상하이타워는 국유 셋이 돈과 땅과 시공을 나눠 지은 건물이고, 열 해 연속 적자가 상장사 장부에 찍힌다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 28편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 지방정부 소유 기업 셋이 돈과 땅과 시공을 나눠 출자하고 손실을 지분율대로 흡수하는 구조이고, 건물은 상하이 루자쭈이의 632미터 128층(세계초고층도시건축학회 기준, 소유자 공시는 127층) 상하이타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

열 해 연속 적자인 건물의 숫자가 밖으로 나오는 이유는 국유라서가 아니라 주주 하나가 상장사라서다

상하이타워를 보유하고 운영하는 프로젝트회사는 2025년에 매출 14억 409만 위안을 올리고 순손실 1억 9,973만 위안을 냈다. 2015년부터 11년 연속 손실이고, 건물이 문을 연 2016년부터 세면 열 해 연속이다. 설립 이듬해인 2008년부터 2025년까지 18년을 더하면 누적 순손익은 마이너스 28억 3,458만 위안이고, 적자가 시작된 2015년부터만 더하면 마이너스 30억 2,451만이다. 이 글의 합산이다. 이 숫자는 추정이 아니다. 지분 45%를 가진 상장사 루자쭈이 주식회사가 감사받은 연차보고 주석(2014년치부터는 "중요 관계기업의 주요 재무정보")에 매년 순이익과 자산과 부채를, 2011년치부터는 매출까지 그대로 적었고, 인접한 두 해의 보고서가 같은 연도를 중복 공시해 교차검증된다. 프로젝트회사 자체는 비상장이라 연차보고서가 없고, 자체 채권 발행 기록도 찾지 못했다. 숫자가 보이는 이유는 국유기업이라서가 아니라, 세 주주 가운데 하나가 상하이증권거래소 상장사라서다.

사진: Melvin Loi, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

이 건물의 돈은 문서 넷에 있다. 하나는 2005년 9월 29일 민간 부동산사들이 받은 「초청 종료 서신」이다. 서신의 존재와 문구는 2008년 2월 동방조보 보도로 남아 있다. 루자쭈이 주식회사는 그 해 4월 신홍기와 허치슨왐포아 등 6개사에 이 땅의 초청입찰서를 보냈고, 9월에 한 줄짜리 이유로 입찰을 끝냈다. "상급 정부가 최근 이 지구의 도시계획에 중대한 조정을 했다." 둘은 2007년 11월 21일 루자쭈이 주식회사의 공고다. 상하이청터우와 루자쭈이와 상하이젠궁이 합자로 프로젝트회사를 세우고 지분을 51%와 45%와 4%로 나누며 등록자본은 54억 위안이라는 내용이다. 셋은 루자쭈이의 2008년 연차보고 주석이다. 출자 의무액 24억 3,000만 가운데 현금 3,000만은 전년에 냈고, 당기에 Z3-2 토지를 24억 위안으로 평가해 현물출자했다고 적는다. 넷은 2021년 10월 22일 주택도시농촌건설부와 응급관리부의 통지 建科〔2021〕76호다. 500미터 이상 신축 금지, 표준층 평면 이용률 80% 하한, 공적 자금의 초고층 투자 원칙적 불허, 국유기업의 250미터 이상 투자 엄격 통제, 초고층 결정 책임 종신제가 한 문서에 들어 있다. 건물 이름은 없다.

건물은 632미터이고 층수는 세계초고층도시건축학회 기준 128층, 소유자 공시 기준 127층이다. 2008년 11월 29일 첫 말뚝을 박았고 2013년 8월 3일 구조가 완성됐으며 2016년 4월 27일 단계적 시운영을 시작했다. 사우스차이나모닝포스트가 2018년에 적은 대로 소유주는 개업일을 공식 발표한 적도 개관식을 연 적도 없다. 땅은 1993년 상하이시가 승인한 루자쭈이 규획이 초고층 세 동의 마지막 자리로 비워 둔 곳이고, 그 뒤 착공 때까지 옛 주거지 터는 임시 골프 연습장과 옆 고층빌딩의 주차장으로 쓰였다. 세 주주는 모두 상하이시 국유자산 계통이다. 청터우와 젠궁은 시 국자위, 루자쭈이 주식회사는 푸둥신구 국자위가 실질 지배자다. 51%와 45%와 4%는 소유의 분산이 아니라 회계 단위의 분산이고, 현금을 낸 쪽과 땅을 낸 쪽과 짓는 쪽이 한 지분표 안에 있다. 등록자본은 2012년 증자로 86억 위안이 됐고, 2025년 말 자기자본은 56억 5,752만이다. 사라진 29억 4,248만은 적자기 손실 30억 2,451만에서 건설기 이익 1억 8,993만을 뺀 28억 3,458만과 1억 남짓 차이로 맞는다. 이 글의 유도다.

네 문서는 같은 사실을 네 방향에서 적는다. 종료 서신은 이 땅에 외부 가격이 한 번도 매겨지지 않았음을, 2007년 공고는 그 땅이 값 대신 지분이 됐음을, 2008년 주석은 그 지분의 근거가 24억이라는 평가액임을, 2021년 통지는 이 모델이 더는 허용되지 않음을 적는다. 한 줄로 줄이면 이렇다. 지방정부 소유 기업 셋이 돈과 땅과 시공을 나눠 출자해 지은 건물이 열 해 연속 적자를 내는데, 매각 압력은 없고 숫자만 상장사 장부를 타고 밖으로 나온다. 적자가 매각을 부르지 않는 이유는 수익성이 아니라 주주의 성격이다.

세 번째 자리는 15년을 비어 있었고, 민간 입찰은 공문 한 줄로 끝났으며, 높이는 설계 도중에 정해졌다

루자쭈이는 빈 땅이 아니었다. 1990년 7월 상하이시가 세운 루자쭈이 금융무역구 개발공사의 총경리 왕안더는 파출소와 거민위원회를 돌며 호적과 가옥 원부를 베꼈고, 그 결과 소루자쭈이 1.7제곱킬로미터에 16,945가구 49,234명과 기업 39곳이 있다는 것을 확인했다. 1990년 12월 20일 주룽지 시장이 금융무역구를 루자쭈이에 두기로 확정했고, 1992년 프랑스 정부와 공동으로 국제 규획 컨설팅을 열었으며, 1993년 12월 28일 시정부가 市府[1993]77호 문서로 《루자쭈이 중심구 규획설계방안》을 승인했다. 그 방안은 진마오와 환구금융센터와 Z3-2 세 자리에 초고층을 세워 "品"자 모양으로 세 발을 세운다는 것이었다. 진마오는 1999년 420.5미터로 섰고, 2008년 21세기경제보도 기준 지배주주는 중앙기업 중화그룹 계열의 홍콩 상장사 방싱디찬이었다. 환구금융센터는 2008년 8월 492미터로 열렸고 일본 모리빌딩과 일본 33개 은행·보험·상사가 출자했다. 세 번째 자리는 비어 있었다. 공식 지구명은 E14 단원 Z3-1·Z3-2이고 업계는 골프 연습장 지구라 불렀으며, 몇 해 동안 임시 골프 연습장이자 옆 고층빌딩의 주차장이었고, 임대 만료로 회수된 뒤 착공을 기다렸다.

2005년 그 땅은 민간에 팔리기 직전까지 갔다. 2008년 2월 동방조보가 복원한 경위는 이렇다. 루자쭈이 주식회사는 3월에 Z3-2를 총면적 2.03만 제곱미터, 용적률 9.83 이하의 복합 초고층 부지로 공개 추진했고 4월 18일 신홍기와 허치슨왐포아 등 6개사에 초청입찰서를 보냈다. 8월 말 발표 예정이던 입찰 계획이 미뤄졌고, 9월 29일 초청받은 회사들은 종료 서신을 받았다. 이유는 한 줄이었다. "상급 정부가 최근 이 지구의 도시계획에 중대한 조정을 했다." 그 뒤 700미터가 넘는 세계 최고층 계획이 돈다는 소문이 돌았다. 2006년 4월 시정부 전담 회의는 건축 개념방안 모집을 상하이청터우에 맡겼다. 국자위 기관지 《상하이국자》가 2013년에 정리한 경위다. 본업이 도로와 교량과 상수도인 시 소유 투자공사였다. 6월에 전 세계로 모집서가 나갔고 9월 12일까지 10개 기관이 19개 방안과 21개 모형을 냈다. 미국 SOM의 580미터 118층 오벨리스크 안은 초심을 통과하지 못했다. 2007년 시당위와 시정부의 주요 지도자는 전담 조사 뒤 "2008년 안에 착공 목표를 확보하라"고 요구했다. 2007년 8월 18일 당시 상하이 당서기 시진핑이 설계방안 보고를 들었다. 신화사는 2018년에 같은 일을 "직접 심사해 확정했다"고 적었다.

2007년 10월 30일 시정부 대변인은 시 규획국의 회신을 전했다. "상하이 최고층이나 세계 최고층이라는 칭호를 의도적으로 추구하지 않는다." 11월 21일 루자쭈이 주식회사가 공고를 냈다. 상하이청터우 51%, 루자쭈이 45%, 상하이젠궁 4%, 등록자본 54억 위안, 주도는 청터우. 12월 5일 프로젝트회사가 설립됐다. 2008년 2월 시 발전개혁위원회가 사업 건의서를 승인했고, 4월 18일 미국 겐슬러의 안이 당선됐다. 4월 24일 시 인민대표대회 상무위원회에서 공개된 최종 두 안은 겐슬러의 용 모양 안과 포스터 앤 파트너스의 죽순 모양 안이었고 둘 다 580미터였다. 최종 높이는 그 뒤에 정해졌다. 수석설계자로 소개되는 마셜 스트라발라는 2018년 인터뷰에서 "처음 우리가 설계한 높이는 680미터였다"고 말했다. 환구금융센터가 진마오보다 71.5미터 높으니 그 두 배에 가까운 140미터를 더 올려 632미터로 하면 "시각적으로 가장 아름다운 상승 곡선"이 된다는 것이었다. 항공 고도 제한이 높이를 정했다는 근거는 확인되지 않는다. 2008년 8월 경제관찰보가 전한 발주처 관계자의 말은 대변인과 반대였다. "그때가 되면 당연히 상하이 최고층이다. 아니면 우리가 한 의미가 없다." 같은 기사에서 중국도시규획설계연구원 총규획사 양바오쥔은 "초고층은 상당 부분 기술 일이 아니라 사회 시스템"이라며, 하드웨어는 돼도 소프트웨어가 못 따라가면 "관리 부실과 주변 사회 문제, 큰 적자를 내는 상황도 다 일어날 수 있다"고 말했다. 착공 3개월 전이었다.

2008년 11월 9일 밤 국무원이 4조 위안 경기부양 조치를 공개했고, 11월 29일 새벽 상하이타워의 첫 말뚝이 박혔다. 두 날짜는 각각 사실이지만 인과는 확인되지 않았다. 착공 시한은 부양책보다 1년 먼저 시 지도부가 정해 둔 것이었다. 착공식에서 시장 한정이 축하 서신을 보냈고, 총경리 구젠핑은 총투자를 148억 위안으로 예상했고, 회사 쪽 책임자는 2010년 엑스포 때 지하 구조 완성, 2012년 구조 완성과 일부 운영, 2014년 준공 인도를 예정으로 밝혔다. 2009년 4월 국무원은 2020년까지 상하이를 국제금융센터로 기본 건설한다는 문건을 냈다. 그 해 7월 말뚝 955본이 86미터 깊이로 박혔고, 동방조보 보도로는 국내 8개 은행이 100억 위안 신디케이트를 약정했다. 2010년 3월 26일부터 29일까지 지름 121미터 두께 6미터의 기초 저판에 콘크리트 6만 세제곱미터를 60시간 연속으로 부었다. 2012년 등록자본이 54억에서 86억으로 늘었다. 루자쭈이의 몫 14억 4,000만과 상하이젠궁의 몫 1억 2,800만은 두 상장사 연차보고에 적힌 현금이었다. 2013년 8월 3일 구조가 완성됐고 2014년 8월 3일 632미터에 닿았으며 그 해 말 토건이 준공됐다. 구조는 거의 일정대로 올라갔다.

사진: A.jo, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

벌어진 것은 여는 구간이었다. 2016년 2월 6일 중공중앙과 국무원은 건축 방침을 "적용·경제·녹색·미관"으로 정하고 "외관 형상의 편면적 추구를 막는다"고 적었다. 한 달 뒤 공사가 끝났고 4월 27일 저층부부터 단계적 시운영이 시작됐다. 공식 포지셔닝은 "서 있는 월스트리트"였다. 2017년 1월 전면 시운영, 4월 26일 118층 전망대 개방. 그 해 7월 중국경영보는 계약 임대율 약 60%에 실제 입주는 3분의 1이고 하루 제곱미터당 임대료는 15~20위안이라고 적었다. 옆의 진마오와 환구금융센터는 약 95%였다. 2018년 5월 사우스차이나모닝포스트는 2017년 보도 기준 입주율 50%에 28개 층이 통째로 비었다가 2018년 초 약 80%가 됐고, 임차인은 거의 국내 기업이며 소유주는 개업일을 발표한 적이 없다고 썼다. 상하이청터우가 2020년에 낸 회사채 모집설명서는 2018년 말 기준으로 이 건물의 투자부동산 장부가 96억 9,730만 위안이 은행차입 68억 6,000만의 담보로 잡혀 있고 소유권 등기는 미완료라고 적었다. 2020년 순손실은 4억 8,770만으로 두 번째로 컸고 7월에는 9층부터 60층까지 누수 사고가 났다. 2021년 6월 19일 J호텔이 정식 개업했다. 착공 12년 7개월 만이었다. 7월에는 최대주주 상하이청터우가 공동 제작한 영화 《대성대루》가 건당 100주년 헌정작으로 개봉했고, 10월 22일 중앙의 초고층 통지가 나왔다. 봉쇄가 있던 2022년 매출은 6억 6,253만, 2023년은 13억 269만으로 두 배가 됐지만 적자는 이어졌다. 2023년 12월 쿠알라룸푸르 메르데카 118이 준공되면서 세계 2위는 3위가 됐다. 2026년 7월 2일 상하이시 규획자연자원국이 공시한 소루자쭈이 상세규획 초안에서 문을 연 지 10년 된 이 건물은 갱신·개조 의향 건물 20동 가까이에 들어 있었다고 해방일보가 전했다.

지분은 돈이 아니라 역할로 나뉘었고, 땅은 값이 아니라 평가액으로 들어왔으며, 장부는 감정가 없이 원가로 적힌다

출자는 세 형태였다. 2007년 설립 때 등록자본 54억 위안 가운데 상하이청터우는 현금 27억 5,400만을 내고 51%를 가졌다. 루자쭈이 주식회사는 Z3-2 토지를 24억으로 평가해 현물출자하고 현금 3,000만을 보태 45%를 가졌다. 총도급사 상하이젠궁은 현금 2억 1,600만으로 4%였다. 돈을 낸 쪽과 땅을 낸 쪽과 짓는 쪽이 한 지분표에 있고 민간 지분은 없다. 세 회사의 지배자는 모두 상하이시 국유자산 계통이다. 청터우는 시 국자위가 100%를 가진 회사이고, 젠궁의 모회사 상하이젠궁그룹도 시 국자위 소속이다. 루자쭈이 주식회사는 모회사 상하이루자쭈이그룹이 2025년 말 62.20%를 가졌고 실질 지배자는 푸둥신구 국자위다. 2012년 등록자본이 32억 늘어 86억이 됐다. 루자쭈이 2012년 연차보고는 "당기 상하이타워에 14억 4,000만을 증자했다"고 적었고 그 금액은 32억의 45%와 정확히 맞는다. 상하이젠궁의 1억 2,800만은 그 회사 연차보고에 적혀 있고, 두 상장사 몫을 합친 15억 6,800만은 32억의 49%와 맞는다. 청터우의 16억 3,200만은 지분율로 나눈 이 글의 유도다. 젠궁의 4%는 2010년 모회사 상하이젠궁그룹에서 상장사로 넘어온 것이고, 그 뒤 2025년까지 세 주주의 지분율은 한 번도 바뀌지 않았다.

토지 24억은 어떻게 매겨진 값인가. 2008년 21세기경제보도가 인용한 공상 등기 자료는 토지 출자액을 "원 계획 20만 제곱미터 건축면적의 바닥면적 단가 1만 2,000위안 이하로 통제한다"고 적었다. 24억을 20만 제곱미터로 나누면 정확히 1만 2,000이다. 2005년 입찰 조건이던 대지 2.03만 제곱미터에 용적률 9.83을 곱해도 약 20만 제곱미터가 나온다. 즉 24억은 지상 20만 제곱미터를 짓는 땅의 값이었다. 그런데 건물은 지상 41만 제곱미터로 지어졌고 대지도 30,368제곱미터로 1.5배가 됐다. 최종 면적으로 나누면 바닥면적 단가는 약 5,854위안으로 원 기준의 48.8%다. 이 글의 유도다. 지분 45%의 근거가 된 땅값이 실제 건물 규모 대비 절반 단가로 매겨진 셈이고, 그 차이가 어디로 갔는지는 공시에 없다. 루자쭈이 쪽 장부에는 다른 숫자가 남았다. 2008년 연차보고는 이 현물출자에서 비화폐성자산교환손익 9억 4,280만과 법인세 영향 2억 788만이 발생했다고 적었다. 그 해 루자쭈이의 지배주주 귀속 순이익은 8억 8,046만이었으니 세전 평가이익 하나가 세후 이익의 107%에 해당했다. 이 글의 유도다. 그 이익에 붙은 기업소득세는 같은 보고서가 미지급세금 주석에 3억 7,700만으로 따로 적었고, 비경상손익 주석의 소득세 영향 2억 788만과는 산정 기준이 다른 공시값이다. 땅의 장부가는 투자원가에서 현금 3,000만을 뺀 16억 898만으로 역산되고, 24억과의 차이 7억 9,102만이 지분법 장부에서 "내부거래 미실현이익"으로 상계됐다. 자기 땅을 자기 관계기업에 평가액으로 넘기며 생긴 이익은 지분법 장부에서 전액 상계됐고, 그 상계액은 해마다 791만 안팎씩 되돌아오고 있다. 그 속도면 100년 상각이다. 이 글의 유도다.

프로젝트회사에는 연차보고서가 없다. 비상장이고 자체 채권 발행 기록도 찾지 못했다. 숫자가 나오는 경로는 둘이다. 하나는 루자쭈이 주식회사가 45%를 지분법으로 들면서 "중요 관계기업"으로 분류해 매년 유동·비유동 자산과 부채, 모회사 귀속 자본, 매출, 순이익을 주석에 적는 것이다. 다른 하나는 상하이청터우의 회사채 모집설명서에 자회사 개요와 제한자산 명세가 실리는 것이다. 관계기업 주석은 요약 재무제표 몇 줄만 요구하므로 비용 분해는 없다. 감가상각비도 이자비용도 미공시다. 회계는 원가와 감가상각이다. 비유동자산은 2016년 말 154억 7,285만에서 2025년 말 150억 2,757만으로 2.9%만 줄었고, 공정가치 평가 란은 매년 비어 있다. 페트로나스 트윈타워를 가진 KLCC 리츠가 매년 감정가를 손익에 반영하는 것과 반대로, 이 건물에는 감정가 상승으로 적자를 덮는 길이 장부에 없다.

임대차는 다수 임차다. 단일 임차도 주주의 자가 사용도 아니다. 세 주주의 본사는 각각 다른 건물에 있고 확인되는 임차인 명단에 주주는 없다. 오피스는 8층부터 81층까지 약 22만 제곱미터를 2구역부터 6구역까지 다섯 수직 구역으로 나눠 단위와 전층과 복수층 단위로 임대한다. 초상과 임대와 전망대는 상무운영 자회사가, 물업관리는 CBRE와의 합작 법인이, 호텔은 진장국제 계열이 맡는다. 2022년 상하이시 국자위 공시 기준 세계 500대 기업이 임차인의 22%, 외자가 55%다. 담보는 따로 적혀 있다. 상하이청터우의 2020년 회사채 모집설명서 제한자산 명세는 2018년 말 이 건물의 투자부동산 장부가 96억 9,730만 위안을 68억 6,000만 은행차입의 담보로 적고, 제한 사유를 "저당 설정 및 소유권 등기 미완료"로 적었다. 토건 준공 4년 뒤였다. 2019년 이후 등기가 끝났는지는 공시에서 확인되지 않았다.

1993년 규획에서 유일하게 크게 고쳐진 것이 이 건물이다. 왕안더는 상하이시 당사연구실 구술에서 황쥐 시장이 "루자쭈이 규획이 25년간 도면 한 장으로 끝까지 갔으면 한다"고 했고 실제로 큰 수정이 없었다면서, "가장 큰 수정은 상하이타워 이 건물이다. 높아졌고 면적도 늘었다"고 말했다. 2005년 조건 대비 대지는 1.5배, 지상 연면적은 약 2배이고, 높이는 2008년 최종 두 안의 580미터에서 632미터가 됐다. 설계는 겐슬러, 시공도는 동제대 건축설계연구원, 구조는 손튼 토마세티, 시공은 상하이젠궁이다. 외피는 안팎이 분리된 이중 커튼월로 외층만 14만 제곱미터에 유리 20,357장이고, 그 사이에 9개 수직 구역 가운데 2~8구역 하부마다 셋씩 공중 로비 21개가 들어 있다. 125층에는 1,000톤 댐퍼가 매달려 있고 승강기 106대 가운데 가장 빠른 것은 초속 20.5미터다. 이 이중 외피가 바닥면적을 먹는다. 임대 자료는 전용률 70%를 광고하고 2017년 보도는 일부 층이 50%대라고 적어 두 값이 충돌하지만, 설계자와 임차인이 같은 구조를 두고 한쪽은 혁신으로 다른 쪽은 쓸 수 없는 면적으로 불렀다는 사실은 양쪽 자료로 성립한다.

2021년 10월 22일 통지는 이 모델을 조항으로 막았다. 서언은 "일부 도시가 실제 수요를 벗어나 초고층을 경쟁적으로 지으며 높이 1위와 기이한 형태를 맹목적으로 추구해 건설비를 높이고 에너지 소비와 안전관리 부담을 키웠다"고 적었다. 제3항은 표준층 평면 이용률을 원칙적으로 80% 아래로 두지 못하게 했다. 제4항은 공적 자금으로 초고층을 짓는 것을 원칙적으로 승인하지 않고, 인구 300만 이상 도시의 국유기업과 사업단위가 250미터 이상을 투자하는 것을 엄격히 통제한다고 했다. 제5항은 초고층 결정에 책임 종신제를 두고 시 당위원회와 정부가 중대 공공건설로 심사하게 했다. 네 항목은 이 건물이 실제로 문제를 일으킨 지점과 겹친다. 그러나 통지에 건물 이름은 없고 소급 조항도 없다. 금지 뒤 상하이가 새로 허가한 최고 높이는 2023년 착공한 북와이탄센터의 480미터이고, 다른 도시에서는 중국신문주간이 2022년 정리한 대로 636미터가 475로, 729미터가 499.15로 내려왔다.

매출은 3.6배가 됐고 손실은 절반으로 줄었지만 흑자는 한 번도 없었고, 배당은 18년간 0이었다

적자는 준공 이듬해에 작게 시작해 개업한 해에 커졌다. 설립 이듬해인 2008년부터 2014년까지 프로젝트회사는 연 176만에서 5,918만 위안의 순이익을 냈고 7년 합은 1억 8,993만이다. 납입된 자본금이 예금으로 있는 동안 이자수익이 손익에 잡힌 것으로 보이지만 1차 근거는 없다. 2015년 2,362만의 첫 손실이 났고, 문을 연 2016년에 매출 3억 9,128만에 순손실 4억 5,914만으로 18년 중 최악이었다. 감가상각이 전액 비용으로 들어오기 시작했을 해와 임대가 아직 차지 않은 해가 겹쳤다는 것이 이 글의 해석이다. 2017년 매출은 9억 9,686만으로 뛰었고 2018년 8억 6,394만으로 줄었다가 2019년 9억 3,415만이 됐다. 2020년은 매출 6억 12만에 순손실 4억 8,770만으로 두 번째로 나빴고, 2022년 봉쇄의 해는 6억 6,253만에 4억 1,506만 손실이었다. 2023년 매출이 13억 269만으로 한 해에 96.6% 늘었다. 이 글의 유도다. 봉쇄가 풀린 첫 해였지만 손실 1억 6,423만은 남았고, 무엇이 매출을 두 배로 만들었는지는 매출 분해가 없어 알 수 없다. 2024년 14억 461만에 2억 613만 손실, 2025년 14억 409만에 1억 9,973만 손실이다. 2016년부터 2025년까지 누적 매출 93억 5,307만에 누적 손실 30억 89만이니 매출 1위안마다 0.32위안을 잃었다. 이 글의 유도다. 적자의 원인은 영업이 아니라 감가상각과 이자로 보이지만 비용 구성은 공시되지 않는다.

대차대조표는 자기자본보다 부채가 크다. 2025년 12월 31일 총자산 159억 6,640만 가운데 비유동자산이 150억 2,757만이고, 총부채 103억 291만 가운데 비유동부채가 97억 4,412만이다. 모회사 귀속 자기자본은 56억 5,752만이고 부채를 자산으로 나누면 64.5%다. 이 글의 유도다. 차입은 적자가 나는 동안 계속 늘었다. 비유동부채는 2013년 29억 2,405만에서 2015년 58억 2,476만, 2019년 76억 9,317만, 2023년 96억 5,092만으로 올라 12년에 3.3배가 됐다. 영업에서 손실이 나는데 차입이 느는 구조이고 현금흐름표가 없어 차입으로 이자와 운영을 돌린다고 단정할 수는 없다. 금리와 만기와 은행 명단은 전부 미공시다. 확인되는 것은 2009년 7월 국내 8개 은행이 100억 위안을 약정했다는 당시 보도와, 2018년 말 68억 6,000만이 이 건물을 담보로 한 은행차입이었다는 청터우 채권 모집설명서뿐이다. 비유동자산이 2016년 말부터 2025년 말까지 2.9%만 줄었다는 것은 감가상각이 매우 느리거나 자본적 지출이 상각을 상쇄한다는 뜻이고 어느 쪽인지도 알 수 없다.

손실은 상장사 손익계산서에 찍힌다. 루자쭈이 주식회사는 45%를 지분법으로 들고 있어 매년 프로젝트회사 순손실의 자기 몫을 투자손익으로 인식한다. 2016년 2억 694만, 2020년 2억 835만, 2025년 8,332만이다. 2015년부터 2025년까지 인식한 손실은 13억 4,418만이고, 같은 기간 투자 장부가는 2014년 말 31억 6,233만에서 2025년 말 18억 1,815만으로 42.5% 줄었다. 이 글의 유도다. 두 숫자가 일치하는 이유는 그 사이에 배당도 추가 출자도 없었기 때문이다. 2022년 인식액은 공시 표의 셀이 잘려 장부가 차액에서 유도했다. 루자쭈이 연차보고의 "관계기업으로부터 수령한 배당" 란에서 상하이타워 열에는 2008년부터 2025년까지 배당 수령액이 한 번도 적히지 않았다. "−"이거나 공란이다. 같은 주석에서 관계기업 푸둥 자리청(嘉里城)은 2019년 8,233만, 중은소비금융은 4,207만을, 인접한 합영기업 표의 상하이 신국제박람중심은 2억 1,750만을 배당했다. 같은 포트폴리오 안에서 이 자산만 18년 동안 현금을 한 번도 돌려주지 않았다. 2026년 상반기에도 지분법 손실 5,561만이 추가됐다.

4% 주주의 장부에는 다른 두 숫자가 있다. 상하이젠궁은 연차보고의 상위 5대 고객 표에 프로젝트회사로부터 받은 시공 매출을 적었다. 2012년 9억 9,206만, 2013년 11억 7,812만, 2014년 13억 2,176만, 2015년 17억 4,081만으로 4년 합이 52억 3,275만이다. 출자 3억 4,400만의 15.2배이고 2016년과 2017년은 5위 밖이라 금액이 없으므로 하한이다. 이 글의 유도다. 또 젠궁은 2019년부터 이 4%를 공정가치로 평가해 기타지분상품투자로 잡는다. 2018년까지 원가 3억 4,400만이던 장부가가 2019년 2억 2,227만, 2023년 3억 7,234만, 2025년 2억 387만이 됐고, 이를 100%로 환산하면 86억에서 55억 5,700만, 93억 900만, 50억 9,700만으로 움직였다. 이 글의 유도다. 평가 방법은 공시되지 않았고 2023년에만 장부 자본의 1.5배로 튄 이유도 알 수 없지만, 감정가 없는 이 건물에 존재하는 유일한 값이다. 2025년의 50억 9,700만은 같은 날 장부 자본 56억 5,752만의 90%다. 전망대는 1차 수치가 있다. 상하이시 국자위는 2026년 2월 전망대 누적 방문객이 1,000만 명을 넘었고 연평균 170만 명(기준 연도 미표기, 누적 1,000만을 개장 뒤 햇수로 나누면 약 113만)이며 외국인 비중이 30%를 넘는다고 적었다. 성인 입장료 180위안은 2차 자료의 값이고, 방문객 수에 곱한 입장권 수입은 할인 요금 비중을 알 수 없어 상한 추정에 그치며, 매출 분해 자체는 공시되지 않는다.

공사비는 세 숫자가 병존한다. 2008년 착공식에서 총경리가 말한 148억 위안은 2013년 상하이국자와 사업타당성 기관 자료와 청터우 채권에 그대로 반복된다. 사우스차이나모닝포스트는 2018년에 200억 위안, 31억 4,000만 달러로 썼다. 설계 공로를 다툰 2014년 미국 제7연방항소법원 판결문은 "2015년 완공 때까지 40억 달러가 넘게 들 것"이라고 적었다. 1차 공시에는 총투자라는 항목이 없다. 2016년 총자산이 164억 756만이니 148억은 토지와 금융비용을 뺀 건설비이거나 2009년 당시 계획값이고, 어느 쪽이 결산치인지는 확인되지 않았다. 이 글은 148억을 2008년 착공 때 공표되고 2009년 자금조달 보도에 반복된 계획 총투자로만 쓴다.

임대 기록은 출처마다 다르다. 2017년 7월 중국경영보는 계약 임대율 약 60%에 실제 입주 3분의 1, 최소 임차면적 약 300제곱미터, 하루 제곱미터당 15~20위안이라고 적었고 존스랑라살 중국 리서치 총감 저우즈펑은 "지금 상황에서 60%면 괜찮은 임대율"이라고 말했다. 사우스차이나모닝포스트는 2018년 5월 기사에서 2017년 보도 기준 50%와 28개 층 공실, 2018년 초 약 80%를 적었고, 임대료는 17~26위안으로 난징로 등 기존 업무지구 A급의 약 1.5배이며 같은 루자쭈이의 상하이은행대하는 10~14위안이라고 비교했다. 이 건물과 거래가 있는 부동산 전문가 셋은 실사용 면적과 임대료 부과 면적의 차이가 외국 기업을 막는다고 증언했다. 2022년 12월 차이나데일리는 오피스 약 80%와 상업 98%를, 같은 해 상하이시 국자위는 세계 500대 기업 22%와 외자 55%를 적었다. 2023년 이후 이 건물 단위의 수치는 공개되지 않았고 상하이 시장 전체 공실률을 대입할 수는 없다. 2018년 매출이 전년보다 13.3% 줄었는데 입주율은 80%로 올랐다는 두 기록은 단가 인하나 임대료 면제 기간 같은 다른 변수 없이는 맞지 않고, 매출 분해가 없어 어느 쪽인지 알 수 없다. 이 글의 유도다.

담보는 등기보다 먼저 설정됐다. 상하이청터우의 2020년 제1기 회사채 모집설명서는 2018년 말 제한 투자부동산 가운데 가장 큰 항목으로 상하이타워를 적고, 장부가 96억 9,730만 위안이 68억 6,000만 은행차입의 담보이며 제한 사유는 "저당 설정 및 소유권 등기 미완료"라고 적었다. 같은 표의 다른 자산은 저당이거나 소송 봉인이거나 미등기 중 하나인데 이 건물만 두 사유가 겹쳐 있다. 2014년 말 토건 준공, 2017년 1월 전면 시운영인 건물이 2018년 말까지 소유권 등기 없이 담보에 들어가 있었다는 뜻이다. 청터우의 2024년 채권 연차보고에는 제한자산 명세가 실리지 않아 그 뒤 등기가 끝났는지는 알 수 없다.

사진: Navigator84, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

상하이타워에서 누가 넣고 누가 가져갔나

넣은 쪽과 가져간 쪽을 한 표에 둔다. 가져간 쪽이 거의 비어 있는 것이 이 사례의 성격이다. 비용 분해가 공시되지 않으므로 이자와 세금을 누가 얼마나 받았는지는 적을 수 없다. 적을 수 있는 것은 시공사가 받은 도급 매출과 땅을 넣은 쪽의 평가이익과 그 세금, 그리고 배당이 0이라는 사실과 손실의 배분이다.

주체	넣은 것	가져간 것	확인 등급
상하이청터우(시 소유 투자공사)	2007년 현금 27억 5,400만, 2012년 증자 추정 16억 3,200만(유도), 지분 51%	배당 0, 2015~2025 손실 몫 15억 4,250만(유도), 영화 《대성대루》 공동 제작	1.5차·유도
루자쭈이 주식회사(상장 600663)	2008년 토지 현물출자 24억(장부가 16억 898만, 유도), 현금 3,000만, 2012년 증자 14억 4,000만	2008년 세전 평가이익 9억 4,280만(그해 순이익의 107%), 지분법 손실 누계 13억 4,418만(2015~2025), 배당 0	1차
상하이젠궁(상장 600170)	현금 2억 1,600만과 2012년 증자 1억 2,800만, 지분 4%(2010년 모회사에서 이전)	2012~2015년 시공 도급 매출 52억 3,275만(하한, 출자의 15.2배), 2015~2025 손실 몫 1억 2,098만(유도)	1차·유도
은행 신디케이트(8개 은행)	2009년 약정 100억, 2018년 말 담보 차입 68억 6,000만	이자(금리 미공시)	1.5차·1차
상하이시·중앙	1993년 규획, 2005년 입찰 종료, 2007년 착공 시한, 2009년 금융센터 문건	2008년 루자쭈이 평가이익에 대한 기업소득세 3억 7,700만, 토지 출양금·보조 미확인. 가져간 것이 아니라 잃은 것으로 국유자본 소진 29억 4,248만(유도)	1차·미확인
임차인	하루 ㎡당 15~26위안(2017~2018 보도), 전용률 논쟁	오피스 약 22만㎡, 500대 기업 22%·외자 55%(2022)	1.5차·1차
설계·엔지니어링(겐슬러·동제대·손튼 토마세티)	설계	용역비 미공시, 설계 공로 소송(2014 파기환송)	1차(판결)
방문객	전망대·호텔 지출(매출 분해 미공시)	연 100만 명 이상(2022 국자위)	1차

입찰 종료의 이유는 공문 한 줄 밖에 없다. 2005년 9월 29일 서신의 "상급 정부가 최근 이 지구의 도시계획에 중대한 조정을 했다" 뒤에 어떤 조정이었는지 설명한 문서는 공개된 적이 없다. 종료 통보와 2006년 4월 시정부 전담 회의 사이 반년의 기록도 없다. 착공 시한은 2007년 시당위와 시정부 주요 지도자의 전담 조사에서 나왔고 동방조보는 그 지도자가 누구인지 적지 않았다. 2007년 8월 18일 당서기 시진핑이 설계방안 보고를 들었다는 것은 공산당원망의 기록이고, 신화사가 2018년에 "직접 심사해 확정했다"고 적은 것은 그 11년 뒤의 표현이다. 2018년 11월 6일 그는 총서기로서 이 건물 22층의 루자쭈이 금융성 당군서비스센터와 119층 전망대를 시찰했다. 22층의 그 센터는 루자쭈이 금융성 40여 개 당군서비스 거점의 본점 격이고, 2022년 상하이시 국자위 자료로는 연 500여 회 활동에 6만여 명이 다녀간다. 시정부 대변인이 "최고층을 의도적으로 추구하지 않는다"고 한 2007년 10월과 발주처 관계자가 "그때는 틀림없이 상하이 최고층이다. 아니면 우리가 지을 의미가 없다"라고 한 2008년 8월 사이는 열 달이다. 2013년 회장 쿵칭웨이는 "더 높은 고층을 단순히 복제하는 것이 아니다"라고 했다. 총경리 구젠핑은 "상하이타워가 처음부터 추구한 것은 높이가 아니다"라고 했다. 높이를 추구하지 않는다는 문장이 시정부와 발주처와 설계자 셋에서 반복된다.

비평은 착공 전에 이미 있었다. 2008년 8월 20일 경제관찰보에서 중국도시규획설계연구원 총규획사 양바오쥔은 "초고층은 상당 부분 기술이 아니라 사회 시스템이다. 고립된 것이 아니라 주변 환경에 미치는 영향이 크다"고 말하고, 소프트웨어가 따라가지 못하면 "관리 부실과 주변 사회문제와 큰 적자를 내는 상황이 모두 일어날 수 있다"고 했다. 같은 기사는 "최고층이 지역 경제 발전 수준을 재는 직접 기준이 되려는 형세"라고 적었다. 사우스차이나모닝포스트의 2018년 기사는 입주 부진의 원인을 "정부 주도 허영 사업의 피할 수 없는 비효율"에서 찾는 것이 일부 관찰자의 통념이라고 전했다. 그러면서 금융센터의 평판이 최고층 높이와 묶이는 곳에서 "이렇게 중요한 사업이 민간에 맡겨질 일은 없었다"고 썼다. 2021년 통지 뒤 중국신문주간에서 동제대 교수 룽웨이딩은 첫 통지 전 전문가 회의의 일치된 의견이 "모든 고층건물의 장점은 단점만큼 두드러지지 않는다"였다고 전했다. 중국도시규획설계연구원 리쉰은 "일부 도시가 초고층을 경쟁적으로 지으며 높이 1위와 기이한 형태를 맹목적으로 추구한다"고 말했다. 칭화대 교수 쑹예하오는 "지을 수 있다는 것이 반드시 지어야 한다는 뜻은 아니다"라고 했다. 그 기사는 2022년 5월 기준 중국의 미완성·중단 초고층이 81동이고 그중 66동이 방치 상태라고 적었다.

설계 공로는 미국 법정에서 다퉈졌다. 겐슬러는 2006년부터 2010년까지 디자인 디렉터였던 마셜 스트라발라를 상대로 소송을 냈다. 그가 퇴사 뒤 자기 회사 사이트에 "상하이타워는 미국 건축가 마셜 스트라발라가 설계했다"고 적었기 때문이다. 겐슬러의 주장은 "상하이타워를 설계한 겐슬러 팀은 약 100명이었고 그는 그중 한 명"이라는 것이었다. 2014년 8월 21일 미국 제7연방항소법원은 1심 각하를 파기환송했다. 이스터브룩 판사의 판결문은 "겐슬러가 보기에 영화의 작가주의 접근은 건축업에서는 법적으로 허용되지 않는다"고 적었다. 발주는 공공이었고 저작자 분쟁은 민간 법정이었다. 스트라발라의 "680미터" 인터뷰는 그 소송 뒤의 발언이다. 같은 설계에 대해 겐슬러 프린시펄 샤쥔은 2012년 "수평의 경험을 가진 수직 도시"라고 했다. 상하이국자는 2013년 건물 안에 "9개 거리구역과 21개 공중 로비"가 있다고 적었다. 임차인과 중개사가 쓸 수 없는 면적이라 부른 것과 같은 구조다. 2021년 통지의 표준층 이용률 80% 하한은 바로 그 지표다.

개업은 발표된 적이 없다. 사우스차이나모닝포스트의 2018년 기사는 소유주가 공식 개업일을 발표한 적도 개관식을 연 적도 없다고 적었다. 당초 2015년 중반 개업 예정이던 것이 소방 등 안전 인증 절차 때문에 늦어졌다는 것이다. J호텔은 그 높이의 화재 대응 경험과 설비가 시에 없어 승인이 나지 않았다는 익명 임원의 말도 전했다. 1차 자료가 든 지연 원인은 그것 하나다. 대신 소유주는 영화를 만들었다. 2021년 7월 23일 개봉한 《대성대루》는 상하이영화그룹이 출품하고 최대주주 상하이청터우가 공동 출품한 건당 100주년 헌정작이다. 평소 비공개인 탑관 구역까지 건물 거의 전체를 촬영했고 2021년 1월 11일 개기식은 22층 당군서비스센터에서, 7월 20일 시사회는 126층 댐퍼 전시층에서 열렸다. 개기식에서 상하이시위 선전부 부부장 겸 시전영국 국장 가오윈페이는 이 영화가 "중앙선전부와 국가영화국과 시위 선전부의 높은 중시를 받았다"고 말했다. 랜드마크의 산출물이 임대료가 아니라 서사였음을 소유주 스스로 공표한 자료다. 책임성의 자리는 비어 있다. 상하이시 인민대표대회가 이 건물의 공실이나 수익성을 질의한 기록은 확인되지 않았다. 확인된 것은 2025년 시 정치협상회의의 초고층 안전·스마트 관리 제안에 대한 시 주건위의 답변 하나이고, 거기에는 2019년 태풍 때 꼭대기 최대 변위 약 0.9미터가 적혀 있다.

역설은 공시에 있다. 이 건물은 비상장 국유 프로젝트회사의 자산이고 연차보고서도 채권도 없다. 그런데 45% 주주가 상장사라서 2008년부터 2025년까지 18년치 손익과 대차대조표가 관계기업 주석에 전부 찍혔다. 51% 주주의 채권 모집설명서는 담보 금액과 소유권 등기 상태를, 4% 주주의 연차보고는 시공 매출과 지분 공정가치를 적었다. 2026년 9월 7일 기준으로 이 시리즈의 자료 조사가 "손익 비공개"로 분류해 후보에서 뺐던 사례다. 숨긴 것이 아니라 아무도 그 주석을 읽지 않았을 뿐이다.

값을 매기지 않은 땅은 손익을 밖에서 못 보게 하고, 적자가 매각을 부르지 않는 것은 주주의 성격이며, 높이는 규제보다 먼저 정해졌다

이 구조의 원리는 넷이다. 첫째, 외부 가격이 한 번도 매겨지지 않은 땅 위의 건물은 손익을 밖에서 볼 수 없다. 2005년 입찰이 종료되면서 이 땅에는 시장가가 없어졌고, 24억이라는 작가액은 20만 제곱미터 기준의 통제 가격이었으며, 공사비는 148억과 200억과 40억 달러가 병존한다. 그런데 상장사 하나가 그 벽을 뚫었다. 45%를 지분법으로 든 루자쭈이 주식회사의 주석이 2008년부터 2025년까지 18년치 손익 숫자를 밖으로 냈다. 항만청 장부에 39억 1,000만 달러로 쌓였는데 공시 문장은 끝까지 31억이었던 원월드트레이드센터와 반대 방향이다. 그쪽은 공공기관이 직접 공시하면서 숫자를 고정했고, 이쪽은 공시 의무가 없는 회사의 숫자가 다른 회사의 의무를 타고 나왔다.

둘째, 적자가 매각을 부르지 않는 것은 수익성이 아니라 주주의 성격이다. 민간 소유였다면 11년 연속 적자와 무배당과 45% 지분 장부가의 42.5% 감소는 매각이나 구조조정을 불렀다. 여기서는 세 국유 주주가 손실을 지분율대로 자기 손익계산서에 받아 적고 그대로 간다. 준공 넉 달 뒤 공실 100%였던 스테이트타워 남산은 PF 만기에 4,000억에 팔린 뒤 펀드 셋을 거치며 5,886억이 됐다. 이 건물은 2007년부터 2025년까지 세 주주의 지분율이 한 번도 바뀌지 않았다. 2,577억 고정가 공모로 출발해 5,600억에서 협약이 깨진 청라 시티타워는 공기업이 공사비 증액분의 분담 앞에서 멈춘 사례이고, 상하이는 멈추지 않고 지은 뒤 손실을 안았다. 같은 질문의 두 결말이다. 다만 이것은 국유와 민유의 차이이지 초고층 자체의 경제성 차이가 아니다.

셋째, 높이는 규제의 함수가 아니라 조형과 정치의 함수였고 규제는 뒤에 왔다. 설계 초안 680미터가 환구금융센터와의 차 140미터로 632가 된 것은 설계자의 설명이다. 2008년 안에 착공하라는 시한은 2007년 시 지도부의 지시였다. 500미터 금지와 공적 자금 불허와 결정 책임 종신제는 2020년과 2021년에 왔다. 서울시가 133층을 못 낮춰 계약을 깬 상암 DMC 랜드마크 용지에서 높이가 계약 조건이었다면, 여기서 높이는 통지 한 장으로 바뀌는 정책 변수였다. 넷째, 원가 회계는 감정가로 적자를 덮는 길이 없다. 비유동자산은 원가에서 감가상각만 빼고 공정가치 란은 비어 있다. 국영 석유회사가 계열 리츠에 세 든 페트로나스 트윈타워는 공정가치 평가라 감정가의 변동이 손익에 들어오고 임차인 하나가 모든 비용을 내는데, 그 감정가는 2년째 움직이지 않았다. 이 건물은 다수 임차에 원가 회계라 적자가 그대로 남는다. 4% 주주가 매년 고치는 지분 공정가치가 유일한 값이고, 2025년 100% 환산 50억 9,700만으로 장부 자본의 90%다. 같은 "국영 초고층"인데 숫자가 반대로 움직인다.

땅의 처분 방식도 다른 편들과 다르다. 국가가 이사에 4,827억 엔 쓰고 1,800억 엔에 판 도쿄 미드타운의 땅은 값을 받고 팔았다. 준공한 날 서울시 것이 되고 완공 뒤 3년을 비어 있던 세빛섬은 공공이 소유권을 받았다. 상하이는 시 계열 상장사가 땅을 평가액으로 출자해 지분을 받았고, 그 평가액은 지어진 건물의 절반 규모를 기준으로 한 값이었다. 공공이 쓴 돈과 받은 돈의 차이가 다른 편에서는 수치로 드러났다면, 여기서는 애초에 외부 가격이 없어 그 차이가 숫자로 나타나지 않는다.

확인하지 못한 것을 적어 둔다. 비용 구성(감가상각·이자·인건비)과 전망대·호텔·임대의 매출 분해가 첫째다. 대출 은행 명단과 금리와 만기, 2016년 이후 상하이젠궁의 시공 도급금, 토지 출양 조건과 토지사용권 연한도 없다. 2018년 이후 소유권 등기 완료 여부, 상하이청터우 증자 분담의 직접 공시, 2005년 입찰 종료의 실제 이유, 2005년 이후 대지가 1.5배로 늘어난 경위도 확인하지 못했다. 전용률의 1차 수치, 2023년 이후 이 건물의 입주율, 호텔 객실 수(258실과 165실로 갈림), 인민대표대회 질의 기록, 4조 위안 결정의 국무원 공보 원문도 마찬가지다. 이 글의 숫자는 루자쭈이 주식회사의 2008~2025년 연차보고 주석과 2026년 반기보고, 상하이젠궁 연차보고, 상하이청터우 2020년 회사채 모집설명서에서 왔다. 2007년 공고와 당시 동방조보·경제관찰보·중신사 보도, 중앙 통지 원문, 미국 항소법원 판결문, 당사연구실 구술도 썼다. 토지 단가와 손실 배분은 이 글의 유도다.

뒤집는 조건은 셋이다. 2025년 이후 공시에서 지분 이전이 나타나면 "지분 불변"과 "매각 압력 없음"이 흔들린다. 프로젝트회사의 비용 분해나 현금흐름표가 공시되면 적자의 원인이 감가상각인지 이자인지 영업인지가 갈리고, 영업 적자라면 "매출은 늘었다"는 서술의 무게가 바뀐다. 전용률의 1차 수치가 나오면 "이중 외피가 면적을 먹는다"는 정성 서술이 숫자가 된다.

루자쭈이의 세 번째 자리는 1993년에 정해졌고 2005년에 민간에 팔리기 직전까지 갔다가 공문 한 줄로 거둬졌다. 2007년 국유 셋이 돈과 땅과 시공을 나눠 회사를 세웠고 2008년 11월 29일 첫 말뚝을 박았으며, 높이는 설계 도중 680에서 632미터로 정해졌다. 2016년 문을 연 뒤 열 해 연속 적자를 냈고 배당은 한 번도 없었으며 비유동부채는 97억이 됐다. 2021년 중앙은 이런 건물을 짓는 길을 막았고 2026년 상하이는 이 건물을 갱신 대상에 넣었다. 그 숫자가 보이는 이유는 국유라서가 아니라 45%를 든 주주가 상장사라서다.

출처

본문의 프로젝트회사 손익과 대차대조표는 지분 45%를 가진 상장사 루자쭈이 주식회사의 2008년부터 2025년까지 연차보고 주석 "중요 관계기업의 주요 재무정보"와 "장기지분투자"가 1차다. 2008년 토지 현물출자의 평가이익과 기업소득세와 과세기준 차이는 같은 회사 2008년 연차보고 주석이다. 2012년 증자는 루자쭈이와 상하이젠궁의 2012년 연차보고가 교차검증한다. 시공 도급 매출과 지분 공정가치는 상하이젠궁의 연차보고 상위 5대 고객 표와 기타지분상품투자 주석이고, 2018년 말 담보와 소유권 등기 상태는 상하이청터우의 2020년 회사채 모집설명서 제한자산 명세다. 2005년 입찰 조건과 종료 서신과 2007년 시 지도부의 착공 시한과 대변인 발언은 2008년 2월 동방조보 기사다. 토지 작가의 통제 기준과 세 동의 자본 성격은 2008년 5월 21세기경제보도이며, 착공식의 총투자 148억과 공정 계획은 2008년 11월 중신사 기사다. 2016년 이후 입주율과 임대료는 중국경영보 2017년 7월 기사와 사우스차이나모닝포스트 2018년 5월 기사의 2차 보도이고 측정 주체와 시점을 본문에 붙였다. 공사비 148억은 2008년 착공 때 발표된 계획값이고 200억과 40억 달러는 각각 사우스차이나모닝포스트와 미국 항소법원 판결문의 숫자이며, 결산치는 어느 자료에도 없다.

설계 초안 680미터와 632미터의 조형 논리는 설계자 마셜 스트라발라의 2018년 인터뷰이고, 그 발언이 설계 공로 소송 뒤의 것이라는 점은 2014년 미국 제7연방항소법원 판결문으로 확인했다. 2007년 8월 18일 설계방안 보고 청취는 공산당원망, "직접 심사해 확정"은 신화사 2018년 기사다. 중앙 통지 세 건은 국가발전개혁위원회 전재와 광둥성 주건청 전재와 국무원 공보 원문이다. 1990년 루자쭈이 실태와 1993년 승인과 "가장 큰 수정은 상하이타워"는 루자쭈이 개발을 지휘한 왕안더의 당사연구실 구술이고, 제원은 세계초고층도시건축학회 등재 자료와 상하이시 투자유치 포털이 전재한 공식 프로젝트 개요와 사업타당성 기관 자료다. 영화 《대성대루》는 신화망 2021년 7월 기사와 개기식을 전한 동방망 2021년 1월 기사이고, 22층 당군서비스센터는 인민망 2020년 기사와 상하이시 국자위 2022년 자료다. "적자 15억 달러"라는 영상 매체의 수치와 "세계 2위"라는 시점 없는 서술은 2023년 12월 메르데카 118 준공 뒤 3위가 된 사실과, "항공 제한 때문에 632미터"라는 통설은 설계자 본인의 설명과 어긋나 쓰지 않았다.

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상장사·국유기업 공시

• 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2025年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2024年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2023年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2022年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2021年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2020年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2019年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2018年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2017年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2016年年度报告 (내부거래 미실현이익 −791,017,557.13) — 巨潮资讯
• 同 2015年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2014年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2013年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2012年年度报告 (增资上海中心14.4亿元, 등록자본 860,000万元) — 巨潮资讯
• 同 2011年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2010年年度报告 — 巨潮资讯
• 同 2009年年度报告 (등록자본 540,000万元) — 巨潮资讯
• 同 2008年年度报告 (토지 24억 작가 출자, 비화폐성자산교환손익 942,799,236.49, 기업소득세 3.77억) — 巨潮资讯
• 同 2007年年度报告 (4기 12차 이사회 승인, 토지 약 2만㎡ 24억 작가·현금 3,000만, 푸둥신구 국자위 가격 확인) — 巨潮资讯
• 同 2026年半年度报告 — 上海证券交易所
• 同 중대자산 재편 보고서 (2023-04) — 上海证券交易所
• 上海建工集团股份有限公司 2025年年度报告 (기타지분상품투자 203,874,327.02) — 巨潮资讯
• 同 2023年年度报告 (기타지분상품투자 372,340,984.21) — 巨潮资讯
• 同 2015年年度报告 (상위 5대 고객 上海中心 1,740,805,914.00) — 巨潮资讯
• 同 2014年年度报告 (상위 5대 고객 1,321,755,020.00) — 巨潮资讯
• 同 2013年年度报告 (상위 5대 고객 1,178,123,293.69, 투자원가 344,000,000·4.00%) — 巨潮资讯
• 同 2012年年度报告 (增资12800万元, 상위 5대 고객 992,064,230.76) — 巨潮资讯
• 同 2010年年度报告 (중대자산재편, 上海中心 4% 지분 평가 10,500万元) — 巨潮资讯
• 上海城投（集团）有限公司 2020年第一期公司债券募集说明书 (제한자산 명세: 상하이타워 96.97억·담보 68.60억·抵押且未办理产权) — 新浪财经
• 上海城投（集团）有限公司 公司债券年度报告 (2024年) — 启信宝
• 上海市国有资产监督管理委员会, 上海城投集团上海中心创新超高层综合体运营管理体系 (2022-11-21) — 상하이시 국자위
• 上海市国有资产监督管理委员会, 上海城投（集团）有限公司 (2020-08-12) — 상하이시 국자위
• 上海中心大厦建设发展有限公司 회사 소개 — 상하이타워 공식

정부 문서·법령·의회·구술

• 住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知 建科〔2021〕76号 — 광둥성 주택도시농촌건설청 전재
• 建科〔2021〕76号 전문 — 外资网 정책 아카이브
• 住房和城乡建设部 国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知 建科〔2020〕38号 — 국가발전개혁위원회 전재
• 国家发展改革委：不得新建500米以上超高层建筑 (2021-07-09) — 신화망
• 中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 (2016-02-06) — 국무원 공보
• 国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见 国发〔2009〕19号 — 中国政府网
• 习近平的改革足迹——上海 (2018-12-17) — 共产党员网
• 习近平在上海考察 (2018-11-07) — 中国政府网
• 东风浩荡潮涌浦江 (신화사 2018-11-10, 기자 张晓松) — 중앙망신판
• 对市政协十四届三次会议第1099号提案的答复 (2025-05-12) — 상하이시 주택도시농촌건설관리위원회
• 王安德：陆家嘴规划30年无大修改 (중공상하이시위 당사연구실 구술, 2020-05-12) — 上海党史网
• 上海中心首席设计师描绘的上海蓝图 (改革开放40周年40人, 2018) — 上海党史网
• 云廊漫步串起"三件套" 小陆家嘴区域更新规划公示 (해방일보 2026-07-08) — 人民网 상하이
• 浦东新区陆家嘴金融城："第一高楼"里的党群服务再升级 (2020-05-27) — 人民网 상하이
• "让城市生活更美好"，上海城投这样走过30年 (2022-07-25) — 人民网 상하이

설계·시공·제원

• Shanghai Tower (building ID 56) — CTBUH Skyscraper Center
• Jin Mao Tower (ID 189) — CTBUH Skyscraper Center
• Shanghai World Financial Center (ID 131) — CTBUH Skyscraper Center
• "上海中心"项目 (공식 프로젝트 개요·공정 연표 전재) — 上海投资网
• 上海中心大厦工程可行性研究 — 上海投资咨询集团
• 上海中心大厦——同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司 (2022-06-20) — 上海市勘察设计行业协会
• Shanghai Tower — Gensler
• 江河幕墙成功中标上海中心大厦塔楼内幕墙工程 (2011-05-26) — 江河创建集团
• M. Arthur Gensler Jr. & Associates, Inc. v. Jay Marshall Strabala, No. 12-2256 (7th Cir. 2014) — CourtListener
• Shanghai Tower (Clare Jacobson, 2012-05-16) — Architectural Record
• 上海中心大厦 — 中文维基百科
• Shanghai Tower — Wikipedia

동시대 보도·비평

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• 三大上海本地国资建世界第一高楼股权比例确定 (21세기경제보도 2008-05-09) — 新浪财经
• 竞逐"第一高楼"隐忧 (2008-08-20, 기자 陈文雅) — 经济观察报
• 中国第一高楼上海中心大厦动工 (중신사 2008-11-29, 기자 郑莹莹) — 新浪新闻
• 中国第一高楼建设拟融资百亿 (2009-05-19) — 西本资讯
• 中国第一高楼"上海中心"主楼桩基竣工 (동방조보 2009-07-20) — 景观中国
• 中国第一高楼"上海中心"完成最大基础底板浇筑 (해방일보 2010-03-29) — 中国新闻网
• 上海中心是怎样炼成的 (上海国资 2013-07-28, 기자 王铮) — 新浪财经
• 中国第一高楼上海中心大厦完工 总高度632米 (신화망 2016-03-16) — 新浪新闻
• 中国第一高楼"上海中心"正式分步启用 高632米 (중신사 2016-04-27, 기자 马化宇) — 中国新闻网
• 上海中心超级摩天大楼分步启用 产业定位目标是"站着的华尔街" (2016-04-27) — 上海国际人才网
• 中国第一高楼546米"上海之巅"观光厅正式开放 (2017-04-26) — 中国新闻网
• 中国经营报 2017-07-08 (기자 杨玲玲, 出租率 60%·실입주 1/3) — 新浪财经
• How Shanghai Tower has paid the price of China's quest for height (Daniel Ren, 2018-05-19, 웨이백) — South China Morning Post
• 《大城大楼》点亮上海之巅 探索青春力量 (해방일보 2021-07-21) — 신화망
• 见证上海城市荣光反映时代特色 电影《大城大楼》今日开机 (동방망 2021-01-11, 기자 解敏) — 网易 전재
• 中国超高层建筑全球第一，部委再发"限高令" (2021-11-01, 기자 黄琼) — 第一财经
• 别了，摩天大楼 (中国新闻周刊 2022-07-29, 필자 陈淑莲) — 新浪财经
• "浦西第一高楼"开建 北外滩增色"浦江金三角" (2023-04-03) — 신화망
• Where Credit is Due — Architectural Record