아자부다이힐스는 공공이 돈 대신 용적을 2.8배 넣은 재개발이고, 회사채는 모리빌딩 빚의 12%였다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 22편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 비상장 개발사가 회사채로 공시 의무를 지면서 끌고 간 30년 권리변환 재개발이고, 건물은 도쿄 미나토구 골짜기 땅 8.1헥타르에 선 아자부다이힐스와 그 중심의 모리JP타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026년 4월 16일 모리빌딩은 5년물 회사채 100억 엔을 연 2.137%에 찍었고, 아자부다이힐스를 지을 때 같은 회사가 찍은 회사채는 0.120%였다

모리빌딩은 상장하지 않은 회사다. 주주는 13명이고 가족 지주회사 둘이 96%를 쥔다. 그런데 유가증권보고서를 낸다. 공모 회사채를 발행했기 때문이고, 보고서 본문이 그 사정을 "비상장이므로 기재하지 않는다"는 문장으로 스스로 적는다. 주가수익률과 최고최저주가 칸이 전부 비어 있는 상장사급 공시다. 2026년 4월 16일 발행한 제28회 무담보 회사채의 쿠폰은 연 2.137%였다. 2016년 발행한 제20회는 0.120%였다. 같은 회사가 10년 사이 17.8배 금리로 돈을 빌린다. 2024년 7월의 제27회와 2026년 4월의 제28회는 둘 다 5년물이고 둘 다 국채보다 0.30%포인트 높게 찍었다. 벌어진 1.244%포인트는 전부 일본 국채 금리가 오른 몫이다.

이 회사가 1989년부터 36년을 들여 2025년 10월 29일에 완성한 것이 아자부다이힐스다. 도쿄도 도시정비국이 게재한 총사업비는 약 6,485억 엔이고, 시행자는 모리빌딩이 아니라 지권자들이 만든 재개발조합이다. 모리빌딩이 그 사업에 용도를 적어 발행한 회사채는 세 건 1,100억 엔이다. 전부 A가구의 보류상, 즉 지권자가 권리로 받아 간 바닥을 빼고 남은 바닥을 사는 돈이고 전부 그린본드이며 그중 950억 엔은 만기 35년과 36년의 열후채다. 사업비의 17.0%이고 이 글의 유도다. 2026년 3월 말 모리빌딩의 유이자부채 1조 6,121억 엔 가운데 회사채는 1,909억 5,000만 엔, 11.8%다. 나머지 88.2%는 은행 장기차입이고, 아자부다이힐스를 짓던 2023년 3월 결산의 장기차입 평균이율은 0.39%였다. 회사가 결산설명자료에 적은 발행 방침은 "단체 유이자부채의 20~25% 정도를 상한으로 인식"한다는 것이다. 앞의 11.8%는 연결 기준이므로 상한의 분모와 같지 않지만, 어느 쪽으로 세어도 회사채가 절반을 넘는 일은 이 회사에 없었다. 회사채는 이 구조에서 가장 잘 보이는 층이지만 가장 큰 층이 아니다.

공공이 넣은 돈은 더 작다. 미나토구 일반회계 예산설명서의 토목비 항목에 「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発事業支援」이라는 줄이 있다. 2019년도 18억 5,000만, 2020년도 15억, 2021년도 46억, 2022년도 30억 2,100만 엔이고 그 뒤로는 계상이 없다. 4년 누계 109억 7,072만 엔, 사업비의 1.69%다. 도쿄도와 국토교통성은 지구별 보조금을 공개하지 않으므로 이 숫자는 스캔된 구 예산서를 읽어 복원한 것이고 당초예산이지 결산이 아니다. 공공이 크게 넣은 것은 돈이 아니라 용적이었다. 지정 용적률의 가중평균 약 350%가 도시재생특별지구로 990%가 됐고 용적대상면적은 22만 3,300제곱미터에서 61만 8,100제곱미터가 됐다. 이 돈은 세 군데에 적혀 있다. 땅의 소유권과 도시계획 결정권을 넘긴 법령, 모리빌딩의 장부와 회사채와 가족 지주회사, 그리고 국회와 도의회와 건축 실무자들의 기록이다. 엔은 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다.

1989년 세 개의 주민 협의회에서 시작한 땅은 2017년 내각의 인정일에 도시계획이 결정된 것으로 간주됐고, 2019년 2월 18일 하루에 약 300명이 가진 약 300필의 땅이 7필로 묶이고 그 소유는 새 건물의 바닥면적과 부지 공유지분이 됐다

이 땅은 골짜기였다. 도쿄 미나토구 도라노몬 5초메와 아자부다이 1초메와 롯폰기 3초메에 걸친 약 8.1헥타르의 옛 이름은 가젠보다니, 我善坊谷이다. 모리빌딩이 2017년 내각부 국가전략특구 회의에 제출한 도시계획 소안은 그 땅을 숫자로 적었다. 지권자는 차지권자를 포함한 토지 소유자가 약 120명, 구분소유자를 포함하면 약 330명이었다. 건물은 약 220동이고 그중 목조가 약 60%, 내구연한의 3분의 2를 넘긴 것이 약 90%였다. 택지는 약 300필, 도로율은 약 10%, 지형 고저차는 최대 약 18미터였다. 골짜기 한복판에는 1930년에 체신성 저금국 청사로 지었다고 복수의 기록이 전하는 5층 건물이 있었고 그 안에 아자부우체국이 들어 있었다. 1945년 대공습으로 불탄 우체국이 옮겨 온 자리다. 완성된 타워 이름의 JP는 그 우체국을 운영하는 일본우정그룹의 약호다. 그룹은 재개발조합에 참가조합원으로 들어와 완성 건물의 바닥을 받았고, 업계 데이터베이스는 그 법인을 일본우편주식회사로 적는다. 조합의 참가조합원 명부와 출자액은 공개되지 않는다. 도쿄 브리티시스쿨 저층부 타일의 색과 세로 기조는 그 1930년 건물의 입면에서 가져왔다고 도쿄도 경관심의 기록이 적는다.

모리빌딩은 1988년에 이 지구의 마치즈쿠리를 시작했다. 1989년 3월 我善坊지구, 5월 八幡町지구, 12월 仙石山지구에 각각 주민 협의회가 섰다. 1993년 2월 22일 세 협의회가 도라노몬·아자부다이지구 시가지재개발 준비조합이 됐다. 2012년 8월 아자부다이 1초메 서지구 협의회가 따로 생겼고 2014년 7월 24일 준비조합에 편입돼 구역이 넓어졌다. 모리빌딩은 2019년 팩트북에서 "30년", 2023년과 2025년 보도자료에서 "35년 초"라고 썼다. 기산점은 둘 다 1989년이고 발표 연도가 다르다. 모리빌딩이 300명의 땅을 사들인 것이 아니다. 2013년 7월 이 골짜기를 걸은 도시계획가 다테 요시노리의 기록에는 빈집에 「立ち入り禁止、巡回監視中、森ビル」이라는 종이가 붙어 있었다. 사원 기숙사를 구역 안에 두고 있었다는 서술도 있다. 그러나 사업의 기법은 매입이 아니라 권리변환이었다. 도시재개발법의 제1종 시가지재개발사업은 종전 권리자의 토지와 건물을 새 건물의 바닥면적과 부지 공유지분으로 바꾼다. 땅값을 치르는 날이 아니라 법이 소유권을 바꿔 주는 날을 만드는 것이다.

사진: Suikotei, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

도시계획을 결정한 것은 도쿄도도 미나토구도 아니고 내각이다. 2014년 10월 도쿄권 국가전략특별구역 회의 제1회에서 이 지구가 도시계획법 특례 활용 사업으로 선정됐고, 2016년 12월 모리빌딩이 도시계획을 제안했다. 2017년 1월 10일 도쿄도 도시재생분과회 제11회는 회의를 열지 않고 서면 회람으로 소안을 처리했고 소안은 도청 21층에서 열람에 부쳐졌다. 5월 19일 도쿄도 도시계획심의회 제217회가 두 의안을 심의했다. 그리고 2017년 9월 5일 내각총리대신이 구역계획을 인정했다. 국가전략특별구역법 제21조 제1항은 그 인정을 받은 날에 "都市計画の決定又は変更がされたものとみなす", 도시계획의 결정 또는 변경이 된 것으로 간주한다고 적는다. 같은 조 제6항은 도시계획법 제17조 제1·2항과 제18조 제1~3항과 제19조 제1~3항, 즉 결정권자가 하는 공고와 종람과 결정 절차를 적용에서 뺀다. 빠지지 않은 것은 심의다. 같은 조 제5항이 도도부현 도시계획심의회에 의견서 요지를 내고 付議하도록 남겨 두었고, 5월 19일의 심의가 그 절차였다. 9월 12일 도시재생특별지구와 지구계획과 제1종 시가지재개발사업과 고도지구와 방화지역 다섯 개 도시계획이 한꺼번에 고시됐다. 그 특별지구가 정한 용적률이 전체 990%, A가구 1,500%다. 지정 용적률은 600%와 500%와 400%와 300%가 섞여 가중평균 약 350%였다. 특구 사업자 명의는 모리빌딩 1사이고, 재개발사업의 시행자는 조합이다. 용적을 따낸 주체와 사업을 집행한 주체가 형식상 다르다.

2018년 3월 27일 도쿄도 고시 제422호로 재개발조합이 설립됐다. 2019년 3월 시점 조합원은 285명이었다. 2019년 2월 15일 권리변환계획이 인가됐고 사흘 뒤 2월 18일이 권리변환기일이었다. 그날 0시에 종전 권리가 소멸하고 새 바닥면적의 권리가 생겼다. 약 300필이 약 7필이 된 날이다. 같은 날 1930년 청사의 해체가 시작됐다. 港区議会가 2019년 2월에 의결한 것은 구도 여섯 노선의 폐지와 네 노선의 신설 인정이었다. 일본어 위키백과가 港区 구 지명 안내판과 주간지 기사를 전거로 적은 바로는 그해 6월 7일 정오에 골짜기 일대의 구도가 폐지되면서 我善坊谷이 닫혔다. 골짜기는 성토로 메워져 지형 자체가 사라졌다. 7월 26일 국토교통대신이 민간도시재생사업계획을 인정해 금융지원과 세제 특례의 길을 열었고, 8월 5일 건축공사가 시작됐다. 권리변환계획의 내용, 즉 누가 어느 바닥을 받고 보류상이 얼마인지는 도시재개발법상 관계권리자에게만 열람되는 서류라 공개되지 않는다. 이 글이 뒤에서 모리빌딩의 장부로 우회하는 이유다.

소유권은 도시재개발법이, 결정권은 국가전략특구법이, 돈은 보류상을 산 모리빌딩이 맡았고, 모리빌딩의 돈은 은행 차입 88.2%와 회사채 11.8%와 가족 지주회사의 증자로 이뤄졌다

이 사업은 레일 셋 위를 달렸다. 도시재개발법은 약 300명으로 셈해 온 권리자의 소유권을 바닥면적으로 바꿨고, 국가전략특별구역법 제21조는 도시계획 결정권을 지자체에서 내각으로 옮겼고, 도시재생특별조치법은 금융과 세제 특례를 붙였다. 세 법이 각각 소유권과 결정권과 자금을 해결했다. 그 위에서 돈이 들어온 자리는 보류상이다. 제1종 시가지재개발사업에서 종전 권리자가 받는 바닥이 권리상이고 그 나머지가 보류상이며, 참가조합원이 보류상 처분금을 넣어 바닥을 취득한다. 이 사업의 참가조합원은 모리빌딩과 일본우정그룹 두 쪽이고, 업계 데이터베이스는 뒤쪽을 일본우편주식회사로 적는다. 조합의 참가조합원 명부와 처분금과 분담 비율은 공개되지 않았다.

공개된 것은 모리빌딩의 장부다. 유가증권보고서의 「주요한 설비의 상황」에 아자부다이힐스 한 줄이 있다. 2026년 3월 결산 기준 건물 3,031억 200만, 토지 1,098억 1,300만, 기타 131억 2,000만 엔으로 합이 4,260억 3,500만 엔이고 이 글의 합산이다. 총사업비 6,485억의 65.7%다. 지분 상당 연면적은 47만 7,314제곱미터로 전체 약 86만 1,700제곱미터의 55.4%이고, 괄호 안에 외수로 적힌 전대차입 면적이 34만 806제곱미터다. 모리빌딩이 소유하지 않은 바닥을 빌려 들여 다시 임대하는 면적이다. 소유 55.4%에 운용 39.5%를 더하면 94.9%이고 이 글의 유도다. 권리상으로 넘어간 지권자의 바닥 상당 부분을 모리빌딩이 일괄 임차해 운영한다는 구조로 읽히지만 상대방은 보고서에 없다. 토지 4만 9,454제곱미터는 괄호가 없으므로 차지가 아니라 소유이고 장부 단가는 제곱미터당 222만 엔이다.

회사채 가운데 아자부다이힐스에 용도를 적은 것은 세 건이다. 2019년 11월 14일 제26회 무담보 회사채 150억 엔은 쿠폰 0.320%의 그린본드였다. 2020년 10월 19일 제2회 열후채 450억 엔은 쿠폰 1.17%에 만기 36년이었다. 2022년 10월 11일 제3회 열후채 500억 엔은 쿠폰 1.360%에 만기 35년이었다. 세 건의 보도자료가 전액을 "虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業 A街区の保留床取得資金", A가구 보류상 취득자금에 충당한다고 적었다. 열후채 둘은 일본신용평가가 조달액의 50%를 자본으로 인정하는 하이브리드 채권이다. 제2회에는 투자표명이 111건, 제3회에는 78건 붙었고 제3회 명단에는 아키타신용금고와 교토중앙신용금고와 나라현 농협과 아사히생명과 일본정책투자은행과 소카대학이 있다. 1.36%짜리 35년 열후채를 산 돈의 성격이다. 제3회의 조건에는 데트·에쿼티 비율 3.0배 이하와 자기자본이 2022년 3월 말보다 250억 엔 이상 늘어난다는 두 조건을 채우면 자본성 상품으로 차환하지 않고 갚을 수 있다는 조항이 있다. 2026년 3월 말 자기자본 증가는 1,992억 엔이고, 결산설명자료가 내는 넷 데트·에쿼티 비율은 1.42배다. 뒤 숫자는 하이브리드의 자본성을 고려한 값이라 조항이 말하는 연결 재무상태표상 비율과 같은 지표가 아니지만, 3.0배와의 거리가 커서 판정이 뒤집힐 자리는 아니다. 2019년 1월 발행한 제1회 열후채 500억 엔은 2026년 1월 31일 스텝업일에 그대로 갚았다. 제2회 450억 엔의 스텝업일은 2026년 10월 19일이다.

그런데 회사채는 주된 자금원이 아니었다. 연결 사채 잔액은 2014년 3월 1,230억 엔에서 2019년 3월 2,050억, 2023년과 2024년 3월 2,539억 5,000만 엔으로 두 계단을 올랐다가 2026년 3월 1,909억 5,000만 엔으로 내려왔다. 첫 계단은 착공 전 제1회 열후채이고 둘째 계단은 준공 직전 제3회 열후채다. 개업 연도인 2024년 3월 결산에 사채는 한 푼도 늘지 않았고 그해 설비투자 1,805억 6,000만 엔은 차입과 영업현금흐름이 댔다. 2026년 3월 말 유이자부채 1조 6,121억 엔 가운데 사채가 11.8%, 차입이 88.2%다. 회사가 사채 상한으로 적어 둔 선은 단체 유이자부채의 20~25%인데, 2026년 3월의 연결 11.8%는 그 절반 수준이다. 제1회 열후채 500억 엔을 2026년 1월에 갚으면서 비중이 한 계단 더 내려왔기 때문이다. 본체 사채는 전부 무담보이고, 담보가 붙은 사채는 오다이바 특정목적회사 둘의 9억 5,000만 엔뿐이며 아자부다이와 무관하다.

자기자본의 마지막 구멍은 가족이 현금으로 막았다. 주주는 13명이다. 森喜代주식회사가 70.33%, 森磯주식회사가 25.65%, 나머지 4.02%는 개인 주주와 사원지주회가 나눠 갖는다. 보고서의 소유자별 상황은 그 밖의 법인 2명과 개인 기타 11명으로만 적고, 상위 10위 명단에 이름이 오른 개인은 모리 가문 주주 여섯 명과 대표이사 사장 쓰지 신고다. 두 지주회사의 자본금은 각각 3,000만 엔이고, 森喜代의 출자자에는 미쓰이스미토모신탁은행의 신탁구좌 A와 B가 각 23.07%로 들어 있다.

2023년 3월 15일 제3자배정 유상증자로 199억 9,833만 엔이, 2025년 11월 28일 249억 9,874만 엔이 두 지주회사에서 들어왔다. 1주 가격은 170만 3,000엔에서 316만 6,000엔이 됐고, 그 가격에 발행주식총수를 곱해 직전 결산의 자기자본과 비교하면 0.64배에서 1.09배다. 자금 용도는 두 번 다 "설비자금의 일부 및 장기차입금 상환자금"이었다. 그리고 관련당사자 주석에 따로 한 줄이 있다. 모리빌딩이 森喜代에 2023년 3월 결산에 장기대여금 319억 2,900만 엔을 빌려줬고 잔액은 그대로이며 2026년 3월 결산의 수취이자는 3억 5,900만 엔이다. 함의 금리 1.12%이고 이 글의 유도다. 2026년 3월 결산의 배당성향은 52.2%이고 1주당 배당은 16만 4,000엔이다. 두 기준으로 배당 총액을 양 끝에서 잡으면 약 415억에서 423억 엔이고 그 94.21%, 자기주식 포함 기준이 두 지주회사로 간다. 이 글의 유도다. 모리빌딩이 모회사에 돈을 빌려주고 모회사가 모리빌딩의 신주를 산다. 2025년 11월 임시보고서의 자금관계 항목은 2023년의 "해당사항 없음"에서 "배정예정자에 대해 당사는 자금의 대여를 행하고 있습니다"로 바뀌었다.

총사업비는 5,792억에서 6,485억 엔으로 네 번 적혔고, 보조금은 그 1.69%였으며, 준공은 모리빌딩 장부에 스테이션타워와 합쳐 4,710억 엔으로 찍혔고, 0.39%였던 차입 이율은 1.08%가 됐다

사업비는 하나의 숫자가 아니다. 2018년 3월 도쿄도가 조합 설립을 인가할 때 니혼게이자이신문이 보도한 총사업비는 5,792억 엔이었다. 2019년 8월 모리빌딩 팩트북은 약 5,800억 엔, 2023년 8월 팩트북은 약 6,400억 엔, 도쿄도 도시정비국이 지금 게재한 수치는 약 6,485억 엔이다. 그 사이 2018년 11월과 2020년 9월과 2023년 2월과 2024년 6월 네 번 사업계획 변경 인가가 있었다. 조합 인가 시점 대비 693억 엔, 12.0%가 늘었고 이 글의 유도다. 연면적 약 86만 1,700제곱미터로 나누면 제곱미터당 75만 2,582엔이다.

공공이 돈으로 넣은 것은 미나토구 예산서에 있다. 도쿄도 도시정비국은 재개발 보조금을 지구별로 공개하지 않고 연도 총액과 "1구 5시"로만 적는다. 미나토구 일반회계 예산설명서 토목비 도시계획비 도시정비비의 「市街地再開発事業等制度の活用支援」 세부사업 안에 지구명과 금액이 괄호로 들어 있다. 2019년도 18억 5,000만, 2020년도 15억, 2021년도 46억, 2022년도 30억 2,072만 엔이고 2018년도와 2023년도 이후에는 계상이 없다. 4년 누계 109억 7,072만 엔, 총사업비의 1.69%, 연면적 제곱미터당 1만 2,731엔이고 전부 이 글의 유도다. 당초예산이지 결산이 아니고 스캔 문서를 읽은 값이다. 2022년도 도시정비비 전체의 재원은 국고 40.5%, 도비 15.4%, 구 일반재원 41.8%, 기타 2.3%였다. 도쿄도 보조금 교부요강은 보류상에도 보조를 붙인다. 공동시설정비비 가운데 보류상 상당분은 보조대상사업비의 6분의 1 이내, 전체는 3분의 1 이내다. 모리빌딩이 사서 자기 것으로 가져가는 바닥에도 공적 자금이 들어가고 제도가 그것을 명문으로 인정한다.

공공이 규제로 넣은 것은 훨씬 크다. 부지 약 6만 3,800제곱미터에 지정 용적률 가중평균 350%를 곱하면 용적대상면적 22만 3,300제곱미터다. 특별지구 소안의 한도는 61만 8,100제곱미터이고 국토교통성 인정 실적은 62만 3,226제곱미터다. 증분 39만 4,800제곱미터, 2.77배이고 이 글의 유도다. 지을 수 있는 바닥의 63.9%가 완화로 생긴 것이다. 모리빌딩 팩트북은 그 순서를 숨기지 않았다. "圧倒的な緑を実現するためには、建物の超高層化が必要でした", 압도적인 녹지를 실현하려면 건물의 초고층화가 필요했다는 것이고, 광장을 먼저 두고 타워 셋을 뒤에 놓은 것이 "従来の手法とは全く逆のアプローチ", 종래와 완전히 반대의 접근이라는 것이다. 비판과 자기설명이 같은 인과를 공유하고 평가만 반대다.

사진: Syced, CC0, 위키미디어 공용

준공은 2024년 3월 결산의 한 줄에 찍혔다. 임대 등 부동산의 장부 잔액이 한 해에 4,745억 엔 늘었고 주석은 "新規竣工に伴う不動産の増加（471,003百万円）", 신규 준공에 따른 부동산 증가 4,710억 300만 엔이라고 적었다. 아자부다이힐스와 도라노몬힐스 스테이션타워 두 건의 합이다. 그해 임대 세그먼트는 수익이 421억 엔 늘었는데 영업이익은 3억 6,100만 엔 줄었다. 보고서는 "新規稼働に伴う減価償却費の増加", 신규 가동에 따른 감가상각비 증가를 이유로 든다. 개업 첫해 두 신축의 감가상각은 임대 부문 이익을 깎았고, 그룹 이익을 끌어올린 것은 분양이었다. 분양 영업이익이 162억 6,500만 엔 늘었고 그 이유가 "麻布台ヒルズの住宅分譲が好調", 아자부다이힐스 주택분양 호조였다. 2026년 3월 결산의 분양 세그먼트 819억 엔 가운데 주택분양은 178억 엔이고 그 전해는 78억 엔이다. 분양가와 판매 호수는 모리빌딩이 발표하지 않으므로 이 글이 쓸 수 있는 1차는 세그먼트 수익뿐이다. 영업수익은 2023년 3월 2,856억에서 2026년 3월 4,111억 엔, 영업이익은 634억에서 980억 엔이 됐다. 2024년 6월 27일 일본신용평가는 장기발행체 등급을 A+에서 AA-로 올리면서 "2大プロジェクトの竣工により保有資産の含み益の厚みも一段と増し", 두 대형 프로젝트의 준공으로 보유자산의 평가차익 두께가 한층 늘었다고 적었다.

그 평가차익은 보고서 주석에 있다. 임대 등 부동산의 시가에서 장부를 뺀 금액에 자사 사용 혼재 부동산의 같은 차액을 더하면 2023년 3월 1조 760억, 2024년 3월 1조 2,755억, 2025년 3월 1조 3,541억, 2026년 3월 1조 5,958억 엔이고 이 글의 합산이다. 3년에 5,198억 엔이 늘었다. 2023년 3월기부터 네 해 설비투자 누계는 5,762억 엔이었고 그 가운데 평가차익이 늘어난 세 해분은 3,260억 엔이었다. 2026년 3월의 평가차익은 유이자부채 1조 6,121억 엔의 99.0%다. 다만 그 시가는 주석 원문대로 "自社で算定", 자사가 산정한 금액이다. 공실률은 반대 방향을 가리켰다. 모리빌딩의 오피스 공실률은 2011년 3월부터 2024년 3월까지 줄곧 도심 5구 시장을 밑돌다가 2025년 3월 5.0%로 시장의 3.9%를 넘어섰고 2026년 3월 4.0%로 내려왔으나 시장은 2.2%까지 조여졌다. 주택 공실률은 2024년 3월 8.0%였다. 모리빌딩은 건물별 입주율을 공시하지 않으므로 이것이 아자부다이힐스 임대 진척에 가장 가까운 1차 지표다.

돈의 값은 2년 만에 바뀌었다. 장기차입 평균이율은 2014년 3월 결산 1.17%에서 2023년 3월 0.39%까지 내려왔다가 2024년 0.44%, 2025년 0.74%, 2026년 1.08%가 됐다. 연결 지불이자를 평균 유이자부채로 나눈 조달금리는 2024년 3월 0.531%로 바닥을 찍고 2026년 3월 0.834%가 됐으며 이 글의 유도다. 1.57배다. 지불이자는 86억에서 133억 엔이 됐다. 신규 5년물 쿠폰은 2024년 7월 0.893%에서 2026년 4월 2.137%로 올랐고 둘 다 국채보다 0.30%포인트 높아 스프레드는 그대로였다. 아자부다이힐스를 지은 돈은 이 회사가 빌린 가장 싼 돈이었고 그 값이 가장 먼저 오르는 중이다. 2027년 10월 11일 제3회 열후채의 스텝업일에는 1년 국채금리에 2.300%를 더한 금리가 붙는다.

사업을 가장 크게 흔든 것은 반대가 아니라 공정이었다. 국토교통성 인정의 사업시행기간은 2023년 3월 31일에 끝나게 돼 있었다. 모리JP타워와 가든플라자 A·B는 2023년 6월 30일, 가든플라자 D는 8월 15일, 레지던스A와 가든플라자 C는 9월 30일 공사완료 공고가 났고 11월 24일 개업했다. 미쓰이스미토모건설이 맡은 레지던스B는 2025년 10월 29일에 준공했다. 닛케이크로스테크가 정리한 바로는 지하 공사에서 대폭적인 공법 변경이 생겨 15개월이 늦어졌고 급속시공에 쓴 프리캐스트 부재에 철근 관통공 휨과 보수 불량이 나와 재제작했다. 시공사는 2022년과 2023년 3월기에 219억과 315억 엔, 합계 534억 엔의 손실을 공시했고 2025년 3월기에 131억 엔이 더해졌다고 보도됐다. 개업에서 완성까지 약 2년, 인정 기한에서 완성까지 약 2년 7개월이 밀렸다. 2023년 11월 24일은 개업이고 완성은 2025년 10월 29일이다.

아자부다이힐스에서 공공은 무엇을 넣고 무엇을 받았나

공공이 넣은 것은 용적 39만 4,800제곱미터와 보조금 109억 7,072만 엔이다. 받은 것은 도로 5,011제곱미터와 공원 770제곱미터와 광장 6,000제곱미터, 지하통로 700미터와 영국학교와 3,600명분 방재 공간이다. 그리고 세금이 어긋난다. 도쿄 23구에서 고정자산세와 도시계획세는 도세이므로 이 건물의 보유세는 도쿄도로 간다. 보조금은 미나토구 일반회계를 거쳐 조합으로 나갔다. 보조금을 내보낸 주체와 보유세를 받는 주체가 다르다. 미나토구가 받는 것은 거주자 약 3,500명의 특별구민세와 지방소비세 교부금이고, 고정자산세 과세표준은 공개되지 않아 이 글은 보유세를 추정하지 않는다. 쓸 수 있는 1차는 모리빌딩 장부의 토지 1,098억 1,300만 엔, 4만 9,454제곱미터뿐이다.

누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다.

주체	넣은 것	가져간 것
지권자 약 300명, 조합원 285→273명	8.1헥타르의 토지·건물, 종전 자산 금액 비공개	권리상, 면적 비공개. 모리빌딩이 일괄 임차하는 구조로 추정
일본우편	참가조합원으로 보류상 처분금, 금액 미확인. 핵심 필지였던 1930년 체신성 저금국 청사는 일본우정 계열 소유였고 권리변환기일에 해체 착수	타워 이름의 JP, 취득 바닥 미확인
모리빌딩, 회사채	A가구 보류상 1,100억, 열후채 950억의 자본성 475억(유도)	장부가 4,260억(사업비의 65.7%), 소유 55.4%·운용 94.9%
모리빌딩, 은행	유이자부채의 88.2%, 1조 4,211억	그룹 평가차익 3년 +5,198억(자사 산정), 임대수익 3년 +379억(스테이션타워와 두 건 합, 상한)
모리 가족, 두 지주회사	증자 449억 9,707만	2026년 3월 결산 배당 약 391~399억(유도, 지급은 다음 기), 1주 가격 +85.9%
사채 투자자, 신용금고·농협·생명보험사·일본정책투자은행·학교법인	열후채 950억 등, 투자표명 111건·78건	단체 사채이자 연 24억 3,000만
은행	장기차입	연결 지불이자 연 133억 3,200만(사채이자는 별 계정, 단체 24억 3,000만)
국가·도쿄도·미나토구	보조금 109억 7,072만(1.69%), 용적 +39만 4,800㎡, 세제·금융 특례(금액 미확인)	도로·공원·광장·지하통로·학교·방재 수용 3,600명
도쿄도	—	고정자산세·도시계획세(도세, 금액 미확인)
미나토구	보조금 집행 창구	특별구민세 등, 보유세는 들어오지 않음
미쓰이스미토모건설	레지던스B 시공	손실 534억 + 131억

가장 센 비판은 주민 조직이 아니라 국회와 도의회에서 나왔다. 이 사업에는 킹스크로스의 반대 단체 같은 명시적 조직과 성명과 소송의 1차 기록이 확인되지 않는다. 대신 회의록이 있다. 2024년 2월 정부가 새로 만든 탈탄소 도시만들기 대상의 첫 국토교통대신상이 아자부다이힐스에 갔고, 5월 10일 중의원 국토교통위원회에서 일본공산당 가사이 아키라 의원이 물었다. "千四百戸の住宅は最高一室二百億円以上とされて、超富裕層しか住めない", 1,400호의 주택은 최고 한 실 200억 엔 이상이라고 하니 초부유층만 살 수 있다는 것이었다. 그리고 "森ビルが三十年の歳月をかけてじわじわと買い進めて、住民を追い出して、空き地が広がって荒廃化をした", 모리빌딩이 30년에 걸쳐 조금씩 사들여 주민을 내보내고 공터가 번져 황폐해졌다는 것이다. 사이토 데쓰오 국토교통대신은 수상 사유를 "良質な都市の緑地を大規模に創出", 양질의 도시 녹지를 대규모로 창출했다고 답했다. 같은 8.1헥타르를 두고 정부와 비판자가 같은 사실을 정반대로 읽었다. 그보다 앞선 2월 27일 도쿄도의회 대표질문에 오자키 아야코 의원이 섰다. 그는 "容積率の緩和や補助金の投入などにより、都内では百メートルを超える再開発ビルが、この十年間に百三十七棟", 용적률 완화와 보조금 투입으로 도내에 100미터 넘는 재개발 빌딩이 10년간 137동 섰다고 했다. 아자부다이힐스는 "三百二十五メートルの巨大ビル", 325미터 거대 빌딩이라 불렀다. 도시정비국장 다니자키 게이이치의 답은 "質の高い民間プロジェクトを適切に誘導", 질 높은 민간 프로젝트를 적절히 유도한다는 것이었다. 지난 10년 조합 시행 재개발 가운데 도가 지권자로 참가한 지구가 16건이라는 숫자도 보탰다. 보조금 투입을 물었는데 금액으로 답하지 않았다. 도가 금액을 모를 자리는 아니다. 미나토구 보조금의 재원에는 도비가 15.4% 섞여 있고 도쿄도 도시정비국은 재개발 보조를 연도 총액과 「1구 5시」 단위로 공개하는 주체다. 다만 지구별로 쪼갠 금액은 도의 공개자료에 없다. 도시계획을 결정한 것도 도가 아니라 내각이었다.

200억 엔짜리 집은 국회에서 두 번 거론됐다. 2023년 11월 16일 참의원 재정금융위원회에서 시바 신이치 의원은 그 땅의 옛 아자부우체국에서 자기가 일했다고 말했다. 그러고는 최상층 한 구획이 원룸 75호 넓이에 200억 엔으로 이미 팔렸고 사는 사람은 "中も見ないで、内覧もせずに買う", 안도 안 보고 내람도 없이 산다고 인터넷에서 본 기사를 인용했다. 2025년 3월 13일 참의원 국토교통위원회에서 다이몬 미키시 의원은 같은 숫자를 업계지에서 봤다고 밝혔다. 그것이 "雲の上の世界", 구름 위의 세계이지만 땅바닥의 지가와 주변 아파트 값을 끌어올려 보통 사람이 살 수 없게 된다고 했다. 두 발언 모두 보도를 경유한 것이고 모리빌딩은 분양가를 발표하지 않았다. 이 글이 쓸 수 있는 1차는 2026년 3월 결산의 주택분양 178억 엔이다.

사진: Syced, CC0, 위키미디어 공용

비판과 칭찬은 같은 자리를 가리켰다. 2024년 1월 닛케이아키텍처가 실은 긴급 설문에서, 개업 직후 건축 실무자 등 422명에게 물은 결과 92.9%가 이 건물을 알았다. 느껴지는 이미지로 가장 많이 꼽힌 것은 "高級感がある", 고급감과 "緑が多い", 녹지였으며, 느껴지지 않는 이미지로 꼽힌 것은 "親しみやすい", 친근함과 "生活感がある", 생활감이었다. 기사가 제목으로 뽑은 것은 중앙광장에 높은 평가가 모였다는 것이었다. 항목별 순위가 실린 뒤쪽은 유료 회원 한정이라 이 글이 보지 못했다. 모리빌딩이 내건 개발 콘셉트의 이름은 「Modern Urban Village」이고 그것을 풀어 쓴 문장은 "緑に包まれ、人と人をつなぐ『広場』のような街", 녹지에 싸여 사람과 사람을 잇는 광장 같은 거리였다. 광장은 성공했고 마을은 아직 아니라는 판정이다. 도시 저널리스트 다니가시라 가즈키는 2025년 5월 ITmedia에 "ガラガラだ", 텅 비었다는 목소리가 쌓이고 미디어도 그렇게 쓰는 것과 달리 안에 들어가면 사람이 많고 "そのほとんどが外国籍の人だ", 대부분이 외국 국적이라고 썼다. 그리고 모리빌딩이 "必要以上に「嫌われている」", 필요 이상으로 미움받는다고 했다. 어느 쪽도 집계 수치가 없다. 모리빌딩은 아자부다이힐스 단위의 내가자 수와 공실률을 공시하지 않는다. 계획값 연 3,000만 명만 있다. 회사채 투자자에게는 재무제표가 가고 일반 독자에게는 사진과 소문이 간다. 비상장 개발사가 회사채로 짓는 구조가 만드는 공백이다.

세 번째 자리에 지권자가 있다. 모리빌딩 팩트북은 롯폰기힐스 11.6헥타르에 주택 840호였던 것을 아자부다이힐스 8.1헥타르에 1,400호로 적었다. 1986년 아크힐스 이후 공급한 주택이 약 3,700호였으므로 "一度に1,400戸という供給戸数は、森ビルにとっても大きな挑戦", 한 번에 1,400호는 모리빌딩에도 큰 도전이라고 썼다. 지권자 약 300건 가운데 9할이 돌아올 의향이라는 2023년 보도는 모리빌딩이 약 300명으로 세는 같은 모집단을 건으로 센 것이고 개발사 쪽 숫자다. 실제 재입주 호수는 확인되지 않았다. 조합원은 2019년 3월 285명에서 2023년 5월 273명으로 공사 중에 12명 줄었다. 전출인지 상속인지 지분 양도인지는 확인되지 않았다. 재개발로 사라진 골짜기의 이름은 2025년 9월 30일 개원한 770.42제곱미터의 구립공원에 我善坊横川省三記念公園으로 남았다. 지역의 요청이었다고 전해진다. 港区 시설 페이지가 1차로 적는 것은 이름과 면적과 개원일까지다.

공공이 돈을 넣으면 예산서에 적히고 용적을 넣으면 어디에도 적히지 않으며, 비상장 개발사가 회사채를 찍는 순간 그 회사의 장부는 열리고 그 건물의 장부는 닫힌다

이 구조의 원리는 적히는 자리에 있다. 공공이 돈을 넣으면 그 돈은 미나토구 예산서의 지구명 붙은 줄에 연도별로 적히고, 네 해를 더하면 109억 7,072만 엔이 되며, 스캔을 읽으면 사업비의 1.69%라는 숫자가 나온다. 공공이 용적을 넣으면 그 39만 4,800제곱미터는 도시계획 고시에 퍼센트로만 적히고 어느 예산서에도 금액으로 적히지 않는다. 용적대상면적의 63.9%가 완화로 생겼으므로 사업비에 같은 비율을 곱하면 약 4,144억 엔이 완화 없이는 지을 수 없었던 바닥을 짓는 데 든 돈이고 이 글의 거친 유도다. 그 바닥의 값은 아자부다이힐스 단독 감정이 공개되지 않아 알 수 없다. 두 번째 원리는 공시다. 모리빌딩은 주주 13명의 가족회사이지만 공모 회사채를 발행했으므로 유가증권보고서와 임시보고서를 낸다. 그래서 사채 명세와 차입 이율과 임대 등 부동산의 시가와 모회사 대여금과 가족 증자 가격이 전부 공개된다. 반면 조합 시행 재개발의 권리변환계획은 관계권리자만 열람하고, 건물 단위의 입주율과 내가자 수와 분양가는 사업자가 공표하지 않는다. 회사채는 조달의 11.8%이지만 그 11.8%가 회사의 장부를 열었고, 열린 장부에 건물은 한 줄로만 들어 있다.

같은 질문에 다른 두 편은 다르게 답했다. 라데팡스의 국가 개발공사는 데크 위 건축권을 팔아 기반시설을 깔았고 공공이 넣은 것은 땅이었으며 세금은 코뮌이 걷었다. 킹스크로스에서 국가는 철도 부지를 지분으로 넣고 완성 9년 전에 순자산 가치로 팔았다. 아자부다이힐스에서 공공은 땅도 지분도 넣지 않고 용적을 넣었다. 땅은 300명 지권자의 것이었고 법이 그것을 바닥으로 바꿨으며 보류상을 산 것은 비상장 가족회사였다. 세 편을 나란히 놓으면 대규모 업무지구를 누가 끌고 가는가의 세 답이 된다. 공공 개발공사, 공공 지분과 민간 개발사, 민간 개발사와 조합과 내각이다. 그 가족회사는 같은 시기에 뉴욕에도 있었다. 원밴더빌트의 값은 모리빌딩이 지분 5%를 살 때 47억 달러로 찍혔고, 2024년 11월과 2025년 9월 두 번에 걸쳐 16%를 산 쪽이 아자부다이힐스를 완성하던 그 회사다. 도쿄에서 35년짜리 재개발을 끝내던 해에 뉴욕에서 지분을 사 모으던 대차대조표가 같은 것이다.

한국의 짝은 조달 형태에 있다. 롯데월드타워는 무보증 회사채 여덟 건 9,400억 원으로 지었고 2023년 말까지 은행 근저당 없이 서 있었다. 건물이 아니라 법인 신용으로 초고층을 짓는다는 점이 같다. 다른 것은 비중이다. 모리빌딩의 회사채는 2026년 3월 결산 유이자부채의 11.8%였고 나머지는 은행 차입이었다. 그 차입의 평균이율은 공사기였던 2023년 3월 결산에 0.39%였고 2026년 3월 결산에 1.08%가 됐다. 그 차입이 가능했던 것은 자사 산정 평가차익이 차입 전액에 가까운 쿠션으로 장부 밖에 있었기 때문이다. 공사 중이던 2023년 3월 결산에 1조 760억이던 그 쿠션은 준공 뒤 2026년 3월 결산에 1조 5,958억이 되어 유이자부채 1조 6,121억의 99.0%에 닿았다. 완성 뒤에도 소유와 운영을 놓지 않는 구조는 시행사가 짓고 그룹 펀드 둘이 준공 전에 통째로 사서 16년째 그룹이 세 든 센터원과 같은 방향이다. 아자부다이힐스에서는 짓는 쪽이 조합, 가지는 쪽이 지권자와 모리빌딩과 일본우편, 쓰는 쪽이 임차인으로 쪼개지지만, 소유하지 않은 34만 제곱미터까지 모리빌딩이 빌려 들여 운영한다.

확인하지 못한 것을 적는다. 권리변환계획의 권리상과 보류상 면적과 처분 대금, 모리빌딩이 보류상에 실제로 낸 총액, 일본우편이 낸 출자액과 받은 바닥이다. 보조금의 결산액과 도쿄도가 직접 지출한 분, 민간도시재생사업계획 인정에 따른 세제 특례의 금액, 아자부다이힐스 단독 감정 시가도 없다. 오피스 성약 임대료와 입주율과 주요 임차인, 아만 레지던스와 레지던스의 분양가와 판매 호수, 고정자산세 실액, 제1회 열후채의 자금 용도도 마찬가지다. 지권자의 실제 재입주 호수와 2017년 특구 구역회의 열람에 제출된 의견서 건수도 확인되지 않았다. 보조금 109억 7,072만 엔은 당초예산이고 결산이 바뀌면 1.69%도 바뀌지만 자릿수가 바뀌기는 어렵다. 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 2026년 10월 19일 제2회 열후채 450억 엔의 스텝업일에 모리빌딩이 차환 대신 상환하면 열후채 950억 가운데 450억이 사라지고 회사채 비중은 더 내려간다. 권리변환계획이 공개돼 보류상 처분금이 1,100억 엔을 크게 넘으면 회사채가 보류상 대금에서 차지하는 몫은 더 작아진다. 미나토구 결산서나 도쿄도 직접 지출에서 보조금이 수백억 엔 단위로 더 나오면 1.69%는 그만큼 올라간다. 2026년 10월 7일 시점 세 기록 모두 없다.

1989년에 세 개의 주민 협의회로 시작한 골짜기는 2017년 내각의 인정일에 도시계획이 결정된 것으로 간주됐고, 2019년 2월 18일 하루에 300필이 7필이 됐으며, 2025년 10월 29일 완성됐다. 공공은 돈 대신 용적을 2.77배 넣었고 보조금은 사업비의 1.69%였다. 모리빌딩은 보류상을 사서 소유 55%와 운용 95%를 쥐었다. 그 대금의 총액은 공개되지 않았고, 같은 시기 회사의 유이자부채는 2026년 3월 결산에서 88.2%가 은행 차입이고 11.8%가 회사채였으며 그 차입의 평균이율은 공사기에 0.4%대였다. 마지막 449억 9,707만 엔은 가족이 현금으로 넣었다. 그 회사채 때문에 가족회사의 장부가 열렸고, 그 장부에 건물은 4,260억 엔 한 줄로 들어 있다. 조달금리가 바닥이던 때 지은 건물의 돈값은 2년 만에 1.57배가 됐고, 450억 엔의 스텝업일은 12일 뒤다.

출처

본문의 국가전략특별구역법 조문은 일본 전자정부 법령 원문이고, 도시계획 결정·고시·조합 인가·권리변환 날짜는 도쿄도 도시정비국 데이터시트와 국토교통성 인정 공표이고, 총사업비 약 6,485억 엔은 같은 국의 사업 소개 페이지다. 지정 용적률과 재개발 전 지권자·건물·도로 수치는 모리빌딩이 내각부 특구 회의에 제출한 도시계획 소안이다. 회사채 명세·차입 이율·사채 잔액·임대 등 부동산 시가·주주·관련당사자 대여는 금융청 EDINET의 모리빌딩 유가증권보고서 제56기부터 제68기까지 13건과 임시보고서에서 표를 복원했고 아래 목록에는 본문이 직접 수치를 끌어온 여섯 기만 적었다. 발행 조건과 자금 용도는 모리빌딩 발행 보도자료와 일본신용평가 문서다. 보조금은 미나토구 일반회계 예산설명서 토목비의 스캔 문서를 읽은 당초예산 계상액이다. 국회와 도의회 발언은 회의록 원문이다. 공정 지연과 시공사 손실, 200억 엔 분양 보도, 설문과 비평은 전문지와 보도라 본문에 그렇게 적었다.

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공시·신용평가

• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第68期 — EDINET · 2026-06-29
• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第67期 — EDINET · 2025-06-25
• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第66期 — EDINET · 2024-06-26
• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第65期 — EDINET · 2023-06-28
• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第61期 — EDINET · 2019-06-26
• 森ビル株式会社 有価証券報告書 第56期 — EDINET · 2014-06-25
• 森ビル株式会社 臨時報告書, 有価証券の私募等による発行 — EDINET · 2023-03-07
• 森ビル株式会社 臨時報告書, 有価証券の私募等による発行 — EDINET · 2025-11-19
• 森ビル株式会社 臨時報告書, 主要株主の異動 — EDINET · 2023-02-17
• 森ビルの有価証券報告書 제출서류 일람 — IR BANK
• 2026年3月期通期決算報告 — 森ビル · 2026-05
• Financial Report for Fiscal Year Ending March 2024, 영문판 — 森ビル · 2024-05
• 主な財務データ（連結） 엑셀 — 森ビル
• IRライブラリ 有価証券報告書・臨時報告書 — 森ビル
• IR Information — Mori Building
• 森ビル 格付一覧 — 日本格付研究所
• 格上げ：A+／ポジティブ→AA-／安定的 — 日本格付研究所 · 2024-06-27
• 据置：AA-／安定的，A（劣後），J-1+ — 日本格付研究所 · 2026-08-20
• 森ビル(株)が進める都市の国際競争力強化について、ハイブリッド社債の取得を通じて支援（特定投資業務） — 日本政策投資銀行 · 2020-04

모리빌딩·사업 자료

• 虎ノ門・麻布台プロジェクト ファクトブック — 森ビル · 2019-08-22
• 麻布台ヒルズ ファクトブック2023 — 森ビル · 2023-08-08
• Green & Wellness 「麻布台ヒルズ」2023年11月24日開業 보도자료, JNTO 전재 — 森ビル · 2023-08-08
• 「麻布台ヒルズ A街区・C街区」が竣工 — 森ビル · 2023-07-03
• 約300名の権利者と35年超の歳月をかけて推進 「レジデンスB」が竣工し、麻布台ヒルズが完成 — 森ビル · 2025-10-29
• 「森ビル株式会社グリーンボンド」の発行条件決定に関するお知らせ, 제26회 무담보 사채 — 森ビル · 2019-11-08
• 「公募ハイブリッド社債（劣後特約付社債）」発行のお知らせ, 虎ノ門・麻布台プロジェクトを資金使途とするグリーンボンドとして発行 — 森ビル · 2020-09-07
• 公募ハイブリッド社債（劣後特約付社債）の発行条件決定に関するお知らせ — 森ビル · 2022-10-04
• 森ビル株式会社2025年3月期中間決算報告 — 森ビル · 2024-11-19
• サステナブルファイナンス — 森ビル
• OUR STORY, Vertical Garden City 立体緑園都市 — 森ビル
• 麻布台ヒルズ 森JPタワー／タワープラザ／ブリティッシュ・スクール・イン東京 — 日本設計
• 麻布台ヒルズ（森JPタワー） 施工実績 — 清水建設
• 虎ノ門麻布台 — 日本熱供給事業協会
• 移転・改称：麻布郵便局 — 日本郵便
• Mori JP Tower — The Skyscraper Center, CTBUH

보도·비평·백과

• 虎ノ門・麻布台の再開発、都が認可 総事業費5792億円 — 日本経済新聞 · 2018-03
• 麻布台ヒルズの街づくり完結 森ビル、高級住宅棟や地下通路29日開業 — 日本経済新聞 · 2025-10-28
• 超高層マンション工事で計534億円の損失、三井住友建設が犯した2つの失敗 — 日経クロステック · 2023-11-30
• 三井住友建設が25年3月期再び営業赤字に、麻布台ヒルズ関連で131億円追加損失 — 日経クロステック · 2024-11-19
• イメージは「高級感」と「緑」、中央広場に高い評価 — 日経アーキテクチュア · 2024-01-11
• 「当社にしかできない案件」…11月開業、森ビルが本気度試された「麻布台ヒルズ」の全容 — ニュースイッチ, 日刊工業新聞 · 2023-08-19
• 森ビル「理想の都市」集大成、東京の“磁力”を引き上げるか — ニュースイッチ, 日刊工業新聞 · 2019-09-01
• 「麻布台ヒルズ」はなぜ批判されるのか？ 森ビルが“共感されにくい”理由 — ITmedia ビジネスオンライン, 谷頭和希 · 2025-05-30
• 「日本一高いビル」「1室200億円超」 麻布台ヒルズは確かにスゴいが、気になったいくつかのこと — ITmedia, 長浜淳之介 · 2024-01-03
• 麻布台ヒルズギャラリー、パブリックアート — artscape, 村田真 · 2023-12-15
• 東京路地徘徊 麻布我善坊谷風景今昔未来譚（その２） — まちもり通信, 伊達美徳 · 2013-07
• 麻布台ヒルズ タワマン「レジデンスB」の完成が遅れている — デイリー新潮 · 2024-05-28
• 森ビル、東京『虎ノ門・麻布台プロジェクト』開発資金として、初のハイブリッド型のグリーンボンド450億円発行 — RIEF · 2020-10-17
• 麻布台ヒルズ — skyskysky.net
• 我善坊谷 — ウィキペディア日本語版
• Category:Azabudai Hills — 위키미디어 공용
• File:Azabudai Urban Renewal District 2019.jpg — 위키미디어 공용
• File:Toranomon-Azabudai district.jpg — 위키미디어 공용
• File:Azabudai Hills Mori JP Tower on opening day, seen from Roppongi Hills.png — 위키미디어 공용