라데팡스는 존속 30년으로 만든 개발공사가 68년 동안 건축권을 팔아 깐 업무지구이고, 세금은 코뮌이 걷었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 20편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 국가 개발공사가 건축권을 팔아 만든 업무지구이고, 건물은 파리 서쪽 센강 너머 데크 위에 선 라데팡스다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2025년 일드프랑스 지방회계원은 라데팡스 데크 위 공공공간 관리에 연 4,900만 유로가 드는데 그 땅의 두 코뮌이 내는 돈은 연 560만이고 같은 땅에서 걷는 지방세는 연 1억 5,000만이라고 적었다

2025년 2월 11일 심의되고 7월에 공개된 일드프랑스 지방회계원의 보고서는 운영기구 Paris La Défense의 2018년 이후 회계를 다룬다. 데크 위 공공공간을 유지·보안·청소하는 관리비는 2018년부터 2022년까지 연 약 4,000만 유로였고, 공통비 배분율을 바꾼 2023년에 4,910만 유로가 됐다. 그 땅이 속한 퓌토와 쿠르브부아 두 코뮌이 기구에 내는 분담금은 각 연 280만, 합계 560만 유로다. 같은 두 코뮌이 그 업무지구에서 걷는 지방세는 연 1억 5,000만 유로이고 오드센 도는 6,000만 유로다. 회계원은 이 모델을 "un modèle économique non pérenne dont l'équilibre initial était largement surestimé", 지속 가능하지 않은 경제모형이고 애초의 균형이 크게 과대평가됐다고 판정했다. 기구의 현금은 2023년 초 1억 8,800만 유로에서 2032년 말 300만 유로로 가는 궤적이고, 새 재원이 없으면 2025년과 2026년에 이미 현금이 모자라 금융비 200만 유로가 들고, 공공공간 관리를 유지하려면 연 4,000만 유로가 더 필요하다.

이 구조는 68년 전에 만들어졌다. 1958년 9월 9일 샤를 드골 총리가 서명한 데크레 58-815호는 "라데팡스라 불리는 지역의 정비 계획 실현을 용이하게 하는" 상공업적 공법인 EPAD를 세웠다. 제2조는 "Sa durée est de trente ans", 존속 기간은 30년이라고 적었다. 그 기구는 1988년에 끝나야 했다. 네 번 연장됐고, 2010년에 EPADESA로, 2018년에 Paris La Défense로 갈아탔다. 그 사이 땅을 통째로 판 것이 아니라 데크 위에 지을 수 있는 입체를 팔았고, 그 대금으로 데크와 도로와 주차장을 깔았으며, 그 시설의 유지비를 다시 입체를 팔아 메웠다. 세금은 처음부터 코뮌이 걷었다.

2018년 사업계획에는 "opérations à développer", 개발 예정 사업이라는 항목이 있었다. 2023년부터 2027년까지 2억 유로의 마진을 낼 사업인데 2018년에 어느 것도 식별되지 않았다. 회계원은 그것을 "totalement fictives", 완전히 가상이었고 사업계획을 맞추기 위한 조정 변수였다고 썼다. 그 항목은 2023년 1억 2,080만으로, 다시 7,300만으로 줄었다.

이 글은 그 68년을 세 자리에서 센다. 국가가 세운 공사가 무엇을 팔았는지, 세금과 유지비가 어떻게 갈라졌는지, 그 위에 선 타워가 지금 얼마에 팔리는지다. 유로는 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다.

세 코뮌에 걸친 땅을 어느 코뮌도 혼자 개발할 수 없어 국가가 공사를 세웠고, 공사는 1962년 공증 실무가 만든 체적분할로 데크 위 입체만 팔았으며, 과세표준은 바닥면적에 높이를 곱한 공기의 부피였다

라데팡스는 코뮌 하나의 사업이 아니었다. 1954년 공작기계제조업자조합이 전시장 CNIT의 건축허가를 먼저 신청했을 때 그 자리에는 도시계획 문서가 없었다. 행정은 2년도 안 되어 1956년 10월에 그 문서를 만들었고, 1958년 9월 12일 CNIT가 열리기 사흘 전 드골이 데크레에 서명했다. 담당 영역은 퓌토·쿠르브부아·낭테르 세 코뮌에 걸친 약 160헥타르였고, 세 코뮌 어느 쪽도 단독으로 할 수 없는 일이라 국가이익사업으로 묶였다. 이사회는 국가 8명과 지방 8명이었다. 1964년 12월 첫 정비계획은 사무 타워 75만 제곱미터, 기단 42×24미터, 높이 100미터로 묶었다.

땅을 파는 방식이 라데팡스의 발명이었다. 1964년 계획의 핵심은 타워가 아니라 데크다. 언덕과 센강 사이 22미터 고저차 위에 인공 지반을 깔고 그 아래에 도로·주차·환승장을, 위에 보행공간과 타워를 두는 2층 도시였다. 프랑스 부동산법은 광산과 온천은 알아도 데크는 몰랐다. 1962년 EPAD 법무담당 장 퀴망주와 공증인 클로드 티비에르주가 체적분할(division en volumes)을 고안했다. 민법 제552조와 지상권에서 출발해 소유권을 수평·수직 양방향으로 쪼개고 각 조각을 도면과 표고로 정의한 3차원 공간으로 만들었다. 공용부분이 없다. 데크 아래 도로와 데크 위 타워는 같은 평면도 위에서 서로 다른 소유자다. 입법이 아니라 공증 실무가 만든 장치이고 지금도 민법 552조의 해석 위에 서 있다. EPAD 전 건축·도시계획국장 레미 마송은 50년 뒤 이렇게 평가했다. "Il a d'abord bloqué pendant les premières années toute tentative de spéculation foncière. Ensuite, il a laissé à l'aménageur la maîtrise du sol." 초기 몇 년간 모든 토지 투기를 막았고, 정비 주체에게 토지의 주도권을 남겼다는 것이다.

사진: Luctor, Public domain, 위키미디어 공용

그래서 공사가 판 것은 부동산이 아니었다. 2008년 3월 상원 재정위원회 청문에서 총재 베르나르 블레는 이렇게 말했다. "On ne vend donc que des possibilités de construction et non de l'immobilier. On vend un espace subliminal qui permet aux gens de construire des tours dans notre périmètre mais on n'en tire aucune propriété réelle." 우리는 부동산이 아니라 지을 수 있는 가능성만 판다, 잠재적 공간을 파는 것이고 거기서 어떤 실물 소유권도 얻지 않는다는 것이다. 건축권 매각이 "seul moyen d'existence que nous avons", 유일한 생존 수단이라고도 했다. 2025년 지방회계원 보고서는 그 과세표준을 "volume d'air", 바닥면적에 장래 건물 높이를 곱한 공기의 부피라고 적었다. 높이가 곧 수입이다. 다만 땅을 전혀 팔지 않은 것은 아니다. 1958년 데크레는 기관 재원에 부동산 재매각을 넣었고, 체적 단위의 완전소유권이 민간에 넘어간다. 정확한 표현은 공공이 데크와 공공공간을 자기 손에 남기고 건축 가능한 체적을 조건부로 매각했다는 것이다. 넉 달 뒤 7월 청문에서 그는 건축권 수입의 대부분이 다시 현장 정비에 재투입되고 순환도로 퓌토 구간만 2억 유로가 넘을 것이라고 했다.

팔 수 있는 양은 세 번 늘었다. 1972년 새 계획은 건축 가능 면적을 80만에서 160만 제곱미터로 두 배로 늘리고 타워 높이 제한을 200미터까지 풀었다. 2세대 타워 투르 피아트 지상 178미터가 그 결과다. 1950년대 프로그램 논쟁의 기록은 "l'on ne veut pas d'un Manhattan parisien", 파리의 맨해튼을 원하지 않는다는 것이었는데, 1972년 이후 언론이 그 이름을 붙였다. 1973년 석유위기가 오자 이어지는 3년 동안 건축권이 한 건도 팔리지 않았다. 미사용 사무실 60만 제곱미터, 빈 채로 준공된 타워 셋, 기반시설 차입 상환은 계속, 직원 상당수 해고. 1978년 10월 레몽 바르 총리의 구제는 확인된 것으로는 현금이 아니라 추가 35만 제곱미터의 건축 허가였다. 팔 수 있는 양을 늘려 준 것이다. 같은 일이 1992년부터 1997년까지 5년 동안 되풀이됐고 재시동의 상징은 2001년 준공한 쾨르데팡스였다.

축의 끝을 정한 것은 계획이 아니라 선거였다. 1973년 아이요 안은 석유위기로, 1980년 윌르르발 안은 1981년 미테랑 당선으로 죽었다. 1982년 7월 국제공모에 익명 424건이 들어왔고 1983년 대통령은 프랑스에 알려지지 않은 덴마크 건축가 요한 오토 폰 스프레켈센의 안을 골랐다. 성명은 그 안이 순수함으로, 역사축에 새 표지를 놓는 힘으로, 그 열림으로 "remarquable", 탁월해 보였다고 했다. 스프레켈센은 1986년 건강을 이유로 물러났고 1987년 사망했으며, 그랑다르슈는 1989년 7월 14일 혁명 200주년에 열렸다. 높이 110미터, 35층, 연면적 8만 제곱미터다. 공사의 데크 위에 대통령의 프로그램이 들어선 것이다.

30년짜리 기구는 네 번 연장되고 두 번 법인을 바꿨으며, 2007년 데크는 장부가 0으로 넘어갔고, 2018년 국가는 7억 6,000만에서 11억 8,000만 유로의 자산과 주차장을 대가 없이 지방 법인에 넘겼고, 주차장만 60년 뒤 되찾으려던 조항도 비준법에서 사라졌다

존속 30년은 1988년 데크레로 1992년까지, 1992년 데크레로 다시, 2006년 데크레로 2010년까지, 2007년 데크레로 2015년 12월 31일까지 늘었다. 1992년 데크레가 정한 종료 시점은 출처가 갈려 적지 않는다. 2007년 10월 상원 청문에서 총재 블레는 이렇게 말했다. "Nous sommes engagés dans une mission qui ne s'achèvera jamais." 우리는 결코 끝나지 않을 임무에 들어가 있다, 다른 공법인은 대부분 임무의 끝이 있지만 라데팡스는 옛 건물이 사라지고 새 건물이 들어서는 만큼 계속 정비된다는 것이다. 같은 자리에서 그는 기관이 "fonctionnait par empirisme", 명확한 비전 없이 경험주의로 돌아갔고 3년 동안 회장이 넷 바뀌었다고 했다. 회계원 제7부장은 반복된 방향 전환이 "une gestion coûteuse et désordonnée", 값비싸고 무질서한 운영으로 번졌다고 했다. 회계원은 2007년 4월 référé에서 1997~2005년 회계에 중대한 이상이 계속돼 적법성과 진실성과 충실한 표시를 판정할 수 없다고 했고, EPAD가 1958년부터 공공회계심의회가 승인하지 않은 변칙 회계기준을 써 왔으며 국도 사업을 1967년 위임협약 한 장에 의지해 위법한 틀에서 해 왔다고 적었다. 2008년 3월 청문에서 재정위원장 장 아르튀이는 이렇게 말했다. "La Cour refusait de certifier les comptes et on avait 3 Milliards d'euros à l'actif et au passif ! C'est une confusion incroyable ! C'est à mettre dans les annales de la gestion publique !" 회계원이 인증을 거부했는데 자산과 부채에 30억 유로가 올라 있었다, 믿기 힘든 혼란이고 공공경영 연대기에 올릴 일이라는 것이다. 정리 뒤 대차대조표는 약 3억 유로가 됐고 2007년 말 자기자본은 마이너스 2,280만 유로였다. 아르튀이는 그 숫자가 실제를 반영하지 않는다고, 시장가가 훨씬 높은 동산 자산이 있다고 덧붙였다.

세금과 유지비는 처음부터 갈라져 있었다. 2007년 10월 청문의 문답이다. 아르튀이가 "Qui perçoit les impôts locaux?", 지방세는 누가 걷느냐고 묻자 블레는 "Seules les collectivités perçoivent l'impôt", 지방자치단체만 걷는다고 답했다. 아르튀이는 "Il s'agit d'une débudgétisation pour les communes", 코뮌에게는 예산 떼어내기라고 했다. 세금은 코뮌이 챙기고 공간 유지비에는 참여하지 않으며 국가도 국도를 공사에게 짓게 하니 모두가 이 기관에서 이득을 본다는 것이다. 2015년 회계원 보고서 각주는 더 짧게 썼다. "Les collectivités locales et l'État n'apportant aucun financement, les ressources de l'EPAD étaient constituées des recettes tirées de l'activité d'aménageur." 지방자치단체와 국가가 아무 재원도 대지 않았으므로 공사의 재원은 정비사업 수입뿐이었다는 것이다. 2008년 7월 청문에서 오드센 도의회 의장 파트리크 드베지앙이 읽은 그해 영업세 배분은 오드센 도 4,000만, 퓌토 3,000만, 쿠르브부아 2,400만, 레지옹 1,200만, 직능 회의소 1,100만, 낭테르 1,000만 유로였고 평준화기금에 1,600만이 따로 갔다. 여섯 수령자의 합이 1억 2,700만이고 이 글의 합산이다. 그 자리를 관리하게 될 기구에 그해 도가 계상한 돈은 400만 유로였고, 뒤에 자리잡은 항구 재원도 연 1,500만 유로 수준이었다.

2007년 2월 법률은 1958년부터 공사가 겸하던 정비와 관리를 쪼개 관리 기구 Defacto를 만들었다. 이전은 2008년 1월 1일로 예정됐다가 2009년 1월 1일로 밀렸고, 데크와 계단과 통로 등 공공시설의 장부가는 2007년 말 결산에서 먼저 0이 됐다. 장부가 약 3억 유로인 공공자산을 전액 0으로 평가절하해 무상으로 넘겼고, 국가는 노후 개선공사 7,000만 유로를 EPAD 부담으로 서면 약속했다. 청문에서 아르튀이가 "Non seulement on transfère tous ces biens pour une valeur nulle mais on fait 70 millions d'euros de travaux pour que ce soit à niveau!"라고 하자 블레는 국가의 공식 서면 약속이라고 답했다. 그 7,000만은 2015년 회계원 보고서에서 복구 소요 3억 5,100만, 그중 터널 1억 5,680만, 미해결 2억 유로 초과로 불어나 다시 문제가 됐다. 보고서의 문장은 이렇다. 그 부담을 EPADESA가 감당할 수는 없다, "sauf à remettre en cause le modèle économique sur lequel il est fondé", 이 기구가 세워진 경제모형 자체를 부정하지 않는 한.

2010년 7월 EPAD는 해산되고 낭테르 쪽 공사와 합쳐 EPADESA가 됐다. 2009년 10월 대통령의 차남이 회장 후보로 거론됐다가 2주 만에 물러나고 이사로만 선출된 사건이 그 직전이었다. 왜 그 자리가 선거 없는 선출직이었는지는 이사회 구성이 설명한다. 국가 9명 대 지방 9명, 지방 몫의 대부분이 오드센 도의회였다. 2013년 12월 이 모델을 가장 날카롭게 공격해 온 낭테르 시장 파트리크 자리가 EPADESA 회장이 됐다. 그는 건축권을 계속 팔아 재원을 대는 방식을 타워 위에 타워를 더하는 앞으로의 도피라 불렀다고 보도됐고, 회장 선출 당일에는 업무지구가 "insularité qui se révèle aujourd'hui un élément de faiblesse", 오늘 약점으로 드러나는 섬 같은 상태로 발전했다고 말했다. 같은 해 10월 국가의 전략 방향 문서는 자기가 55년간 만든 것을 "monofonctionnel", 단일기능이라 부르고 결별을 요구했다.

2017년 5월 3일 오르도낭스 2017-717호가 Paris La Défense를 만들었다. 2018년 1월 1일 EPADESA와 Defacto의 모든 재산·권리·의무가 "en pleine propriété à titre gratuit", 무상으로 완전소유권으로 넘어갔다. 이사회 17석 가운데 15석이 지방이고 그중 9석이 오드센 도다. 국가는 전문가 2명을 임명한다. 2018년 1월 18일 회계원 référé는 넘어간 것의 값을 적었다. EPADESA 전체 가치는 7억 6,000만에서 11억 8,000만 유로였고, 주차장 약 2만 2,000면 3억 6,900만에서 6억 6,700만 유로는 "sans la moindre contrepartie", 아무 대가 없이 넘어갔다. 해산이나 용도 상실 때만 발동하는 조건부 보상 1억 5,000만 유로 약정은 "non justifié et particulièrement éloigné de la valeur réelle des actifs cédés", 정당화되지 않고 실제 가치와 특히 동떨어졌다고 했다. 회계원은 2017년 10월 합병을 연기하라고 권고했고 받아들여지지 않았다. 회계원은 2008년 이후 Defacto에 넘어간 자산 가운데 수천만 유로어치가 그 계정에 계상조차 되지 않아 개시 대차대조표 작성이 "엄격히 불가능"하다고도 적었다.

국가가 설계안에서 끝까지 쥐려 한 것이 하나 있었다. 오르도낭스는 주차장을 이전에서 제외하고 60년간 관리만 맡기며, 60년 뒤 국가가 개량된 상태로도 무상으로 되찾는다고 정했다. 상원 보고서는 이 조항이 장래 이사들에게 "un moyen, pour l'État, de conserver un contrôle sur l'aménagement de La Défense", 국가가 라데팡스 정비에 대한 통제를 유지하는 수단으로 받아들여진다고 적었다. 데크 위에 새 건물을 세우려면 데크 밑 주차장 볼륨을 건드려야 하므로 그 한 줄이 거부권이 된다. 2017년 12월 비준법 제6조가 주차장을 완전소유로 넘기도록 고쳤고, 2018년 7월 데크레는 라데팡스 업무지구에서 기구가 공공시설 관리를 "à titre exclusif", 배타적으로 맡는다고 못 박았다. 분담금은 10년 협약으로 정해졌다. 오드센 도 3억, 레지옹·그랑파리 메트로폴·쿠르브부아·퓌토 각 2,800만, 합계 4억 1,200만 유로, 연 4,120만이다. 낭테르는 0을 내고 의결권을 잃었다. 2025년 11월 26일 법률은 국가가 작성하고 국사원 데크레로 승인하는 라데팡스 기본계획을 신설해 계획 규범을 국가가 되찾았다. 소유와 운영은 지방에, 계획은 국가에 있고, 승인 데크레는 아직 없다.

운영기구의 수입은 연평균 건축권 9,650만과 분담금 4,130만과 관리활동 3,300만으로 들어오고, 2018년 사업계획이 기대한 마진 1억 8,600만 가운데 절반 가까이가 사라졌으며, 같은 데크 위에서 신축 타워는 제곱미터당 8,950유로에 팔리고 노후 타워는 3,315에서 4,420유로에 호가된다

기구의 돈은 세 갈래로 들어온다. 2018년부터 2022년까지 연평균으로 개발사업 수입이 9,650만 유로, 지자체 분담금이 4,130만 유로, 관리활동 수입이 3,300만 유로이고 그중 주차장 위탁 수수료가 2,260만 유로다. 개발사업 수입은 건축권 매각이 중심이고 불규칙하며 중기에 소멸한다. 분담금은 2027년까지만 보장된다. 도시계획법전은 10년 뒤 두 번째 협약을 규정하지 않고, 지방회계원은 "la simple reconduction des contributions actuelles n'est pas assurée", 현 분담금의 단순 연장조차 보장돼 있지 않다고 적었다. 관리활동 5년 누계는 운영지출 2억 4,270만에 운영수입 2억 4,050만으로 거의 같다. 그 수입의 7,560만이 분담금이다.

연도	당기 생산	영업이익	당기순이익
2018	8,581만	790만	930만
2019	6,083만	−389만	10만
2020	9,178만	1,468만	1,992만
2021	1억 3,973만	8,176만	6,200만
2022	7,098만	−880만	13만
2023	3,394만	−2,518만	−1,952만

단위 유로, 지방회계원 보고서 표 1. 2023년부터 회계기준이 기업회계로 바뀌어 앞 연도와 비교할 수 없다. 순이익이 10만에서 6,200만 사이를 오간다. 지방회계원은 "la grande variabilité du résultat illustre les possibilités limitées d'analyse des chiffres qui précèdent", 결과의 큰 변동성이 앞 숫자들의 분석 가능성이 제한적임을 보여준다고 썼다. 운영기구의 손익계산서는 사업의 성적표가 아니다.

투자는 세 묶음이다. 2018년 6월 이사회가 채택한 10년 약정서의 투자계획 1호는 공공시설 복구와 덮인 도로 안전화 등 약 3억 6,000만 유로이고 분담금 2억 5,900만과 개발수입 1억이 재원이다. 집행률은 2022년 말 43%, 2024년 말 70% 추정이다. 개발사업에 딸린 공공공간 공사는 2억 4,400만에서 3억 5,000만 유로로 늘었고 전액 개발마진이 재원인데 2022년 말 집행률 28%다. 개발사가 사업을 취소하거나 미루면 그에 딸린 공공공간 공사도 시작할 이유가 없다. 2023년부터 2032년까지의 투자계획 2호는 3억 2,000만 유로인데 확보된 재원은 현 분담금이 2027년 이후에도 연장된다는 가정 아래 1억 1,800만뿐이다. 미조달 2억 200만, 연 4,000만이 지방회계원이 말한 새 재원이다. 데크 보수에 10억 유로가 든다거나 유지비가 연 1억 유로라는 서술은 이 숫자들로 뒷받침되지 않는다.

마진 전망이 무너진 자리는 표로 남아 있다. 2019년 전망의 개발사업 총마진 4억 6,550만 유로가 2023년 전망에서 3억 6,280만으로 21.9% 줄었다. 2018년 약정서는 그 마진이 세 사업에 걸려 있다고 스스로 적었다. The Link 9,640만, Sisters 3,270만, Coupole 5,650만, 합계 "près de 186 M€"로 총마진의 절반을 넘는다는 것이다. Sisters는 무기한 연기됐고 Coupole은 2031년으로 밀리며 마진이 4,900만 깎였다. 지방회계원이 "특히 낙관적"이라 지적한 가정은 둘이다. 2028년부터 2032년까지 관리지출을 5% 줄인다는 것과 가상 사업 마진 7,300만이 여전히 남아 있다는 것이다. 자동차 이용이 줄 것이 거의 확실한데 주차 수입이 2032년까지 25% 는다고 잡은 것은 따로 지적됐다. 주차장은 유일하게 안정적인 현금이다. 2022년부터 Q-Park가 15개 주차장 21,559면을 8년 위탁 운영하며, 수수료는 2022년 2,260만에서 2023년 2,480만 유로로 올랐다. 그런데 자동차 수단분담률은 1998년 17%에서 2015년 7%로 떨어졌고 여유 용량이 8,000에서 10,000면이다.

사진: elPadawan, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

타워의 값은 공사가 아니라 시장이 정했고, 두 번의 상승기와 두 번의 추락을 겪었다. 2001년 준공한 쾨르데팡스는 2007년 7월 리먼브러더스 계열이 21억 유로에 샀다. 인수금융 16억 4,000만 유로는 변동금리 이자만 내는 상업용 부동산 담보증권 Windermere XII로 증권화됐고 인수원가 대비 대출비율은 약 79.6%였다. 2008년 11월 차주가 구제절차를 신청했고 2014년 론스타가 약 13억 유로에 인수했으며 2017년 10월 아문디·크레디아그리콜 보험·프리모니알 컨소시엄이 18억 유로에 샀다. 10년에 21억, 13억, 18억이다. 투르 퍼스트는 1974년 건물을 2007년부터 2011년까지 3억 유로 넘게 들여 231미터로 다시 지었고 2016년 AXA 운용이 8억 유로에 샀다. 제곱미터당 1만 유로다. 헤클라는 2017년 12월 준공 전 매각으로 5억 7,500만 유로, 7만 6,000제곱미터 기준으로 제곱미터당 7,566유로였다. 마중가는 2019년 7월 미래에셋대우 주도 컨소시엄과 아문디가 8억 5,000만 유로에 샀고 두 매수인의 자기자본은 3억 1,100만이었다. 트리니티는 2024년 12월 노르웨이 국부펀드가 80%를 3억 4,740만 유로에 샀고 자산 총가치 4억 4,750만, 무차입이었다. 제곱미터당 8,950유로이고, 매각 발표의 약 5만 제곱미터로 나눈 이 글의 유도다. 같은 데크 위 1980년대 타워는 다르다. 토탈에너지스가 보유한 Coupole 103,000제곱미터와 Michelet 78,000제곱미터는 2020년 10억 유로에 내놓았다 실패했고 2025년 10월 6억에서 8억 유로로 다시 내놓았다. 20%에서 40% 깎인 값이고 제곱미터당 3,315에서 4,420유로로 신축의 절반 이하다. 토탈은 2026년 여름 The Link 242미터로 약 6,000명을 옮긴다.

비는 속도가 값을 설명한다. 라데팡스 사무 공실률은 2014년 3분기 13.2%로 당시 기록이었다가 2018년 2분기 5.4%로 내려갔고, 2022년 16%, 2024년 4분기 15%, 2025년 3분기 15.7%로 기록을 다시 썼다. 2025년 말 콜리어스 집계는 14.4%이고 일드프랑스 평균은 11.2%다. 즉시 공급 536,000제곱미터, 2025년 거래면적 149,200제곱미터로 전년보다 31% 줄었다. 프라임 임대료는 집계에 따라 제곱미터당 연 540에서 610유로, 신축·전면개조 평균 475, 중고 평균 415인데 임차 인센티브율이 39.5%라 인센티브를 반영한 실질 임대료는 294유로다. 파리 중서부의 인센티브율은 17.1%다. 2016년 이후 물가를 조정한 신축 임대료는 14% 내렸다. 인센티브까지 반영한 실질 임대료는 2020년 이후 11% 내렸고, 같은 기간 파리 중심업무지구는 13% 올랐다. 명목이 버티는 것은 할인을 인센티브가 흡수하기 때문이다. 2000년 이전에 지어져 개보수되지 않은 사무면적은 전체의 37%, 140만 제곱미터다. 2025년 라데팡스 투자 거래는 4억 4,800만 유로로 일드프랑스 오피스 투자의 8%였고 2016년부터 2019년까지 평균은 15%였다.

라데팡스에서 가장 많이 가져간 쪽은 누구인가

지방회계원이 계산한 순세수가 답이다. 2025년 보고서는 업무지구가 낳는 세수에서 평준화 납부와 관리비를 뺀 순결과를 주체별로 셌다. 2018년부터 2023년까지 연평균으로 쿠르브부아 5,064만, 퓌토 4,366만, 오드센 도 7,617만, 레지옹 2,086만, 그랑파리 메트로폴 1,323만 유로다. 각자의 분담금을 빼면 4,784만, 4,086만, 4,617만, 1,806만, 1,043만이고, 분담금 대비 17배, 15배, 2배, 6배, 4배다. 주민 1인당으로는 쿠르브부아 587유로, 퓌토 935유로다. 10년 협약 기간으로 투사하면 쿠르브부아 4억 7,837만, 퓌토 4억 855만, 오드센 도 4억 6,170만 유로다. 지방회계원은 이 산정이 업무지구 거주인구를 넓게 잡아 코뮌에 가장 유리한 보수적 하한이라고 명시했다.

세금의 종류도 여럿이다. 일드프랑스 사무실 연세는 쿠르브부아와 퓌토가 파리 도심과 같은 1구에 속해 2026년 제곱미터당 26.11유로이고 레지옹 몫으로 간다. 전문 2차 출처 두 곳이 일치하고 법령 원문은 확인하지 못했다. 사무실 신축세는 1구에서 제곱미터당 469.99유로라 The Link급 135,000제곱미터면 약 6,350만 유로가 되는데 규모감을 위한 이 글의 유도다. 거래세는 터지듯 들어온다. 2016년 타워 셋이 팔렸을 때 쿠르브부아가 받은 거래세는 약 1,000만 유로였고, 2022년과 2023년에는 매각이 거의 없었다. 회계원이 2018년 référé에서 "l'absence de mobilisation de la fiscalité locale au profit des espaces et équipements publics", 공공공간과 시설을 위해 지방세가 동원되지 않는 것이 수십 년째의 근본 문제라고 쓴 배경이 이 숫자들이다. 지방회계원이 든 재원 선택지는 다섯이었다. 분담금을 약 8,000만으로 두 배로 올리는 것, 코뮌과 도의 지방세 일부를 기구로 돌리는 것, 신설 세목, 민간의 자발 분담, 빈 건물을 싸게 사서 재생하는 자산운용이다. 마지막은 현행법이 소수지분 참여를 금지해 법 개정이 필요하다.

누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다.

주체	넣은 것	가져간 것
국가 1958~2017	토지 출자, 60년 기구 유지, 2018 무상 이전 7.6억~11.8억 + 주차장 3.69억~6.67억	0, 조건부 보상 1.5억 약정만
국가 2007	복구 공사 7,000만 서면 약속	—
공사 EPAD·EPADESA·Paris La Défense	데크·도로·주차장·공원, 2018~2027 개발 부수 공공공간 3억 5,000만	건축권 수입, 2018~2022 연평균 9,650만
오드센 도	분담금 10년 3억, RER E 1억 5,000만	순세수 연 7,617만, 이사회 9석
쿠르브부아·퓌토	분담금 각 10년 2,800만	순세수 연 5,064만·4,366만
레지옹·메트로폴	각 2,800만, 메트로폴 2025 +2,200만	사무실세 연 2억 1,300만(일드프랑스 전역), 순세수 2,086만·1,323만
상업용 부동산 담보증권 투자자 2007	쾨르데팡스 인수금융 16억 4,000만	2008 구제절차로 동결, 2014 상환
론스타	2014 약 13억	2017 18억 매각, 3년 반 만에 매입가와 매각가 차이 약 5억
토탈에너지스	1980년대 두 타워	2025 희망가 2020년 대비 −20~−40%
Q-Park	투자 3,670만	8년 운영권, 수수료는 기구에
민간 경기장	네이밍	기구가 6년 2,240만 지급

마지막 줄은 공공기관이 민간 브랜드에 낸 돈이다. Paris La Défense는 2018년부터 낭테르의 민간 경기장에 구역 이름을 붙이는 대가로 시즌당 고정 300만 유로에 물가지수 연동을 붙이고 방문자 연동 변동분 상한 100만 유로를 내며, 2023년까지 6년 합계 2,240만 유로를 냈다. 계약은 2028년 상반기까지이고 중도 해지 조항이 없다. 이사회에서 낭테르 시장은 그 돈은 자산 가치가 오르는 기관투자가가 낼 것이지 10년 2,800만 분담금을 요구받는 지자체가 낼 돈이 아니라고 반대했다. 지방회계원의 판정은 "contribution publique apportée à une marque privée", 민간 브랜드에 보탠 공공 재원이었다. 그 경기장은 2024년 올림픽 수영 종목을 치렀고 공공개발공사가 지은 것이 아니다.

상징의 돈은 또 다른 구조였다. 그랑다르슈는 2010년 4월 지붕 도르래 사고로 일반 공개가 끊겼고 7년 뒤에야 다시 열렸다. 2014년 9월 장기임차 계약으로 묶이고 2015년 1월 착공한 보수 1억 9,200만 유로는 국가가 직접 낸 것이 아니라 Eiffage가 자기자본 1,400만과 은행차입 1억 7,800만으로 짓고 국가가 20년 행정 장기임차로 임차료를 내다가 소유를 되찾는 구조다. 국가는 그 20년 동안 임차료를 내는 쪽이고, 기간이 끝나면 소유자로 돌아온다. 소유도 반이다. 남쪽 기둥과 지붕과 두 기념 계단은 생태전환부의 것이고 북쪽 기둥은 AXA와 예금공탁공사의 것이다. 2017년 6월 다시 연 지붕 전망대는 운영사 City One이 2023년 4월 28일 영구 폐쇄했다. 2022년 방문자 11만 1,000명 남짓, 고층건물 안전규정과 공중이용시설 규정이 겹쳐 운영비가 막대했고 임대인이나 국가의 재정 참여 협상이 실패했다는 것이 운영사의 설명이다. 손실 금액은 공개되지 않았다.

감사기관은 같은 결함을 다섯 번 적었다. 2007년 4월 회계원은 회계의 진실성과 충실한 표시를 판정할 수 없다고 했고, 2013년 1월에는 EPADESA와 Defacto의 권한 분담이 불명확하다고 했다. 2015년 2월에는 "une remise en ordre inachevée", 미완의 정리라고 했고, 2018년 1월에는 무상 이전과 지방세 미동원을 적었고, 2025년 2월 지방회계원은 모델이 낡았고 지속 가능하지 않다고 했다. 그 사이 2006년 재생계획이 간판으로 세운 두 타워는 둘 다 서지 않았다. 투르 파르 297미터는 2010년 7월 건축허가까지 받고 2015년 9월 포기됐고, 투르 시냘 301미터는 2008년 5월 장 누벨이 당선됐으나 2008년 10월 투자자가 빠지고 2010년 11월 최종 포기됐으며, 투르 제네랄리 265미터는 허가와 소송을 다 털고 2011년 7월 본사 결정으로 접혔다. 공공개발공사가 할 수 있는 것은 지을 권리를 파는 것까지이고 그 권리로 짓는 것은 민간의 결정이다.

건축권을 팔아 기반시설을 까는 기구는 팔 것이 떨어지면 끝나야 하는데 그 기반시설의 유지비 때문에 끝날 수 없고, 세금을 걷는 쪽과 유지비를 내는 쪽이 68년 동안 달랐다

이 구조의 원리는 수입의 형태에 있다. 건축권은 팔 때 한 번 들어오는 돈이고 데크의 유지비는 해마다 나가는 돈이다. 한 번 들어오는 돈으로 해마다 나가는 돈을 대려면 계속 팔아야 하고, 그래서 1964년 계획이 업무 타워를 75만 제곱미터로 묶었다가 1972년에 구역 전체 건축 가능 면적을 두 배로 풀었고 1978년 35만이 더해지고 2006년 재생계획이 85만을 예고했다. 수요가 멈추면 차입만 남는다. 1975년과 1992년에 그랬다. 2022년에는 차입 대신 현금이 줄었다. 매각도 신규 착공도 멈춘 해였고, 기구는 2021년 말에 차입을 다 갚은 뒤였다. 그 사이 세금은 코뮌이 걷었다. 2008년 상원 청문에 읽힌 배분은 퓌토가 세수 3,000만에 분담 100만, 쿠르브부아가 2,400만에 100만이었다. 2018년부터 2023년까지의 평균으로는 두 코뮌의 순세수가 분담금의 15배에서 17배다. 통계는 다르지만 모양은 같다. 1958년 데크레의 30년은 땅을 정리하고 기반시설을 깔면 끝나는 기한이었다. 끝나지 않은 것은 기반시설이 유지비를 낳았고 그 유지비를 낼 주체가 지정되지 않았기 때문이다. 블레의 "끝나지 않을 임무"는 그 뜻이다.

같은 질문에 런던은 반대로 답했다. 런던은 카나리워프의 땅을 넘기고 떠났고, 그 뒤 개발사와 지주회사가 차례로 흔들렸지만 건물 하나하나에 걸린 채권은 원금을 잃지 않았다. 파리는 떠나지 않았고, 그래서 노후 건물의 갱신 비용이 공공 재정으로 돌아왔다. 공공이 땅을 쥐는 방식도 둘이다. 배터리파크시티의 공공 땅주인은 지대와 재산세 상당액을 해마다 걷는다. 라데팡스는 지대를 받지 않고 건축권을 팔았다. 매년 들어오는 돈과 팔 때 한 번 들어오는 돈의 차이가 2025년 청구서가 됐다. 뉴욕이 채권 30억 달러로 지하철을 먼저 깔고 과세표준 0인 건물들의 대납금으로 갚은 구조도 나중에 받는 돈에 기대는데, 그쪽은 받을 돈의 이름이 세금 대납금이라 과세대장에 적히고 이쪽은 건축권이라 시장에 적힌다.

한국에는 대응 사례가 없다. 한시 기구로 만든 국가 개발공사가 68년 동안 존속 기한을 네 번 늘려 가며 같은 업무지구를 계속 재개발한 사례는 국내편 37편 어디에도 없다. 한국의 공공은 땅을 팔고 빠지거나, 조건을 걸고 민간을 넣거나, 대금이 끊기면 대물로 받는다. 이 기관이 상대를 고르고 내치는 방식은 서울시가 상암 133층 조건을 못 풀어 계약을 깬 일과 나란히 놓고 본 적이 있다. 거기서 파리 쪽 논리는 조건을 바꾸면 특혜라는 것이 아니라 이 사업자는 돈이 없다는 것이었다. LH가 알파돔시티 땅값 미납분을 건물로 받은 일처럼 땅을 팔았으면 받을 건물이라도 있는데, 라데팡스는 땅을 팔지 않았으므로 사업자가 멈췄을 때 받을 건물도 없었다. 남은 것은 위약보증금 분할금과 소송이었다.

사진: Arthur Weidmann, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

확인하지 못한 것을 적는다. 1992년 데크레가 정한 새 종료 시점, 1978년 구제에 현금 지원이 있었는지, 1958년부터 2010년까지의 토지 수용 원가 누계와 연도별 건축권 매각 수입, 1970년대 누적 적자의 1차 수치, 그랑다르슈의 1989년 최종 건설비와 2022년 매각가다. 2024년과 2025년의 기구 현금·부채 실적치, 그랑파리 익스프레스 15호선 라데팡스역의 개별 비용, 쾨르데팡스 2014년 정확한 거래가, 사무실 연세의 법령 원문이다. 1974년부터 1977년까지의 판매 정지와 해고는 2차 출처이고 1차 수치가 없다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 2027년 분담금 협약이 두 배 수준으로 갱신되거나 지방세 일부를 기구로 돌리는 입법이 되면 "세금은 코뮌이 걷는다"는 문장에 끝이 붙는다. 2025년 11월 법률이 만든 기본계획이 승인되고 국가가 계획 규범으로 건축 총량을 다시 늘리면 "팔 것이 떨어졌다"는 서술은 그때 기준으로만 남는다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

1958년에 국가가 만든 것은 업무지구가 아니라 업무지구를 팔 기구였다. 기구는 땅 대신 공기의 부피를 팔았고, 판 돈으로 데크를 깔았고, 데크의 유지비를 또 팔아서 댔다. 세금은 그 옆에서 코뮌이 걷었다. 30년이 68년이 됐고 국가는 10억 유로대의 자산에 주차장 2만 2,000면을 얹어 공짜로 넘겼으며, 그 주차장을 60년 뒤 돌려받으려던 조항도 비준법에서 사라졌다. 회계원은 다섯 번 같은 말을 적었고, 데크 위에는 신축이 제곱미터당 8,950유로에 팔리는 옆에서 노후 타워가 절반 값에 호가된다. 기구는 아직 끝나지 않았다.

출처

본문의 1958년 데크레 조문과 2017년 오르도낭스와 데크레는 프랑스 법령정보 원문이다. 사무총장과 재정위원장과 회계원 제7부장의 발언은 프랑스 상원 보고서에 수록된 청문 속기록 원문이고, 2008년 세수 배분과 2007년 공공시설 이전 조건도 같은 기록이다. 2015년 회계원 판정과 2018년 référé의 무상 이전 평가액과 2025년 지방회계원의 관리비·분담금·순세수·마진 전망·현금 궤적·주차장·네이밍 수치는 보고서 원문에서 표를 복원했다. 면적과 건물 수는 Paris La Défense 보도자료와 공식 자료다. 체적분할의 법리는 공증인대회 해설과 Cerema 지침이다. 타워 거래가는 매수인 보도자료와 신용평가사 공시가 있는 것은 그것으로, 없는 것은 보도로 적었다. 1964년 계획과 1970년대 위기와 그랑다르슈 경위와 타워 취소는 전문 매체와 학술서라 본문에 그렇게 적었다. 공실률과 임대료는 중개법인 보고서다.

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법령·의회·감사·기관 자료

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• Décret n° 58-815, 1958-09-10 발효 버전 — Légifrance
• Décret n° 92-1365 du 29 décembre 1992 modifiant le décret n° 58-815 — Légifrance
• Décret n° 2010-744 du 2 juillet 2010 relatif aux opérations d'aménagement d'intérêt national du quartier d'affaires de La Défense et de Nanterre et La Garenne-Colombes — Légifrance
• Ordonnance n° 2017-717 du 3 mai 2017 portant création de l'établissement public Paris La Défense — Légifrance
• Décret n° 2017-1040 du 10 mai 2017 relatif à l'établissement public Paris La Défense — Légifrance
• Décret n° 2018-665 du 27 juillet 2018 modifiant le périmètre de l'opération d'intérêt national du quartier d'affaires de La Défense — Légifrance
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• Les comptes obscurs de l'EPAD sont-ils en voie d'éclaircissement ? Rapport d'information n° 7 (2007-2008) — Sénat, Jean Arthuis · 2007-10-03
• Rapport d'information n° 7 (2007-2008), 청문 속기록·회계원 보고서 수록 전문 PDF — Sénat · 2007-10-03
• Quartier de la Défense : aux collectivités territoriales de prendre le relais, Rapport d'information n° 246 (2007-2008) — Sénat, Philippe Dallier · 2008-03-27
• Quartier de la Défense : la reprise en mains, Rapport d'information n° 469 (2007-2008) — Sénat · 2008-07-15
• Projet de loi ratifiant l'ordonnance n° 2017-717 portant création de l'établissement public Paris La Défense — Sénat
• Rapport n° 631 (2016-2017), 이사회 구성·주차장 조항 — Sénat
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• Rapport n° 382 sur le projet de loi ratifiant l'ordonnance n° 2017-717 — Assemblée nationale
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• Paris La Défense classé premier quartier d'affaires européen, 보도자료 — Paris La Défense · 2025-11-14
• Le quartier et son histoire — Paris La Défense
• La Grande Arche — Paris La Défense
• Projets — Paris La Défense
• Le Paris d'un monde post-carbone, 브로슈어 — Paris La Défense · 2024-05
• Chiffres-clés Paris Ouest La Défense 2019 — Institut Paris Region
• La cession foncière avec charges — Cerema
• La loi du 26 novembre 2025 instaure un schéma cadre pour l'aménagement du quartier de La Défense (SCAPULD) — Cerema · 2026-01-02
• Élaboration du Schéma Cadre d'Aménagement et de Planification de l'Urbanisme de La Défense, 조달공고 — DRIEAT Île-de-France
• La division en volumes : l'inventivité notariale au service d'une nouvelle utilisation de l'espace — Congrès des notaires de France · 2025-09-12
• EOLE, le prolongement du RER E — Conseil départemental des Hauts-de-Seine
• Paris La Défense : l'esplanade entame sa mue en Parc — Conseil départemental des Hauts-de-Seine
• Fund makes new investment in Paris — Norges Bank Investment Management · 2024-12-20
• Amundi Immobilier, Crédit Agricole Assurances et Primonial REIM acquièrent « Cœur Défense » — Crédit Agricole Assurances · 2017-10-30
• Hines and AG Real Estate to Sell HEKLA Tower in Paris La Défense to Amundi Immobilier and Primonial REIM — Hines
• DBRS Assigns Provisional Ratings to Windermere XII FCC — DBRS Morningstar · 2007-07-25
• Rénovation de la Grande Arche de La Défense — Eiffage Construction
• Un nouveau souffle pour la Grande Arche — Defense-92.fr · 2014-12-04
• Rénovation de l'Arche de La Défense, 보도자료 — Eiffage · 2015-06-18

연구·시장 보고서

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• Le marché des bureaux La Défense, 3ème trimestre 2025 — Knight Frank · 2025-10
• La Défense : un atlas histoire / territoire, 발췌 — Pierre Chabard, Éditions Parenthèses · 2012
• La Défense : un dictionnaire architecture / politique, 발췌 — Pierre Chabard·Virginie Picon-Lefebvre, Éditions Parenthèses · 2012
• La Défense : politique d'un quartier d'affaires international — Métropolitiques · 2013-06-21
• Investir dans des bureaux à la Défense rapporte-t-il encore ? — Gérard Hirigoyen·Pascal Weber, The Conversation · 2025-04-07
• Bidonvilles de Nanterre : une destruction en trompe-l'œil — Muriel Cohen, Plein droit n° 88, Cairn

보도·전문 매체·백과·사진

• Histoire de La Défense — Defense-92.fr
• L'Epad — Defense-92.fr
• La rocambolesque histoire du Toit de la Grande Arche — Defense-92.fr
• L'arrivée d'Eole à La Défense c'est pour avril 2024 — Defense-92.fr
• Paris La Défense lance « Empreintes », un appel à projets urbains, mixtes et bas-carbone — Defense-92.fr · 2022-03-17
• Unibail-Rodamco-Westfield renonce à ériger son mega-projet « Oasis » — Defense-92.fr · 2019-08-02
• Fusion entre l'EPAD et l'EPASA : le PCF très critique — Defense-92.fr
• Paris La Défense va (encore) devoir réinventer son modèle économique pour ne pas vaciller — Defense-92.fr · 2025-10-16
• Un programme à 360 millions d'euros pour Paris La Défense — Defense-92.fr · 2018-07
• La Métropole du Grand Paris va soutenir financièrement Paris La Défense dans ses projets de transformation — Defense-92.fr · 2025-03
• TotalEnergies remet en vente ses deux tours à La Défense avant d'emménager dans The Link — Defense-92.fr · 2025-10-06
• La vente de trois tours à La Défense rapporte dix millions d'euros à Courbevoie — Defense-92.fr
• Lone Star confirme l'acquisition de Cœur Défense — Defense-92.fr · 2014
• La tour First serait à vendre pour plus de 800 millions d'euros — Defense-92.fr
• La BEI accorde 3 milliards d'euros pour financer la ligne 15 Ouest du Grand Paris Express — Defense-92.fr
• Jean Nouvel n'abandonnera pas le projet de tour Signal — Batiweb · 2010-03-19
• Tour Signal by Jean Nouvel — Dezeen · 2008-06-08
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• La Défense : First, la plus haute tour est inaugurée — Batirama · 2011
• Taxe 2026 sur les bureaux en Île-de-France — Lexia Conseil
• Tarifs 2026 de la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France — Éditions Francis Lefebvre · 2026-01-29
• Tarifs 2026 de la taxe pour création de bureaux en Île-de-France — Éditions Francis Lefebvre
• La Défense — Wikipédia
• Établissement public pour l'aménagement de la région de la Défense — Wikipédia
• Arche de la Défense — Wikipédia
• File:La Defense 2007 1.jpg — 위키미디어 공용
• File:La Défense, 7 April 2014.jpg — 위키미디어 공용
• File:La Défense depuis l'Arc de Triomphe Janvier 2023.jpg — 위키미디어 공용