킹스크로스는 국가가 철도 부지를 지분으로 넣고 완성 9년 전에 판 땅이고, 구글은 그 위를 999년 빌렸다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 21편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 국가가 땅을 팔지 않고 지분으로 넣은 철도 부지 재개발이고, 건물은 런던 킹스크로스역 북쪽 운하 양안에 선 킹스크로스 센트럴과 그 안의 구글 사옥이다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2016년 1월 22일 영국 정부는 킹스크로스 센트럴 지분 36.5%를 3억 7,100만 파운드에 팔았고, 그 지분을 얻으려고 낸 현금은 0이었다

영국 교통부의 2015~2016 회계연도 연차보고서는 그 거래를 한 문단으로 적는다. 교통부가 100% 소유한 철도회사 LCR이 킹스크로스 센트럴 유한파트너십의 지분을 재무장관이 2015년 6월에 매각 방침을 밝힌 뒤 시장에 내놓았고, 경쟁 입찰 끝에 2016년 1월 22일 호주 연기금 AustralianSuper에 3억 7,100만 파운드에 넘겼다. 거래비용을 뺀 3억 6,600만 파운드가 현금 배당으로 교통부에 돌아와 그대로 국고에 들어갔다. LCR의 같은 해 감사 재무제표는 계산서를 남겼다. 매각 대금 3억 7,108만 6,000, 처분 비용 525만 1,000, 순수취 3억 6,583만 5,000, 장부가 2억 6,495만 8,000, 처분이익 1억 87만 7,000파운드다. 국가가 그 지분을 얻으려고 낸 현금은 없었다. 1996년에 교통부가 LCR에 넘긴 철도 부지가 2009년 3월 파트너십에 들어갔고, 그 땅이 지분이 됐다.

판 값은 순자산 가치였다. 36.5%가 3억 7,100만이면 파트너십 전체는 10억 1,670만 파운드이고 이 글의 유도다. 파트너십의 2016년 3월 말 감사 순자산은 9억 1,598만 파운드였다. 프리미엄이 없었다. 그 파트너십의 2025년 3월 말 순자산은 20억 4,198만 파운드다. 2016년에 판 36.5%를 2025년 장부로 환산하면 7억 4,530만이고 이 글의 유도다. 그 사이 파트너십은 파트너에게 현금을 한 푼도 나눠 주지 않았으므로 장부가 비교가 성립한다. 지금 그 지분을 든 쪽은 AustralianSuper 76.4%와 BT연금 수탁자 23.6%이고, 이 사업을 설계하고 지은 개발사 Argent의 지분은 2025년 3월 말 0%다.

같은 땅 위에 구글이 있다. 구글 영국법인의 2013년 법정 계정은 킹스크로스 센트럴 파트너십과 999년 토지 임차 계약을 맺었고 총액이 2억 7,700만 파운드라고 적었다. 2013년에 1억 7,400만, 2014년 6월 6일 잔금 1억 300만이다. 보도가 토지에 6억 5,000만 파운드를 썼다고 적은 것은 건물 공사 발주 규모를 땅값으로 옮겨 쓴 것이다. 구글 영국법인의 건설중자산은 2024년 말 10억 9,791만 파운드였다. 이 과목은 영국 전체 공사를 묶은 것이지만 같은 기간 대형 신축은 이 건물뿐이었다. 이 글은 그 돈을 세 자리에서 센다. 국가가 땅을 넣고 받은 지분의 산수, 파트너십이 10년 동안 만든 장부와 개발사가 가져간 수수료, 구글과 저렴주택과 사유지 광장에 걸린 공공의 몫이다. 파운드는 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다.

1994년 교통부 장관이 종착역을 세인트판크라스로 정하고 킹스크로스 부지의 개발 제약을 풀겠다고 말한 날 철도 화물 야드는 부동산이 됐고, 2006년 허가에는 188쪽짜리 계약서가 붙었다

킹스크로스 북쪽 땅은 150년 동안 철도의 것이었다. 1852년 루이스 커빗이 설계한 킹스크로스역과 함께 그레이트노던 철도의 화물 야드와 곡물창고 그래너리가 운하 북쪽에 들어섰고, 1851년 동쪽 석탄 하역장과 1860년 서쪽 하역장, 1879년부터 1883년 사이의 가스홀더 프레임이 그 옆에 섰다. 1980년대 말 영국철도는 이 땅을 개발하려 했다. 로즈하우와 스탠호프가 낀 런던재생컨소시엄이 1989년 종합개발 계획을 신청했고, 그 계획은 1990년대 초 개발사들이 쓰러지면서 무산됐다. 반대 조직이 그 신청에 붙어 있던 기간이 1988년부터 1993년까지다. 반대 운동의 공동의장이었던 마이클 에드워즈는 그 결말을 이렇게 회고했다. 반대 운동이 오피스 중심의 계획을 "the long grass of council deliberations where it died", 의회 심의의 긴 풀숲으로 차 넣었고 런던 오피스 시장 붕괴가 그 죽음을 완성했다는 것이다. 2006년 옵서버의 평문은 그 계획을 리젠츠파크 크기의 타원형 녹지를 초고층이 둘러싸는 안으로 기억했다.

사진: Justinc, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

이 땅이 역이 아니라 부동산이 된 날은 1994년 1월 24일이다. 교통부 장관 존 맥그리거는 하원에서 채널터널 철도의 런던 종착역을 킹스크로스가 아니라 세인트판크라스로 한다고 밝혔다. "St. Pancras is preferable to King's Cross as the terminus on environmental, operational and commercial grounds." 환경·운영·상업 모든 면에서 세인트판크라스가 낫다는 것이다. 그래서 영국철도는 킹스크로스 지하역 법안을 철회하고, 장관은 "remove the safeguarding of the land and property affected by that project", 그 사업에 걸려 있던 토지와 건물의 철도 용지 보전 지정을 해제하겠다고 했다. 역을 지었으면 땅은 역이 됐을 것이다. 역을 옮겼으니 땅은 부동산이 됐다. 1996년 12월 채널터널철도연결법이 제정됐고, 그 사업권을 받은 런던앤드콘티넨털철도 LCR이 세인트판크라스역과 킹스크로스 철도 용지를 함께 승계했다. 1996년 약정에는 교통부가 LCR 개발이익의 50%를 받을 권리가 따로 들어 있었다. LCR은 1996년에는 민간 컨소시엄이었고 1998년 재구조화를 거쳐 2009년 6월 국유화됐다. 1996년부터 국가가 땅 주인이었다고 쓰면 틀린다.

2004년 1월 캠든과 이즐링턴 두 자치구의 공동 개발 지침은 땅의 크기를 네 겹으로 적었다. 기회 지역 전체 54헥타르, 그중 재개발 본 부지 29헥타르, 그중 철도 성토 북쪽 3헥타르와 도로 아래 2헥타르를 뺀 개발 가능 토지 24헥타르다. 뒤의 모든 문서가 쓰는 67에이커는 27헥타르의 호칭이고, 실제 건물을 올릴 수 있던 땅은 60에이커 수준이었다. 2004년 시점 땅 주인은 LCR 계열과 물류회사 엑셀이었고 네트워크레일과 영국수로청과 가스회사 트랜스코와 캠든 의회가 조각을 갖고 있었다. 그 땅은 2001년 7월부터 2007년 가을까지 고속철도 공사장이었다. 가스홀더 세 기는 2001년에 해체됐고, 그 해체와 이설은 1997년 잉글리시헤리티지와 LCR의 법적 합의가 이미 정한 것이었다. 2000년 LCR과 엑셀은 개발 파트너로 Argent를 골랐고 2001년 《Principles for a Human City》를 냈다. 2004년 5월 개요 계획 신청이 들어갔다.

허가는 세 날짜로 쪼개져 있다. 2006년 3월 캠든 개발통제위원회가 조건부로 허가 방침을 결의했고, 가디언은 2024년에 그 회의가 자정을 넘겼고 표차가 근소했다고 적었다. 2006년 11월 17일 캠든 개발통제위원회가 S106 협약을 승인했다. 반대 단체 공동의장 에드워즈가 그날 적은 기록으로는 재협상 요구에 Argent 공동 최고경영자 로저 매들린은 "No. This is the best you will get", 아니다, 이것이 당신들이 얻을 최선이라고 답했다. 캠든의 법률대리인은 3월 결의를 뒤집으면 의원 개인에게 소송비용이 물릴 위험이 있다고 경고했다. 2006년 12월 22일 외곽 계획허가 2004/2307/P가 발급됐고 같은 날 S106이 체결됐다. 조건 68개, 의무 항목 40개, 본문 최소 188쪽이다. 같은 날 지정건축물 철거 동의 4건과 보존지구 철거 동의 4건이 함께 나왔다. 스탠리빌딩 북쪽 동과 서쪽 화물창고와 플림솔 고가가 그 목록에 있다. 보존 20동과 철거 8건이 한 묶음으로 결정됐다. 허가는 하나가 아니라 둘이었다. 요크웨이 동쪽 삼각 부지는 이즐링턴이 저렴주택 비율을 이유로 거부했고 2008년 7월 22일 국무장관 심판이 그것을 뒤집었다.

2007년 반대 단체는 사법심사를 걸었다. 쟁점은 11월 회의에서 의원들이 3월 결의를 재검토할 수 있는지에 대해 잘못된 조언을 받았는가였다. 당대 보도가 옮긴 판시로는 설리번 판사가 조언이 "did not fetter their discretion or box them in", 재량을 묶거나 가두지 않았다고 보고 기각했다. 뒤집을 수 있느냐가 아니라 뒤집을 때의 비용이 결정을 정했다. 2008년 11월 본격 공사가 시작됐다.

땅을 넣은 쪽은 땅값의 절반에 해당하는 지분만 받았고, Argent 명의 50%의 등기 출자 92.5%는 BT연금 명의였으며, 지분율의 등기상 근거는 1만 파운드를 쪼갠 숫자였다

파트너십의 설계는 영국 감사원이 2012년 고속철도 보고서에 한 줄로 적었다. LCR은 1996년 교통부에서 받은 땅을 다른 지주와 민간 개발사와의 합작에 넣었고, 개발사는 "equity equal to the land values", 토지 가치와 같은 금액의 자본을 넣었으며, 각 파트너는 자기가 넣은 자산의 가치만큼 지분을 가진다는 것이다. 킹스크로스 67에이커 중 LCR이 73%, 물류회사 쪽이 27%를 갖고 있었다. 그래서 LCR 36.5%, 엑셀 13.5%, Argent 명의 50%다. 73을 반으로 나누면 36.5이고 27을 반으로 나누면 13.5다. 토지 소유자는 토지 가치의 절반에 해당하는 지분만 받았고, 나머지 절반은 같은 금액을 현금으로 넣은 쪽이 가져갔다.

그 현금을 넣은 쪽은 개발사만이 아니었다. Argent 명의 50%를 든 Argent King's Cross 유한파트너십의 2008년 4월 등기 신고에 유한파트너 출자가 그대로 적혀 있다. 전체 8,000파운드 중 BT연금기금 수탁자 브리텔펀드트러스티가 7,400파운드로 92.5%, Argent 창업자들의 개인 지분회사 10곳이 600파운드로 7.5%다. 개인회사 열 곳의 출자는 130파운드가 하나, 80파운드가 둘, 70파운드가 하나, 40파운드가 여섯이다. 등기 출자는 명목액이라 경제적 지분과 같다고 단정할 수는 없다. 경제적 지분이 드러난 것은 2021년 2월 25일이다. 그날 브리텔펀드트러스티가 Argent 명의 유한파트너십이 들고 있던 32.3% 가운데 23.6%를 직접 인수해 나왔고, 남은 8.7%가 Argent 쪽 고유 지분이었다. 파트너십 재무제표는 2024년 주석에서 그 유한파트너십을 "in which the BT Pension Scheme is a significant investor", BT연금이 주요 투자자인 곳이라고 적었다. 개발사 Argent가 50%를 가졌다는 통용 서술은 어느 해석으로도 성립하지 않는다. 2021년 시점 Argent 고유 지분의 상한은 8.7%였다.

지분율의 등기상 근거는 1만 파운드다. 파트너십은 2007년 11월 29일 등기됐고 그때 유한파트너는 LCR 계열 회사 하나, 출자 1파운드였다. 2008년 4월 신고로 출자 총액이 1만 파운드가 됐다. LCR 3,648, 엑셀 1,348, Argent 명의 4,996, 일반파트너 8파운드다. 36.5와 13.5와 50은 이 1만 파운드의 분할로 등기에 박혀 있고, 2025년 재무상태표의 자본계정 1만 파운드와 정확히 일치한다. 실제 돈은 다른 줄에 있다. 유한파트너 출자는 공개된 재무제표가 시작되는 2016년 3월 결산부터 2018년까지 1억 4,146만 4,000파운드였다. 2018년 4월부터 2019년 3월 사이에 1억 2,555만 1,000이 더 들어가 2억 6,701만 5,000이 됐다. 그 뒤 2025년까지 6년간 한 푼도 변하지 않았다. 재무제표 주석은 그 출자가 "primarily by way of the injection of the land", 주로 토지를 넣는 방식으로 이뤄졌고 이자가 없으며 일반파트너 재량으로만 상환된다고 적었다.

토지는 2009년 3월에 들어갔다. 같은 달 LCR과 엑셀과 Argent 명의 세 유한파트너는 지분 전부를 저지 섬에 세운 유닛트러스트 킹스크로스 센트럴 프로퍼티 트러스트의 수탁자에게 넘겼다. 그 뒤 파트너십의 유한파트너는 그 신탁 하나뿐이다. 2015년 AustralianSuper의 25% 취득도, 2016년 국가 지분 매각도 영국 유한파트너십 등기부에는 나타나지 않는다. 경제적 지분은 저지의 유닛 장부에서 움직였다. LCR 쪽 장부가 그 돈의 크기를 교차로 보여준다. LCR의 2012년 3월 말 재무제표에 킹스크로스 관계기업 대여금이 5,076만 6,000파운드로 적혀 있는데, 유한파트너 출자 1억 4,146만의 36.48%가 5,160만이다. 파트너십은 그 돈을 자본으로, LCR은 대여금으로 적었을 뿐 같은 돈이다. 국가가 킹스크로스 센트럴에 넣은 것은 1996년의 땅과 그 땅이 평가된 약 5,160만 파운드의 출자 귀속분이 전부이고, 귀속분은 이 글의 추정이다. 2016년 순수취 3억 6,580만은 그 7.1배다. 2025년까지 들고 있었다면 장부로 7억 4,530만, 14.4배였다.

개발사의 몫은 지분이 아니라 수수료였다. 파트너십 손익계산서의 성과수수료·마일스톤 항목은 2016년 3월 결산 5,166만, 2017년 3,154만, 2018년 3,288만 파운드였고 2019년 158만, 2020년 145만이다. 2021년부터 그 줄이 작아지거나 사라졌는데 항목이 없어진 것이 아니라 관계당사자 수수료 총액으로 옮겨갔다. 2023년 주석은 그해 자산관리자에게 개발·자산관리 수수료와 성과수수료와 그 이자를 합쳐 4,787만 1,000파운드를 지급했다고 적었다. 2021년 2,513만, 2022년 3,260만, 2024년 1,626만, 2025년 1,476만이다. 10년 합계 약 2억 5,600만 파운드이고 이 글의 합산이다. 유한파트너가 넣은 출자 총액 2억 6,700만과 거의 같다. 근거는 토지가 들어간 그 달인 2009년 3월 12일의 자산관리계약이고 보수는 자본수익률에 연동된다. 그 계약의 자산관리자는 2023년 10월 Argent 자회사에서 Argent 서비스 법인으로, 2024년 5월 Related Argent로 바뀌었다. 2015년 AustralianSuper가 산 25%는 LCR 몫이 아니라 Argent 명의와 DHL이 희석된 것이었고, 2016년 LCR과 DHL이 빠진 뒤 2020년까지는 AustralianSuper 67.5%와 Argent 명의 32.3%의 두 주체였다. 2021년 BT연금이 분리된 뒤 Argent 고유 지분 8.7%는 2022년 3월 6.3%, 2023년 4.83%, 2024년 2.42%, 2025년 0%로 빠졌고, BT연금 23.6%는 한 번도 움직이지 않았다. 2021년 이후 늘어난 AustralianSuper 지분은 전부 개발사 쪽에서 나온 것이다. 2024년 12월 10일 Argent 개인 지분회사 4곳이 동시에 탈퇴한 것이 Argent 쪽 등기의 마지막 기록이다. 2025년 7월 파트너십은 이름을 The King's Cross Group LP로 바꿨다.

파트너십의 임대수입은 10년에 9배가 됐고 감정가는 2023년 34억 7,900만 파운드에서 꼭지를 찍었으며, 구글은 땅에 2억 7,700만을 냈고 장부의 건설중자산은 11억에 다가갔으며, 저렴주택 750호는 2단계에서 187호가 됐다

파트너십의 감사 재무제표는 일반파트너 법인의 연차 계정 뒤에 붙어 공시된다. 임대수입은 2016년 3월 결산 1,472만 7,000파운드에서 2025년 1억 3,491만 3,000으로 9.16배가 됐다. 134,913을 14,727로 나눈 값이다. 2022년 결산에 1억 1,677만으로 뛴 것은 2021년에 준공된 메타 임차 3개 동과 2020년부터 구글 딥마인드가 쓴 S2가 임대료에 온전히 반영된 결과다. 주거 분양 수입은 톱니처럼 들쭉날쭉하다. 2016년 2억 1,162만, 2023년 713만뿐, 2025년 1억 9,781만이다. 준공 시점에 몰려 잡히기 때문이고 2025년 분이 마지막 주거 준공분이다. 순이익은 2021년 3억 2,098만에서 2023년 마이너스 7,672만, 2024년 마이너스 9,652만, 2025년 1억 2,009만을 오갔다. 투자부동산 재평가가 그 차이를 만든다.

순자산은 2016년 3월 9억 1,598만에서 2022년 20억 9,633만으로 올랐다가 2024년 19억 2,188만으로 내렸고 2025년 20억 4,198만이다. 그 9년 동안 파트너 계정의 변동은 손익뿐이다. 배당도 분배도 한 건도 없다. 2억 6,700만의 출자가 20억의 지분이 됐지만 전부 장부상 평가이익이고 실현된 현금은 없다. 국가가 2016년에 팔아서 받은 3억 6,580만만 현금이었다.

총감정가는 2020년 3월 25억 8,600만에서 2023년 34억 7,900만으로 올랐다가 2024년 34억 1,600만, 2025년 33억 8,600만으로 두 해 내리 빠졌다. 꼭지보다 2.7% 낮다. 3,386을 3,479로 나눈 값이다. 총수익률은 2022년 결산 플러스 13.3%, 2023년 마이너스 3.7%, 2024년 마이너스 4.78%, 2025년 플러스 6.25%였다. 계약임대료는 2021년부터 2025년까지 연 1억 5,050만에서 1억 5,330만 사이에서 횡보했다. 가치를 움직인 것은 임대료가 아니라 수익률이다. 감정평가에 들어간 등가수익률 상단이 2017년부터 2022년까지 5.25%, 2023년 5.00%였다가 2024년 6.62%, 2025년 6.66%로 벌어졌다. 감정인은 2024년부터 쿠시먼앤드웨이크필드에서 JLL로 바뀌었고 그것이 하락의 원인이라는 뜻은 아니다.

차입은 15억 3,088만 파운드다. 2022년 8월 16일 모건스탠리가 단독으로 주관한 10억 6,000만 파운드 통합시설이 그 중심이고, 모든 비용을 포함한 금리 상한은 2024년 4월까지 4.1%, 그 뒤 5.85%다. 남은 개별 시설은 B5와 B6 2억 8,455만으로 상한 2.60%, S3 1억 1,064만으로 5.95%, R8 7,569만으로 6.40%다. 2024년 12월 만기였던 S4는 상한 8.00%였고 분양대금으로 그해 8월 갚았다. 같은 사업 안에서 조달 시점에 따라 금리가 세 배 벌어져 있었다. 2025년 전략보고서는 2026년 7월부터 2027년 10월 사이에 전체를 다시 묶어야 한다고 적었다. 이 사업의 다음 위험은 임대가 아니라 리파이낸싱이다. 파트너십의 직접 고용은 13명이고, 개발과 자산과 시설 관리는 전부 외주다.

구글의 장부는 따로 있다. 구글 영국법인의 2013년 계정은 2.4에이커 999년 토지 임차 총액을 2억 7,700만 파운드로 적었다. 2013년 1억 7,400만, 2014년 6월 6일 잔금 1억 300만이고 잔금은 관계사 대출로 냈다. 에이커당 1억 1,540만이고 이 글의 유도다. 2022년 계정에서 그 토지는 사용권자산 2억 9,050만으로 올라 있다. 발표는 매입이었지만 법적 성격은 999년 임차다. 2013년 9월 AHMM 설계안이 허가됐으나 2013년 11월 래리 페이지가 너무 관습적이라며 폐기했다고 보도됐고, 2022년 계정은 그 설계 변경 비용 400만 파운드를 손상 처리했다고 적었다. 2017년 8월 캠든 계획위원회가 헤더윅 스튜디오와 BIG의 안 2017/3133/P를 승인했다. 총외부면적 8만 819제곱미터, 사무 7만 6,137, 건물 길이 약 300미터, 부지 길이 330미터, 7층에서 11층, 자전거 616대, 수용 5,000명이다. 위키백과의 높이 72미터는 해발고도이고 출입구 기준 약 54미터이며 이 글의 유도다. 구글 영국법인의 건설중자산은 2021년 말 6억 2,769만, 2022년 말 7억 7,877만, 2024년 말 10억 9,791만 파운드다. 영국 전체 통합 과목이지만 그 기간 유일한 대형 신축이 이 건물이다. 토지 사용권을 더하면 약 13억 8,840만이고 이 글의 유도다. 공사비 6억 5,000만이라는 보도도 사옥 10억이라는 보도도 하한이었다. 같은 회사가 2022년 1월 토트넘코트로드의 센트럴 세인트 자일스를 샀고 장부 총원가는 8억 500만이다. 킹스크로스가 아니다. 구글의 킹스크로스 포트폴리오는 자기 건물 한 동에 AXA가 소유한 6 팬크러스 스퀘어와 S2 두 동 임차를 더한 것이다. 2026년 3월 12일 구글은 건물 이름을 Platform 37로 발표했다. 2016년 알파고와 이세돌 대국의 37번째 수에서 딴 이름이고 입주는 2026년 여름이다.

사진: Crookesmoor, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

임대료와 분양가는 감정평가 투입값으로 남아 있다. 완성 자산의 오피스 추정 임대가치 상단은 2017년 결산 제곱피트당 연 77.50파운드에서 2021년 88.50으로 14.2% 올랐다. 2022년부터는 소매가 섞여 정의가 바뀌었으므로 그 뒤의 상단 124.25와 93과 105와 110은 앞 숫자와 비교하면 안 된다. 민간 주거 분양가는 2017년부터 2019년 평가에 제곱피트당 1,150에서 2,388파운드로 들어갔다. 2014년 중개법인 자료의 플림솔빌딩 1,300파운드 초과보다 높다. 상업 공간은 2022년 시점 100% 임대됐다고 개발사가 공표했고, 임대료 회수율은 2025년 결산 기준 분기말 90일 안에 평균 98.9%다.

저렴주택은 비율이 아니라 조항으로 추적해야 한다. 2006년 S106 조항 NN은 총외부면적 5만 3,670제곱미터, 750호를 못 박았다. 사회임대 500호와 중간임대 250호다. 승인된 주택 1,946호의 43%였고 캠든 정책이 요구한 것은 첫 1,000호의 50%였다. 2012년 12월 1차 변경이 학교 면적을 늘리는 대신 저렴주택 면적을 그만큼 줄여 700호가 됐다. 2015년 1차 준공이 289호, 공사 중 111호, 2단계 잔여 목표 300호였는데 그해 변경으로 187호가 됐다. 사회임대 127호에 준시장임대 60호다. 홈바이 96호는 민간 분양 84호로 전환됐고 캠든은 그것이 현실적으로 저렴주택으로 분류되지 않는다며 잃는 것이 없다고 적었다. 요양원 의무 조항 MM은 통째로 삭제됐다. 지렛대는 S106 안에 있던 감축 조항이었다. 합의가 안 되면 개발사가 일반수요 호수를 절반인 74호로 떨어뜨릴 수 있었고, 캠든은 187호가 74호보다 낫다는 비교로 받아들였다. 1단계에서 원하우징그룹이 받은 공적 보조금은 3,739만 5,045파운드, 일반수요 호당 약 16만이었다. 담당관은 2단계에 "public funding of this magnitude will not be available", 그 규모의 공적 자금이 없을 것이라고 썼다. S106이 2006년 가격으로 고정한 저렴주택 이전가격은 1베드 48제곱미터 10만 4,718파운드에서 4베드 93제곱미터 23만 1,875파운드다. 같은 단지의 2015년 민간 분양 평균은 세대당 약 190만 파운드였고 개발사가 발주한 보고서의 소표본이다.

킹스크로스에서 공공이 현금으로 받은 것은 얼마인가

지자체가 받은 현금은 2006년 가격으로 약 2,260만 파운드다. 2006년 S106 계약서의 물가연동 금액표를 항목별로 더하면 2,126만 3,000이고 이 글의 합산이다. 가장 큰 것이 리젠츠운하 북쪽 수변 정비 525만, 공공미술 175만, 중등학교 기부금 150만, 버스 노선 넷 개선 425만이다. 별도 조항의 현금은 다섯 건이다. 캠든과 이즐링턴의 주차규제구역 기부금 37만 5,000, 환경보건 담당관 설치 36만, 첫 B1 입주 뒤 다섯 해에 걸친 50만, 협약 이행 감시비용으로 14년간 매년 7,500씩 10만 5,000이다. 다섯 건 134만을 더하면 2,260만 3,000이 된다. 현물 시설의 값은 이행보증금으로 남아 있다. 학년마다 두 학급을 받는 규모의 초등학교 268만, 레저시설 392만 7,000, 실내체육관 148만 5,000 등 합계 1,128만 3,150파운드다. 이 사업은 2015년부터 시행된 캠든 기반시설부담금 이전의 사업이라 지자체가 받을 수 있는 돈은 S106 조항뿐이다. 공공기여 총액이 1억 8,000만에 이른다는 서술은 1차 원문에서 확인되지 않는다. 캠든 심의보고서 본문에는 총액을 적은 줄이 없고, 그 수치를 쓴 자료의 원출처도 되짚어지지 않는다. 그 규모에 해당하는 것은 현금이 아니라 개발사 집계로 개방 공간 26에이커와 캠든이 센 신설 도로 20개와 교량과 저렴주택의 시공 자체이고, 그 시공비는 S106에 금액으로 적혀 있지 않다. 옆에 있는 숫자가 하나 더 있다. 영국 감사원이 2012년에 적은 고속철도 1호선의 공적 지원 현재가치는 2010년 가격으로 102억 파운드이고, 60년을 깔아 센 값이다. 고속철도는 킹스크로스만을 위한 사업이 아니라 직접 대응시킬 수 없지만, 민간 개발이 공공에 돌려준 것을 S106만으로 보면 규모를 잘못 읽는다.

누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다.

주체	넣은 것	가져간 것
국가, 교통부와 LCR	1996 철도 부지 73%, 현금 0, 출자 귀속 약 5,160만(추정)	2016 순수취 3억 6,580만, 처분이익 1억 88만
물류회사 엑셀·DHL	부지 27%	2016 지분 매각, 금액 미확인
BT연금 수탁자	Argent 명의 등기 출자의 92.5%, 2021 분리 23.6%	2025 지분 23.6%, 장부 4억 8,190만(유도)
AustralianSuper	2015 25%, 2016 LCR 36.5% 3억 7,100만, 이후 Argent분	2025 지분 76.4%, 장부 15억 6,010만(유도)
Argent·Related Argent	설계·개발·관리, 고유 지분 상한 8.7%	수수료 10년 약 2억 5,600만, 지분은 2025 0%
대주	차입 15억 3,088만	상한 금리 2.60~6.40%, 2024년에 상환된 한 시설은 8.00%
구글	토지 999년 2억 7,700만, 건설중자산 10억 9,791만(영국 전체 통합 과목)	자기 건물 한 동, 사용권자산 2억 9,050만
임차인	계약임대료 연 1억 5,260만, 미래 최소수취액 15억 4,695만	—
주택공동체청·광역런던청	1단계 저렴주택 보조금 3,739만 5,045	—
원하우징그룹	2006년 고정 이전가격 호당 10만~23만	1단계 저렴주택 289호
캠든·이즐링턴	광장·도로 인수 선택권 미행사	S106 현금 약 2,260만, 시설, 사업세

광장은 공공의 것이 아니다. 그래너리 스퀘어와 팬크러스 스퀘어와 대부분의 길과 광장은 파트너십이 소유하고 공중에 개방한 사유지다. 로완 무어는 2018년 옵서버 평문에서 그 이유를 적었다. 캠든 자치구가 그것들을 인수할 선택권을 가지고 있었고 "has so far declined an option to adopt them, presumably because it doesn't want to pay the running costs", 아마 운영비를 내고 싶지 않아 지금까지 그 선택권을 쓰지 않았다는 것이다. 개발사의 반론도 같은 글에 있다. 그 공간은 전에 벽돌담으로 막혀 있었으니 공공에서 빼앗은 것이 없다는 것이다. 무어의 결론은 그래너리 스퀘어를 즐기는 모든 사람이 "in effect a guest of Argent", 사실상 Argent의 손님이라는 것이었다. 2017년 가디언이 런던의 유사공공공간 소유자들에게 이용 규정을 물었을 때 킹스크로스 현장 보안 담당자는 이용자를 규율하는 사적 규정 목록이 있기는 하지만 토지 소유자가 그것을 공개하기를 원하지 않는다고 답했다. 노숙인 한 사람은 막 개장한 팬크러스 스퀘어에서 잔디에 누울 수는 있지만 눈을 감을 수는 없다고 말했다.

그 규칙의 극단이 안면인식이었다. 정보위원회의 2021년 6월 15일 종결 통지가 적은 사실은 이렇다. 파트너십의 일반파트너 법인은 2016년 5월부터 2018년 3월까지 두 역 출구가 만나는 한 지점에 카메라 2대를 두고 실시간 안면인식을 돌렸다. 처리된 얼굴 이미지는 약 600만 건, 대조한 감시 명단은 한 시점에 50명이었다. 안내문은 CCTV만 적었고 안면인식은 적지 않았다. 정보위원회는 1998년 데이터보호법의 공정·적법 원칙과 과잉금지 원칙과 정보주체 권리 원칙 세 가지를 위반했다고 판정했다. 영향평가도 없었다. 시정 조치는 없었다. 이미 중단됐고 설비가 제거됐다는 이유였다. 위반을 인정하면서 제재하지 않은 규제이고, 멈추면 끝나는 규제다.

평가는 칭찬과 비판이 같은 자리를 가리킨다. 무어는 2018년에 킹스크로스를 "the best of its kind", 한 개발사가 영국 대도시의 넓은 구역을 통째로 바꾼 사업 가운데 최고라고 썼다. 2024년에는 "the urban embodiment of the Blair era", 시장의 힘을 가벼운 정부가 잘 이끌면 선이 된다는 제3의 길의 도시적 구현이라고 썼다. 2018년 글에는 개발사가 "de facto mayors and planners", 사실상의 시장이자 계획가가 됐다는 문장이 있다. 공공재의 공급을 개발사가 지휘하고, 공공건물과 민간건물의 설계부터 열린 공간의 관리와 치안까지 개발사가 정한다는 것이었다. 2024년 왕립건축가협회 스털링상 최종후보에 마스터플랜이 올랐고 심사평은 Argent의 2001년 문서 제목인 인간을 위한 도시의 원칙을 칭찬했다. 상은 엘리자베스선이 받았다. 같은 해 콜드롭스야드 중정에 소매 파빌리온을 넣어 상점 거리로 쪼개는 신청 2024/3019/P가 들어왔고, 8월 말까지 캠든에 공개 의견이 쌓였다. 가스홀더 아파트에 사는 조각가 앤터니 곰리가 "a lack of imagination, a lazy solution in a place that deserves more", 상상력 부족이고 더 나은 것을 받을 자격이 있는 곳의 게으른 해법이라고 반대했다. 공개 의견 17건 중 찬성은 1건이었고 신청은 9월에 철회됐다. 그 개발이 만든 고급 주거의 입주민이 그 개발사의 다음 계획을 막았다.

사진: Bex Walton, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

공공이 땅을 팔지 않고 지분으로 넣으면 받을 돈은 넣을 때가 아니라 팔 때 정해지고, 킹스크로스에서 국가는 완성 9년 전에 순자산 가치로 팔았다

이 구조의 원리는 지분의 값이 정해지는 시점에 있다. 땅을 팔면 값은 파는 날 정해진다. 땅을 지분으로 넣으면 값은 그 지분을 파는 날 정해지고, 그 사이의 값은 장부에만 있다. 킹스크로스 파트너십은 9년 동안 현금을 한 푼도 분배하지 않았으므로 지분을 든 쪽이 손에 쥘 수 있는 돈은 파는 것뿐이었다. 국가는 2016년에 팔았고 순자산 가치 3억 7,100만을 받았다. 같은 지분의 2025년 장부가는 7억 4,530만이다. 그 차이 3억 7,400만은 국가가 잃은 것이 아니라 2016년에 팔기로 한 결정의 값이다. 2025년의 장부가 역시 실현된 것이 아니고, 감정가는 2023년 꼭지에서 두 해 내렸으며, 2026년부터 2027년 사이에 15억의 차입을 다시 묶어야 한다. 땅값의 절반만큼의 지분이라는 설계도 같은 원리 위에 있다. 토지는 값을 한 번 매기면 끝이지만 현금은 다음 단계의 공사를 만들고, 그래서 같은 금액의 현금을 넣은 쪽이 같은 지분을 받았다.

같은 질문에 파리는 다르게 답했다. 라데팡스의 국가 개발공사는 땅을 지분으로 넣지 않고 데크 위 건축권을 팔아 기반시설을 깔았고, 그래서 팔 것이 떨어지면 돈이 끊겼다. 킹스크로스는 땅을 지분으로 넣었으므로 임대수입이 파트너십에 쌓였고, 대신 공공은 그 수입을 받으려면 지분을 들고 있어야 했는데 들고 있지 않았다. 뉴욕과는 개발사가 같다. 허드슨야드를 지은 릴레이티드는 2015년 3월 Argent와 영국 신규 사업을 함께 하는 합작법인을 만들었다. 그 보도자료는 킹스크로스에서 Argent가 이미 맡고 있던 역할은 합작법인 밖에 둔다고 못 박았는데, 2024년 5월 1일에 킹스크로스의 자산관리계약 자체가 릴레이티드 아전트로 넘어갔고 2024년 콜드롭스야드 파빌리온 신청을 들고 나온 쪽도 그 릴레이티드 아전트였다. 허드슨야드는 공중권을 99년 빌려 지었고 공공이 받는 것은 세금 대납금이었다. 킹스크로스는 소유권이 공공 자회사에 있었고 공공이 받은 것은 지분 매각 대금이었다. 같은 런던의 카나리워프는 기업지구의 세금 면제로 지어졌고 킹스크로스는 세금 면제 없이 땅의 지분으로 지어졌다. 배터리파크시티의 공공 땅주인은 단독 지주로 지대와 재산세 상당액을 해마다 걷는다. 킹스크로스의 공공은 소수 파트너였고 해마다 걷는 것이 없었다.

한국에서 가장 가까운 짝은 조건으로 받은 대가다. 해운대 엘시티는 주거를 넣는 대가로 100층 이상을 조건으로 받았고, 킹스크로스는 철도 부지의 용도와 밀도를 풀어 주고 저렴주택 750호를 조건으로 받았다. 엘시티의 조건은 인허가에 걸렸고 킹스크로스의 조건은 188쪽짜리 계약서에 걸렸다. 그런데 그 계약서 안에 개발사가 발동할 수 있는 감축 조항이 들어 있었고, 보조금이 끊긴 2015년에 그 조항이 협상의 지렛대가 됐다. 148호 아니면 74호라는 선택지를 개발사가 들고 있었기 때문에 지자체가 127호를 받아들이는 것이 합리적 선택이 됐다. 광장의 운명은 반대쪽 짝이 있다. 서울시는 송현동 땅을 공원으로 정해 그 값을 5,578억 원으로 만들었고, 캠든은 운영비를 내지 않으려고 광장 인수 선택권을 쓰지 않았다. 공원으로 끝나려면 누군가 그 비용을 내야 하고, 한쪽은 현금과 땅으로 값을 치러 공공 공간을 샀으며 다른 쪽은 돈을 아끼고 사유 공간을 남겼다.

확인하지 못한 것을 적는다. 1996년 킹스크로스만의 토지 평가액, 2009년부터 2011년 사이 추가 출자가 있었는지, 2015년 AustralianSuper의 25% 취득 금액과 DHL과 Argent의 지분 매각 금액, AustralianSuper 쪽 공시의 평가액이다. 구글 건물만의 공사비 분해, 캠든이 실제로 수납하고 집행한 S106 금액, 신설 도로 20개의 공도 이관 여부, 2006년 3월과 11월 위원회 회의록 원문, 2007년 사법심사 판결문도 없다. 구글 토지의 권원이 완전소유인지 999년 임차인지는 공식 발표와 계정이 다르게 적는다. 국가 투입 약 5,160만과 7.1배는 2009년 초기 출자가 1억 4,146만 전액이라는 전제 위의 추정이고, 2009년부터 2011년 사이에 증액이 있었다면 배수가 달라진다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 2026년부터 2027년의 리파이낸싱에서 파트너십이 지분 투자자에게 처음으로 현금을 분배하거나 지분을 팔면 2025년 장부가 7억 4,530만이 실현가로 바뀌고 국가의 2016년 결정의 값이 다시 계산된다. 2009년부터 2011년 사이 LCR의 추가 출자가 재무제표에서 확인되면 7.1배라는 숫자는 그만큼 내려간다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

1996년에 국가가 받은 것은 역이 아니라 역이 서지 않은 땅이었다. 국가는 그 땅을 팔지 않고 지분으로 넣었고, 땅값의 절반만큼의 지분을 받았으며, 완성 9년 전에 순자산 가치로 팔아 3억 6,580만을 국고에 넣었다. 그 자리를 호주 연기금이 샀고 2025년 장부로 15억 6,010만을 든다. 개발사는 수수료 2억 5,600만을 받고 지분을 0으로 비웠다. 구글은 땅에 2억 7,700만, 건물에 11억 가까이를 넣고 자기 건물 한 동을 가졌다. 저렴주택 750호 의무는 2012년 변경으로 700호가 되고, 1단계에서 289호가 준공되고 111호가 공사 중인 상태에서 2단계 잔여 300호가 187호로 깎여 최종 의무는 587호가 됐으며, 광장은 사유지로 남았으며, 그 광장에서 600만 개의 얼굴이 50명을 찾는 데 쓰였다. 파트너십은 아직 한 번도 배당하지 않았다.

출처

본문의 1994년 하원 성명은 영국 의회 기록 원문이고 1996년 법은 영국 법령정보 원문이다. 파트너십의 지분율·출자·순자산·임대수입·감정가·수익률·차입·수수료는 일반파트너 법인의 연차 계정에 첨부된 KCCLP 감사 연결 재무제표에서 표를 복원했고, 등기 자본 1만 파운드와 유한파트너 변동은 영국 기업등기소 제출 서류 원본이다. 2016년 매각 계산서는 LCR의 감사 재무제표와 교통부 연차보고서이고, 토지 가치의 절반이라는 설계는 영국 감사원 보고서다. 구글의 토지 임차 금액과 건설중자산은 구글 영국법인의 법정 계정이다. S106 조항과 금액은 2006년 계약서 원문과 캠든 담당관 보고서이고, 구글 사옥 제원은 캠든 위원회 보고서다. 안면인식은 정보위원회 종결 통지 원문이다. 비평과 발언은 원 평문과 당사자 기록에서 인용했고, 2006년 3월 결의와 2007년 사법심사는 보도라 본문에 그렇게 적었다.

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• The King's Cross Group LP, filing history — Companies House
• The King's Cross Group GP Limited, 06387691 — Companies House
• The King's Cross Group GP Limited, filing history, KCCLP 감사 연결 재무제표 첨부 — Companies House
• Argent King's Cross Limited Partnership, LP012725, filing history — Companies House
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• W Zone at King's Cross given final go ahead — King's Cross · 2019-04-30
• Google — King's Cross
• Facebook to open new offices at King's Cross, N1C — Related Argent · 2018-07-23
• The Economic and Social Story of King's Cross — Regeneris Consulting, Argent 발주 · 2017-11
• Google announces Platform 37 — Heatherwick Studio · 2026-03-12
• Legal & General & Mitsubishi sell Central Saint Giles to Google for $1 billion — Legal & General · 2022-01
• New Knowledge Quarter launched by the Chancellor — Francis Crick Institute · 2014-12-04
• Stirling Prize 2024 shortlist: King's Cross masterplan by Allies and Morrison and Porphyrios Associates — RIBA Journal · 2024
• Stirling Prize 2024 — RIBA · 2024-10-16
• A work of urban repair, King's Cross — Allies and Morrison
• Learning from King's Cross Regeneration — Centre for Cities · 2022-10-10
• King's Cross — ULI Case Studies · 2014

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• King's Cross retrospect — Michael Edwards
• King's Cross trouble — Michael Edwards · 2006-11-17
• King's Cross development: campaigners' legal challenge fails — UK Indymedia · 2007-05
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• Revealed: the insidious creep of pseudo-public space in London — The Guardian · 2017-07-24
• Thomas Heatherwick's Coal Drops Yard – shopping in the Instagram age — The Observer · 2018-11-03
• 'Nervous of its own boldness': the (almost) radical rebirth of King's Cross — The Observer · 2024-04-28
• Antony Gormley joins fight against 'destruction' of historic King's Cross site — The Observer · 2024-08-31
• Fathom's controversial Coal Drops Yard pavilion proposal ditched — Architects' Journal · 2024-09
• Argent and the alchemy of place — The Developer · 2018-12-17
• AHMM no longer involved in Google's London headquarters — Dezeen · 2016-03-14
• Google wants a new design for its ultra-ambitious London HQ, and could delay it until 2017 — The Next Web · 2013-11-05
• Council gives go-ahead for Heatherwick and BIG's £600m Google HQ at King's Cross — Architects' Journal · 2017-08
• BIG and Heatherwick Studio's 'exciting' plans for Google's King's Cross HQ get green light — Building Design · 2017-08
• Google to expand London campus — Fortune · 2016-11-15
• Google buys London HQ in £762.5m vote of confidence for offices — Property Week · 2022-01
• Google expands London property empire with $1 billion office purchase — CNBC · 2022-01-14
• Meta unveils King's Cross office designed by Bennetts Associates — Dezeen · 2022-03-31
• Meta To Quit London West End Headquarters — CoStar
• Meta pays £149m to end lease of London office without moving in — Business Matters · 2023-09
• WilkinsonEyre and Jonathan Tuckey convert King's Cross gas holders into luxury flats — Dezeen · 2018-02-22
• ICO to probe facial recognition at King's Cross — Computer Weekly · 2019-08
• UK ICO Investigates Facial Recognition Technology in King's Cross — Infosecurity Magazine · 2019-08
• The 180K SF Tech Office Move That The Whole Of London Property Missed — Bisnow · 2019-03-17
• Facebook leases huge Kings Cross offices to join Silicon giants Google and Youtube in new Silicon area — City AM · 2018-07-23
• Google's Sundar Pichai confirms new London headquarters at King's Cross — International Business Times UK · 2016-11-15
• UCL partners with culture, research and media organisations to launch the Knowledge Quarter — UCL, 웨이백 2025-08-13 보관본 · 2014-12

백과·사진

• King's Cross Central — Wikipedia
• Platform 37 — Wikipedia
• Knowledge Quarter, London — Wikipedia
• Category:King's Cross Central — 위키미디어 공용
• File:Gasometer Kings Cross 2005.jpg — 위키미디어 공용
• File:King's Cross Central 2019.jpg — 위키미디어 공용
• File:Platform 37, Google HQ, King's Cross 2026-08-22.jpg — 위키미디어 공용