도쿄 미드타운은 국가가 이사에 4,827억 엔 쓰고 1,800억 엔에 판 땅이고, 산 쪽은 장부 밖에 지었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 24편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 국가가 특별회계로 미리 팔기로 정한 땅을 조건을 붙여 가격만으로 민간에 넘기고 산 쪽이 특정목적회사로 장부 밖에서 지은 구조이고, 건물은 도쿄 미나토구 옛 방위청 檜町 부지 7만 8,394제곱미터에 선 도쿄 미드타운과 248미터의 미드타운타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2007년 3월 30일 도쿄 미드타운이 문을 열었고, 그해 3월 결산의 미쓰이부동산 보고서에 이 건물은 자산으로 한 줄도 없었다

미쓰이부동산의 2007년 3월 결산 유가증권보고서 「주요한 설비의 상황」에 도쿄 미드타운은 없다. 같은 보고서의 「임차하고 있는 주요한 전대용 건물」에 연면적 56만 3,801제곱미터가 통째로 올라 있을 뿐이다. 한 해 전 보고서의 「설비의 신설 계획」에도 없다. 거기에는 니혼바시 1초메 빌딩 460억, JFE 빌딩 910억, 그란도쿄 노스타워 340억, 라라포트 도요스 150억 엔이 투자예정액으로 적혀 있는데 1,800억 엔의 땅과 56만 제곱미터의 건물은 한 줄도 없다. 그 건물의 절반이 보고서에 올라온 것은 2013년 3월 결산이다. 그해 회사는 기업회계기준 제22호를 조기 적용해 특정목적회사 30곳을 연결 범위에 넣었고, 미드타운의 장부가는 897억 엔에서 2,102억 엔으로 1,205억 엔 뛰었다. 그해 늘어난 연결 총자산 5,217억 엔의 23.1%이고 이 글의 유도다. 기초 이익잉여금은 35억 3,000만 엔 줄었다. 거래가 아니라 기준이 바뀌어 자산이 나타났다. 2003년 4월 도시계획 결정을 알린 보도자료가 "開発段階から一部証券化手法を活用した新たな資金導入を予定している", 개발 단계부터 일부 증권화 수법으로 자금을 넣겠다고 적은 그대로다.

그 땅은 국가의 것이었다. 2001년 9월 17일 재무성 관동재무국의 일반경쟁입찰에서 미쓰이부동산을 간사사로 한 그룹이 방위청 檜町 청사 터 7만 8,393.60제곱미터를 1,800억 엔, 평당 759만 엔에 낙찰했다. 보도자료는 자기 회사의 입찰 명의가 "複数特定目的会社名", 복수의 특정목적회사였다고 적었다. 국가는 그 땅을 팔기 전에 방위청을 市ヶ谷로 옮기는 데 4,827억 엔을 썼다. 회계검사원이 2001년도 결산검사보고에 매각수입 1,800억 엔과 나란히 적은 숫자다. 이 한 필지로 회수된 몫은 37.3%이고 이 글의 유도다. 1990년에 정부는 이전 경비를 약 3,000억 엔으로 전망했고 땅의 처분 견적액은 장래 가격에 예단을 줄 우려가 있다며 공개를 거부했다. 1989년 국회에서는 이 땅이 시가 1조 5,000억 엔이라고도 한다는 말이 나왔다. 그리고 2007년 3월 국토교통성 도시·지역정비국장은 참의원에서 롯폰기힐스와 미드타운의 차이를 한 줄로 답했다. 지권자가 한쪽은 400명을 넘고 한쪽은 한 명이라 권리 조정에 한쪽은 13년여, 한쪽은 약 6년이 걸렸다는 것이다. 그 한 명이 국가였다.

이 돈은 세 군데에 적혀 있다. 회계검사원의 결산검사보고와 내각총리대신 명의의 답변서, 미쓰이부동산의 유가증권보고서 20년치와 보도자료와 국토교통성의 사업계획 인정 공표, 그리고 1988년부터 2010년까지 국회가 이 땅을 두고 한 말들이다. 엔은 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다. 한 가지를 미리 적는다. 같은 필지의 공유지분인데 장부 단가가 3.6배 다른 두 몫이 한 줄로 합산돼 있다.

1987년 방위청은 檜町을 팔아 市ヶ谷를 짓기로 정했고 1988년 특별회계가 차입으로 먼저 지었으며, 1999년 심의회가 쪼개 팔지 말라고 답신한 뒤 2001년 지구계획이 입찰보다 먼저 났다

이 땅은 360년 넘게 닫혀 있었다. 에도기에는 萩藩 모리 가문의 麻布 下屋敷였고 檜가 많아 檜屋敷라 불렸다. 1873년부터 육군 주둔지, 1946년부터 미군 장교 숙사였고 1960년경 반환돼 방위청 檜町 청사가 됐다. 운영사 연혁이 "実に400年あまりの間、一般には閉ざされた土地", 실로 400년 남짓 일반에 닫힌 땅이라 적는 자리다. 이전 검토는 1985년경 안에서 시작됐고 1987년 8월 28일 방위청 庁議決定이 방위 중추를 檜町에서 市ヶ谷로 옮기되 1988년도부터 특정국유재산정비특별회계로 실시한다고 정했다. 방위청이 국회에서 든 이유는 둘이었다. 1990년 5월 29일 무라타 참사관은 "檜町地区周辺の商業地化が進んでいる", 주변의 상업지화가 진행됐다는 것과 "国土の有効利用", 국토의 유효 이용이라는 것을 들었다. 안보는 없었다. 회계의 구조는 1988년 3월 2일 예산위원회에서 후지타 정부위원이 먼저 말했다. "本跡地の処分収入によりまして移転費用を賄う計画", 이 터의 처분수입으로 이전비를 댄다는 계획이다. 자금운용부에서 빌려 새 청사를 짓고 옛 청사 터를 팔아 갚는다. 1989년 2월 27일 우에하라 의원은 이 땅이 "時価一兆五千億とも言われている", 시가 1조 5,000억 엔이라고도 한다고 했다. 1990년 6월 5일 총리 명의 답변서는 이전 총경비를 약 3,000억 엔으로 전망하면서 터의 처분 견적액은 "予断を与えるおそれ", 장래 처분가에 예단을 줄 우려가 있다며 답을 삼갔고, 그 경비는 처분으로 댈 수 있다고 했다. 같은 답변서는 1960년 이후 檜町에 지은 본관과 중앙지휘소 등의 공사비 합계를 약 60억 엔으로 적었다. 1992년 5월 14일 간 의원은 이것을 "社会通念上こういうのを土地転がしというように言うんではないか", 사회 통념상 땅 굴리기라 부르지 않겠느냐고 했고, 땅이 "三千億ほどで売れそうだ", 3,000억 엔쯤에 팔릴 것 같다는 계산이 앞서 있다고 했다. 1994년 9월 2일 방위청 참사관은 주민 민원이 계기였느냐는 물음에 간친회에서 그런 말을 들은 적은 있다고 했다가 곧바로 그것이 계기는 아니라고 정정했고, 땅을 팔아 그 돈으로 옮긴 중앙 성청의 전례가 있느냐는 물음에 구체 사례를 대지 못했다.

파는 방법을 정한 것은 1999년 6월 국유재산관동지방심의회였다. 2000년 11월 14일 대장성 이재국 차장 시라스는 중의원에서 그 답신을 옮겼다. "単に素地で処分していく、いわば切り売りしていくということではなくて", 단순히 소지로 쪼개 파는 것이 아니라 오픈스페이스와 도심형 주택과 공공공익 기능을 묶은 도시계획에 기초해 일체로 처분하는 것이 적당하다는 것이었다. 1999년 8월 대장성과 도쿄도와 미나토구가 3자 협의회를 만들었고, 2000년 5월 방위청 본청이 市ヶ谷로 옮겼다. 그해 3월 시점 누계 예산은 4,803억 엔이었다. 같은 11월 14일 오이시 의원은 "民間に売却したりなさらないで", 민간에 팔지 말고 방재 거점으로 쓰자고 했는데, 그 말머리에 "特特会計等のいきさつはよくわかっておりますけれども", 특별회계의 경위는 잘 알지만이라는 단서가 붙어 있었다. 회계가 결론을 정해 두었다는 것을 반대하는 쪽도 알고 있었다. 2001년 3월 12일 오기 국토교통대신은 터 7.8헥타르와 檜町公園 1.4헥타르와 기타 0.9헥타르를 합친 약 10.1헥타르에 1988년 창설된 재개발지구계획을 쓴다고 답했다. 4월 26일 도쿄도 고시 제621호로 赤坂9丁目地区再開発地区計画이 결정됐고 5월 25일 입찰이 공고됐다. 도시계획이 입찰보다 한 달 먼저였다. 국토교통성 사례집이 적은 매각 조건은 "地区計画の遵守", 지구계획의 준수 하나였고 선정은 가격 경쟁이었다. 9월 17일 미쓰이부동산과 전국공제농협연합회와 야스다생명과 세키스이하우스와 후코쿠생명과 다이도생명의 6사 그룹이 1,800억 엔에 낙찰했다. 10월 9일 계약, 2002년 2월 28일 대금, 2월 소유권 이전이다. 땅을 모으는 데 롯폰기힐스가 13년여를 썼다면 이 땅은 하루에 팔렸고, 그 하루는 13년 전 회계가 만든 것이었다.

사진: Ons, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

산 뒤의 일정은 빨랐다. 2002년 4월 도쿄도와 미나토구가 檜町地区 마치즈쿠리 구상안을 내고 7월 19일 내각이 이 일대를 도시재생긴급정비지역으로 지정했다. 2003년 3월 31일 도시계획 결정으로 용적률 최고한도 670%와 용도 구성이 확정됐다. 미쓰이부동산은 그 보도자료에서 이 사업이 도시재생에 이바지하는 이유로 "大規模国有地売却に伴う民間の開発である", 대규모 국유지 매각에 따른 민간 개발이라는 것과 증권화 수법을 들었고, 토지 취득에서 약 1년 반 만에 도시계획 결정이라는 고비를 넘었다고 적었다. 9월 실시설계 완료와 개발허가, 2004년 2월 건축확인, 5월 14일 국토교통대신의 민간도시재생사업계획 인정 제8호, 5월 18일 기공식이다. 착공은 2003년이 아니라 2004년이다. 시공은 다케나카와 다이세이가 동을 나눠 맡은 두 공동기업체였다. 2005년 7월 14일 타운네임이 뉴욕의 미드타운에서 따온 도쿄 미드타운으로 정해졌고 11월 8일 임대주택 517호가 발표됐다. 2006년 3월 23일 상량, 11월 15일 상업 130점포 확정, 2007년 1월 10일 공사 완료, 3월 30일 그랜드오픈이다. 산 땅 7만 8,393.60제곱미터 가운데 최종 건축 부지는 6만 8,891.63제곱미터였고 나머지 9,501.97제곱미터는 도로 확폭과 보행자전용도로와 아동유원으로 빠졌다. 이 글의 유도다.

낙찰 명의는 특정목적회사 여섯이고 미쓰이부동산의 몫은 토지도 건물도 50%이며, 같은 땅의 지분이 장부에서 3.6배 다르고, 공공이 넣은 것은 용적률 670%이고 땅의 44%에는 도로와 공개공지가 깔렸다

이 땅을 산 법인의 이름에 미쓰이부동산은 없다. 2004년 5월 14일 국토교통성이 공표한 민간도시재생사업계획 인정 사업자는 열이다. アール・ピー・ベータ, ガンマ, デルタ, エータ, イプシロン 다섯 특정목적회사는 미쓰이부동산 출자, アール・ピー・アルファ는 메이지야스다생명 출자라고 공표의 주석이 밝힌다. 나머지 넷이 전국공제농협연합회와 세키스이하우스와 후코쿠생명과 다이도생명이다. 여섯 특정목적회사의 이사는 전부 須貝信 한 사람이다. 2001년 낙찰 때 야스다생명이던 회사는 2004년 1월 합병으로 메이지야스다생명이 됐고 다이도생명은 상호회사에서 주식회사가 됐다. 미쓰이부동산의 지분은 회사가 한 번도 숫자로 적지 않았다. 유가증권보고서의 지분환산 토지면적 3만 4,465제곱미터를 건축 부지 6만 8,891.63제곱미터로 나누면 50.0%, 지분환산 연면적 28만 1,901제곱미터를 전체 56만 3,801제곱미터로 나누면 50.0%다. 토지도 건물도 절반이고 이 글의 유도다. 나머지 절반은 미쓰이부동산이 일괄 임차해 전대한다. 보고서의 「전대용 건물」에 28만 1,901제곱미터가 2026년 3월 결산까지 계속 올라 있다. 소유는 반이고 운영은 전부다.

보고서 20년치를 따라가면 그 절반이 어떻게 장부에 들어왔는지 보인다. 2007년 3월 결산에는 자산이 없다. 2008년 3월 결산에 지분환산 연면적 2만 8,190제곱미터, 전체의 5.00%가 장부가 510억 엔으로 처음 나타나고, 2009년 3월 결산에 10.00%, 944억 엔이 된다. 그해 단체 유형고정자산 명세의 각주가 "東京ミッドタウンの他者持分取得等による増加 10,121百万円", 다른 공유자의 지분을 사들여 101억 2,100만 엔이 늘었다고 적는다. 2012년 3월 결산까지 면적은 그대로이고 장부만 감가상각으로 897억 엔까지 줄다가, 2013년 3월 결산에 50.00%, 2,102억 엔으로 뛴다. 회계기준 변경으로 특정목적회사가 연결에 들어온 해다. 2021년 3월 결산에 소유자 표기만 특정목적회사에서 미쓰이부동산 본체로 바뀌고 면적과 토지 장부는 한 자리도 움직이지 않았다. 사유는 보고서에 없다. 토지 장부가 1,481억 6,300만 엔은 2013년부터 2026년까지 13년간 그대로다. 그룹 지분을 팔지도 사지도 않았고, 미쓰이부동산이 스폰서인 일본빌딩펀드의 자산 목록에도 미드타운은 없다. 그런데 같은 땅의 지분이 장부에서 두 값이다. 2013년 3월의 그룹 50%에서 2012년 3월의 직접 10%를 빼면 특정목적회사가 갖고 있던 40%가 나온다. 그 토지 장부 780억 3,100만 엔을 면적 2만 7,576제곱미터로 나누면 제곱미터당 283만 엔이다. 2001년 입찰가를 건축 부지로 환산한 261만 엔에 8.3%를 더한 값이다. 미쓰이부동산이 2008년과 2009년 3월 결산에 걸쳐 되산 10%는 701억 3,200만 엔을 6,889제곱미터로 나눈 1,018만 엔이다. 입찰가를 건축 부지로 환산한 값의 3.90배이고 이 글의 유도다. 2008년 인근 상업 표준지 공시지가 810만 엔의 1.26배를 주고 완성된 복합시설의 공유지분을 샀다. 공시된 것은 둘을 합산한 평균 430만 엔 한 줄뿐이다. 돈이 어디서 왔는지는 보이지 않는다. 미쓰이부동산의 보고서는 특정목적회사 사업이 익명조합출자와 우선출자증권과 논리코스론과 특정사채로 돌아간다고 설명한다. 2012년 3월 결산의 특정목적회사 25곳이 부동산 4,649억 엔에 차입 3,416억 엔을 지고 있다고도 적는다. 그러나 미드타운 여섯 회사의 조달 조건은 사모라 어디에도 없다. 아자부다이힐스의 모리빌딩이 회사채 전수를 공시하고 마루노우치의 미쓰비시지쇼가 지구 세그먼트를 내는 것과 정반대다. 미쓰이부동산의 보고 세그먼트는 임대와 분양과 매니지먼트와 시설영업과 기타 다섯이고 지리 기준이 없어 이 건물 단독의 손익은 앞으로도 나오지 않는다.

공공이 넣은 것은 현금이 아니다. 지구계획은 A지구 약 8.5헥타르에 용적률 최고한도 670%를 주고 그중 0.5헥타르에는 주택 용적을 600% 이상 두도록 했다. B지구 약 1.6헥타르인 檜町公園에는 정자와 공중변소 말고는 어떤 건축도 금지했다. 제도는 1988년에 생긴 재개발지구계획이고 2002년 법 개정 뒤 재개발등촉진구로 이름이 바뀌었다. 아자부다이힐스가 쓴 도시재생특별지구는 쓰이지 않았다. 국토교통성 국장은 2007년 3월 22일 미드타운이 용적 완화를 받지 않았다고 답했다. 엿새 전 다른 위원회에서는 용적률 완화가 있었다는 질문에 법률의 효과로서는 그렇다고 답했다. 종전 지정 용적률이 얼마였는지는 1차 자료가 없으므로 이 글은 몇 퍼센트에서 670%가 됐는지 쓰지 않는다. 2004년 5월의 사업계획 인정은 보조금이 아니라 세제를 붙인다. 할증상각과 등록면허세와 부동산취득세와 고정자산세의 특례이고 실제 감면액은 과세표준이 공개되지 않아 산출할 수 없다. 민간도시개발추진기구의 메자닌 지원 실적에 미드타운은 없고 보조금은 확인되지 않는다. 대신 땅의 44.3%에 공공시설이 깔렸다. 인정 공표는 도로 약 5,800제곱미터, 보행자전용도로와 완충대 약 5,900제곱미터, 공원 약 2,400제곱미터, 공공공지와 광장 약 20,600제곱미터를 적는다. 더하면 3만 4,700제곱미터이고 사업구역 7만 8,400제곱미터의 44.3%다. 이 글의 유도다. 운영사가 말하는 약 4헥타르의 녹지는 지구계획 원문의 도시계획공원 檜町公園 약 1.4헥타르와 인접 오픈스페이스 약 2.6헥타르를 더한 것이고 구립공원을 포함한 수치다. 공원 재정비는 미나토구가 주민참가 방식으로 설계안을 검토하고 사업자가 협력한다고 보도자료가 적었으며 분담 금액은 공개되지 않았다. 사업자는 外苑東通り 확폭과 전선 지중화와 大江戸線 롯폰기역 역사 개축을 맡았고 금액은 마찬가지로 없다. 구 방위청 부지의 고목 약 140그루를 흙째 파내 옮겨 심었다.

건물은 다섯 동이다. 건축 부지 6만 8,891.63제곱미터에 연면적 56만 3,801.02제곱미터, 최고 높이 248.10미터의 미드타운타워와 이스트와 웨스트와 가든사이드와 파크레지덴시즈다. 2006년 11월 발표 기준으로 오피스 약 31만 1,200제곱미터, 주택 약 9만 6,500제곱미터에 410호, 서비스아파트먼트 약 2만 1,000제곱미터에 107실이다. 호텔은 약 4만 3,800제곱미터에 248실, 상업은 약 7만 1,000제곱미터에 130점포, 미술관 등 기타가 약 2만 300제곱미터다. 주택 517호는 2005년 11월 보도자료가 "3種類の賃貸住宅、合計517戸", 세 종류의 임대주택이라 적은 대로 전부 임대이고 분양 수입은 없다. 리츠칼튼은 운영위탁이 아니라 "賃貸借契約方式", 호텔이 세입자로 들어오는 임대차 방식이고 임대면적은 약 3만 8,000제곱미터다. 호텔 영업의 손익은 소유자에게 오지 않고 임대료만 온다. 마스터플랜은 SOM, 총괄설계는 日建設計, 조경은 EDAW, 동별 디자인에 아오키 준과 사카쿠라건축연구소와 구마 겐고, 21_21 DESIGN SIGHT는 안도 다다오와 日建設計다. 시공은 다케나카·다이세이 공동기업체가 타워와 파크레지덴시즈와 가든사이드를, 다이세이·다케나카 공동기업체가 이스트와 웨스트를 맡았다.

국가는 이전비의 37%를 이 필지로 회수했고, 민간은 첫해 3,500만 명을 받았으나 7년 동안 그 수를 넘지 못했으며, 2026년 장부의 78%는 땅이다

국가 쪽 돈은 회계검사원의 한 쪽에 있다. 2001년도 특정국유재산정비특별회계의 세입은 3,395억 엔이었고 그중 국유재산 처분수입이 2,975억 엔이었다. 檜町 매각 1,800억 엔이 있었던 것 등이 그 급증의 이유라고 보고서가 적는다. 세출은 1,350억 엔이고 그중 852억 엔이 차입을 갚는 국채정리기금 전입이었다. 세출에서 상환이 차지하는 몫은 한 해 전 48.8%에서 63.2%가 됐다. 잉여금 2,045억 엔은 다음 해로 넘어가 2002년도 원금 상환 총액 1,833억 엔 가운데 조기상환분의 재원이 됐고, 차입금 잔고는 6,707억에서 6,034억 엔으로 줄었다. 같은 보고서가 市ヶ谷 이전계획의 총사업비를 4,827억 엔으로 적는다. 1,800억 엔을 4,827억 엔으로 나누면 37.3%다. 다만 이 계정은 처분 견적이 정비비에 못 미치면 일반회계에서 받거나 처분 대상 재산을 추가하는 구조라 4,827억 엔의 재원이 이 필지 하나였는지는 확인되지 않는다. 그래서 이 글은 3,027억 엔을 국고 손실이라 쓰지 않고 이 한 필지로 37.3%가 회수됐다고만 쓴다. 보고서는 전국 기준으로 1990년도 이후 계획의 실제 처분가격 3,376억 엔이 견적 5,503억 엔에 못 미쳤다고 적었고, 그래서 2001년도부터 견적에 지가 하락률을 곱하도록 방식을 바꿨다. 1990년 전망 3,000억 엔에 견주면 실제 경비는 1.61배였고, 1989년 국회에서 나온 1조 5,000억 엔에 견주면 실제 가격은 12.0%였다. 전부 이 글의 유도다.

땅값의 기준은 바로 옆 표준지에 있다. 赤坂9丁目에는 공시지가 표준지도 기준지도 없다. 7만 8,000제곱미터가 한 획지라 표준지로 잡기 어려운 땅이다. 제외 사유를 적은 문서는 없다. 가장 가까운 상업 표준지 六本木4-9-5는 용적률 700%에 132제곱미터이고 2002년 공시지가가 제곱미터당 426만 엔이었다. 입찰가를 지적으로 나눈 229만 6,106엔은 그 53.9%다. 7만 8,000제곱미터 대획지에 지구계획 조건이 붙은 땅이니 단가가 낮은 것은 자연스럽다. 그 표준지는 2008년 810만 엔까지 올랐다가 2013년 593만 엔으로 내려왔고 2019년 928만 엔으로 2008년을 넘었으며 2026년 1,150만 엔이다. 꼭지를 되찾는 데 11년이 걸렸고 24년에 2.70배다. 2026년 변동률은 5.5%인데 같은 해 인근 주택지 표준지는 17% 안팎에서 20%까지 올랐다. 미쓰이부동산이 2008년 3월 결산에 처음 올린 5% 지분의 토지 장부 단가 1,042만 엔은 그해 표준지 810만 엔의 1.29배였다.

총사업비는 1차 자료가 없다. 민간도시재생사업계획 인정 공표의 양식에는 사업비 항목 자체가 없고 특정목적회사는 사모라 금융청에 서류가 없다. 2006년 12월 닛세이기초연구소 마쓰무라 도루의 보고서가 공표 자료로 만든 표가 미드타운 3,700억 엔과 롯폰기힐스 4,900억 엔을 나란히 적었고, 흔히 도는 미드타운 4,900억 엔은 그 표에서 롯폰기힐스 쪽 값이다. 장부로 역산하면 3,700억 엔은 땅을 포함한 총액으로 읽힌다. 2013년 3월 결산의 그룹 50%에서 2012년 3월의 직접 10%를 뺀 특정목적회사 40%를 100%로 환산하고 건물은 준공 뒤 6.17년의 정액 50년 상각을 되돌리면 토지 1,951억, 건물과 기타 1,205억, 합계 3,156억 엔이다. 3,700억의 85.3%다. 땅을 뺀 공사비가 3,700억이라면 건물 단가가 장부의 3.2배가 돼야 하므로 맞지 않는다. 이 판정은 이 글의 유도이고 확신도는 중간이다. 미드타운의 건물 장부 단가는 2013년 3월 결산 기준 제곱미터당 21만 3,000엔으로, 미쓰이부동산의 미드타운 히비야가 2020년 3월 결산에 45만 1,000엔, 미드타운 야에스가 2026년 3월 결산에 40만 2,000엔인 것의 절반 수준이다. 건설 시기와 용도 구성과 지분 환산 가운데 무엇이 주효한지는 확인되지 않았다. 2026년 3월 결산의 장부는 1,902억 엔이다. 건물 402억 5,000만, 토지 1,481억 6,300만, 기타 17억 8,500만 엔이고 토지가 77.9%, 건물의 3.68배다. 임대 세그먼트 자산 5조 1,535억 엔의 3.69%, 연결 총자산 10조 1,035억 엔의 1.88%다. 회사 결산설명자료는 주요 오피스빌딩을 지분 연면적 순으로 적고 미드타운 약 28만 2,000제곱미터가 1위, 2018년의 미드타운 히비야 18만 9,000제곱미터가 2위다. 회사의 임대 등 부동산 시가는 2026년 3월 결산에 7조 7,146억 엔이고 장부 계상액 3조 7,295억 엔과의 차 3조 9,851억 엔이 평가차익이다. 이 차액은 이 글의 유도다. 시가는 자사 감정부문이 산정한 것이며 미드타운 단독의 시가는 없다.

영업 숫자는 두 번만 공표됐다. 2008년 4월 24일 미쓰이부동산과 운영사는 개업 1년 방문객(来街者) 약 3,500만 명, 상업 존 첫해 매출 약 306억 엔을 발표하며 "当初の予想を上回る", 당초 예상을 웃돌았다고 적었다. 2012년 1월 26일 5주년 자료의 누계는 약 1억 4,000만 명이고 4.75년으로 나누면 연 2,947만 명이다. 2014년 2월 25일 운영사의 7주년 자료가 연도별 수를 적는다. 2007년도 약 3,500만, 2008년도 약 2,900만, 2009년도 약 2,850만, 2010년도 약 2,870만, 2011년도 약 2,700만, 2012년도 약 2,900만, 2013년도 전망 약 3,000만 명이다. 개업 연도가 가장 많았고 7년 동안 그 수를 넘지 못했다. 같은 자료는 2013년 4월에 상업 점포의 약 3할인 42곳을 신규와 리뉴얼로 바꿔 매출 목표 250억 엔을 달성할 전망이라고 적었다. 2017년 10주년 자료의 누계는 약 2억 9,000만 명이다. 세입자도 움직였다. 개업 테넌트였고 타워 오피스 24층 가운데 20층까지 늘려 쓴 야후는 2016년 5월부터 기오이초로 옮겼고, 이스트에 도내 7거점을 모았던 코나미는 2020년 12월 긴자에서 업무를 시작했으며, 2023년 5월 전문지는 시스코시스템즈의 타워 오피스 축소를 제목으로 적었다. 이 건물의 공실률과 임대료는 1차 자료가 없다. 미쓰이부동산이 내는 것은 포트폴리오 전체 공실률 1.6%뿐이다.

사진: Morio, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

도쿄 미드타운에서 국가는 무엇을 넣고 무엇을 받았나

공공이 넣은 것은 360년 넘게 닫혀 있던 땅과 용적률 670%와 세제이고, 받은 것은 1,800억 엔과 땅의 44%에 깔린 공공시설과 구립공원을 포함한 약 4헥타르의 녹지다. 넣은 쪽도 받은 쪽도 국가와 도쿄도와 미나토구로 갈린다. 1,800억 엔은 市ヶ谷 이전비의 37.3%였고 특별회계의 차입을 갚는 데 들어갔다. 도쿄 23구의 고정자산세와 도시계획세는 도쿄도가 부과한다. 이 건물의 과세표준은 공개되지 않고 인정 사업의 5년 경감 특례가 어디에 얼마나 붙었는지도 알 수 없어 이 글은 세액을 추정하지 않는다. 누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다. 시점이 1987년부터 2026년까지 흩어져 있어 합계는 내지 않는다.

주체	넣은 것	가져간 것
국가, 특별회계	檜町 부지 78,393.60㎡. 市ヶ谷 이전에 4,827억 엔 지출, 檜町 시설 약 60억 엔은 철거로 소멸	매각 1,800억 엔(2002-02-28 입금), 이전비의 37.3%(유도)
도쿄도	지구계획 결정 2001, 용적률 670% 2003, 檜町公園 B지구 건축 금지	공공시설 합계 34,700㎡(유도), 고정자산세·도시계획세(실액 미확인)
국토교통대신	사업계획 인정 제8호(2004-05-14), 세제 특례 자격	—
미나토구	檜町公園 재정비 설계안, 주민참가	공원 1.4ha 재정비, 구민세 등(미확인)
미쓰이부동산 그룹	특정목적회사 다섯 출자, 2008~2009년 타인 지분 10% 추가 취득	지분 50%(장부 1,902억), 나머지 50% 전대 차익(미확인), 운영사 수수료
메이지야스다·전국공제농협연합회·세키스이하우스·후코쿠생명·다이도생명	지분 합계 50%(개별 미확인)	임대 손익, 일부는 2008~2009년 건축부지 환산 입찰 단가의 약 3.9배 장부 단가로 매도(유도)
금융기관	논리코스론·특정사채(금액 미확인)	이자(미확인)
리츠칼튼·오크우드	임차	호텔·서비스아파트 운영 수입
다케나카·다이세이, 日建設計·SOM	시공·설계	공사비·설계료(미확인)
상업 세입자 130점	임대료	첫해 매출 306억 엔
일반 시민	—	檜町公園 포함 4ha, 「400여 년 일반에 닫혀 있던 땅」의 개방

이 땅을 두고 국회가 한 말은 1990년대와 2000년대가 다르다. 1990년 5월 29일 이시카와 방위청장관은 수도권의 귀중한 국유재산이라 "そのくらいのスペースはとっておきたい", 그 정도 공간은 남겨 두고 싶다는 마음이 당연하다며 우려를 이해한다고 했다. 1992년 간 마사토시 의원은 이사의 목적이 돈의 "帳じりが合えばよい", 장부 끝이 맞으면 된다는 발상이라 했다. 2000년 오이시 의원은 민간에 팔지 말라고 했다. 팔린 뒤에는 쟁점이 값으로 옮겨 갔다. 2006년 4월 12일 중의원 재무금융위원회에서 후루모토 신이치로 의원은 이렇게 말했다. "世の中の大家さんといいますか金持ちの常識、お金を持っておられる、土地持ちの方の常識は、土地は貸すんですよ。売っちゃだめ", 땅을 가진 사람의 상식은 땅을 빌려주는 것이지 파는 것이 아니라는 것이다. 7만 8,000제곱미터 가운데 1만 제곱미터만 국가가 땅을 쥐고 그 대가를 건물 바닥면적으로 받았으면 어땠겠느냐고도 했다. 그랬으면 마루노우치에 세 든 문부과학성이 "六本木の東京ミッドタウン族になれたんですよ", 롯폰기의 미드타운족이 될 수 있었다는 것이다. 그는 계산을 붙였다. 팔지 않고 50년 차지권을 설정하면 연 100억 엔 남짓의 지대가 들어와 약 5,800억 엔이 국고에 남는다는 것이다. 전제는 법정 용적률 700%에 임대 효율 70%와 운영비 20%와 평당 연 50만 엔의 지대와 월 2만 5,000엔의 임대료였다. 고시된 용적률은 670%이므로 전제 하나는 고시와 어긋난다. 그는 1988년 버블 꼭지의 공시지가를 100으로 두면 2001년은 16이라고 했다. "底値で売って、安値で仕込んだ業者が高値で売り抜ける", 바닥값에 팔아 싸게 들인 업자가 비싸게 빠져나가는 모습을 서민이 어떻게 보겠느냐는 것이다. 일반경쟁입찰이라지만 "与件を相当絞った関係で、手を挙げた業者さんは絞られた", 조건을 상당히 좁혀 손 든 업자가 좁혀졌다고 들었다고도 했다. 마키노 이재국장은 땅을 "一体で売ってそれを財源にした", 통째로 팔아 재원으로 썼다고 시인하고 앞으로 재개발 씨앗이 되는 땅은 수의계약도 활용하겠다고 답했다. 4년 뒤 2010년 3월 16일 간 나오토 재무대신은 참의원에서 재무성에 검토를 지시했다고 말했다. "六本木のあの防衛庁跡地なども売却がいいのか、場合によってはPFI等のやり方で民間資金を導入し…家賃収入", 롯폰기의 그 방위청 터 같은 것도 매각이 좋은지 민간자금을 넣어 임대료 수입을 만드는 쪽이 좋은지라는 것이다. 야당 의원의 지적이 재무대신의 지시가 되는 데 4년이 걸렸다. 그 뒤로 미드타운에 이름을 붙인 재무성 검토 결과는 확인되지 않았다.

2007년 3월 국회는 이 건물을 제도의 증거로 썼다. 3월 16일 중의원 국토교통위원회에서 고쿠타 게이지 의원이 묻자 국토교통성은 숫자를 냈다. 미나토구 상업지 공시지가 변동률은 1997년 마이너스 15.2%, 매각한 2001년 마이너스 4.3%, 2006년 플러스 11.2%였다. 미쓰이부동산의 경상이익은 2001년도 728억에서 2005년도 1,190억 엔, 미쓰비시지쇼는 482억에서 1,212억 엔이 됐다. 같은 기간 도쿄도 공영주택 응모배율은 1999년도 10.8배에서 2002년도 29.2배가 됐다. 민간도시재생사업계획 인정 24건 가운데 13건이 도쿄 23구였다. 고쿠타는 "片や大もうけしている、片や極めて困難になっている", 한쪽은 크게 벌고 한쪽은 극히 곤란해졌다고 정리했다. 3월 22일 참의원에서 가토 도시유키 의원이 롯폰기힐스와 미드타운을 비교해 달라고 했다. 나카지마 국장은 롯폰기힐스가 제1종 시가지재개발사업이고 미드타운이 "大規模土地を取得してやったという、まあ任意の事業", 큰 땅을 사서 한 임의의 사업이며 둘 다 재개발지구계획을 썼다고 한 뒤 차이를 말했다. "一番違うのは地権者が六本木ヒルズでは四百人を超えますし、東京ミッドタウンは今一人でございますので", 가장 다른 것은 지권자가 롯폰기힐스는 400명을 넘고 미드타운은 한 명이라는 것이다. 그래서 한쪽은 권리 조정에 13년여가 걸렸고, 한쪽은 취득에서 개업까지가 약 6년이었다. 행정 절차의 시간은 롯폰기힐스에서 배워 줄였지만 지권자와의 관계는 "汗をかくしかない", 땀을 흘리는 수밖에 없다고 했다. 가토는 행정과의 시간은 절약됐으나 지권자 한 사람 한 사람과의 시간은 절약되지 않았고 미드타운은 거대한 한 지권자가 있어 하기 쉬운 면이 있었다고 받았다. 2003년 6월 참고인으로 나온 하라다 미나토구청장은 시나가와역 동구와 시오도메와 방위청 터 같은 대규모 국공유지의 민간 전환과 십수 년 걸린 롯폰기 6초메 재개발을 한 문단에 놓았다. 그리고 기반 정비가 지구 안에 갇혀 도로망이 작동하지 않아 정체와 노상주차와 대기오염이 늘었다고 했다.

건축가와 비평은 같은 대비를 다른 말로 했다. 2006년 8월 22일 집영사신서 웹 연재에서 구마 겐고는 롯폰기힐스를 한 문장으로 설명했다. "時の政府から事業用地を一括して譲りうけた三井、三菱の特権とはかけ離れたニューカマーとしての、森稔の熱い執念", 당시 정부로부터 사업용지를 일괄 양도받은 미쓰이와 미쓰비시의 특권과 동떨어진 신참 모리 미노루의 집념이라는 것이다. 그는 그때 미드타운 상업동의 디자인을 맡은 설계자였다. 같은 자리에서 "森ビルはヒルズ族の台頭を目に見える形にして、三井がそれを完成させる", 모리빌딩이 힐스족의 대두를 눈에 보이게 만들고 미쓰이가 그것을 완성한다는 시간축을 말했다. 대담자 기요노 유미는 신흥 기업이 힐스에서 미드타운으로 옮기는 것이 "あがり", 끝판이 될지 모른다며 야후를 예로 들었다. 야후는 실제로 들어왔다가 9년 만에 나갔다. 2008년 건축평론가 이가라시 다로는 시사용어사전에서 미드타운이 롯폰기힐스보다 세련되고 차분한 공간을 지향했다고 썼다. 그러나 "全体としてのシンボル性には欠ける", 전체로서의 상징성이 없고 두 미술관이 디자인을 숨긴다고 했다. 2014년 나카자와 히데오의 논문은 롯폰기힐스 준공식에서 각료가 17년 걸린 것을 두고 제도를 바꾸겠다고 한 발언을 영역으로 옮겼다. 반대 운동이 약했고 언론은 수사를 환영했다고도 적었다. 미쓰이부동산의 말은 "都市再生の一翼", 도시재생의 한 날개와 뉴욕 미드타운과 JAPAN VALUE였다. 이사 한 건에서 남긴 것과 허문 것이 갈렸다. 市ヶ谷에서는 대본영과 도쿄재판의 자리였던 1호관을 헐고 대강당 같은 상징 부분만 옮겨 복원했고, 檜町에서는 에도 정원 터의 못을 끼고 공원을 다시 짜고 고목 약 140그루를 흙째 파내 부지 안으로 옮겨 심었다. 2025년 4월 2일 방위성은 檜町 부지의 소메이요시노에서 키운 묘목을 市ヶ谷에 심고 檜町桜라 이름 붙였다.

팔아서 갚는 회계가 파는 시기를 정하고, 지권자가 하나면 6년이 걸리며, 장부 밖에서 지은 건물은 회계기준이 바뀌어야 장부에 들어온다

이 구조의 원리는 넷이다. 파는 시기를 정하는 것은 시장이 아니라 회계다. 1988년에 차입으로 먼저 짓고 터를 팔아 갚기로 한 순간 2001년의 입찰은 선택이 아니라 집행이 됐다. 국회에서 제시된 공시지가 지수로 버블 꼭지의 16에 해당하는 바닥에서 팔렸고 이전비의 37.3%만 돌아왔다. 지권자의 수가 시간을 정한다. 400명이 넘는 땅은 13년여가 걸렸고 한 명인 땅은 6년이 걸렸으며 그 한 명은 도시계획을 먼저 그려 놓고 가격만으로 판 국가였다. 장부 밖에서 지은 것은 거래가 아니라 기준이 들여온다. 특정목적회사 여섯과 회사 넷이 샀고 특정목적회사 몫은 익명조합출자와 논리코스론과 특정사채로 지었다. 그 건물은 개업한 해의 모회사 보고서에 없었고 2013년 회계기준이 바뀌어서야 1,205억 엔이 더 올라와 2,102억 엔으로 나타났다. 그리고 같은 땅의 돈은 지분을 언제 잡았는지에 따라 다르다. 2001년 입찰로 들어간 40%의 장부 단가는 제곱미터당 283만 엔이고 2008년과 2009년 3월 결산에 걸쳐 되산 10%는 1,018만 엔인데 공시는 둘의 평균 한 줄이다.

같은 질문에 다른 편은 다르게 답했다. 마리나베이 파이낸셜센터의 땅값 19억 싱가포르달러는 예산에 한 푼도 들어가지 않았다. 싱가포르는 땅을 99년 리스로 넘겨 소유를 쥐고 건물까지 돌려받으며 땅값은 헌법상 준비금으로 격리했다. 2006년 후루모토 의원이 국회에서 요구한 것이 정확히 그 구조였고 일본은 소유권을 팔아 그 돈을 바로 차입 상환에 썼다. 도쿄 안에서는 세 갈래가 나란히 선다. 아자부다이힐스에서는 300필의 땅이 권리변환으로 하루에 7필이 됐고 법이 소유권을 바꿨다. 마루노우치에서는 지권자 104곳을 그대로 둔 채 한 회사가 협의회와 협정으로 합의를 운영했고 1890년 정부는 그 땅을 현금으로 팔고 끝났다. 미드타운은 지권자가 처음부터 하나였다. 국유 철도 땅을 두고도 답이 갈린다. 킹스크로스에서 국가는 철도 부지를 지분으로 넣고 완성 9년 전에 팔았는데 檜町에서 국가는 현금을 받고 끝났고 그 현금은 이전비의 3분의 1이었다. 한국의 짝은 회계 쪽에 있다. 야구장을 수익용 재산으로 바꿔 그 보장액과 세입자의 보증금으로 대학 건물을 올린 사례는 가진 땅 하나를 처분해 그 돈으로 다른 하나를 짓는 같은 순서였다. 파는 쪽의 값이 짓는 쪽의 예산이 되면 파는 시기와 방식은 선택이 아니게 된다. 값의 쪽에서는 정부가 짓다 만 건물을 대우가 47억 원대에 사서 본사로 올린 서울스퀘어가 2006년 국회의 "底値で売って" 비판과 같은 자리에 있다.

확인하지 못한 것을 적는다. 총사업비의 1차 자료가 없다. 인정 공표의 양식에 사업비 항목이 없고 특정목적회사는 사모다. 여섯 회사의 논리코스론과 특정사채의 금액과 금리와 만기, 미쓰이부동산 밖 다섯 당사자의 개별 지분이 없다. 2020년도에 특정목적회사 다섯이 사라진 사유, 나머지 50%를 임차해 전대하는 차익이 없다. 종전 지정 용적률이 없어 670%가 얼마나 완화된 것인지 쓸 수 없다. 4,827억 엔의 재원이 이 필지 하나였는지, 1990년 정부가 이 땅을 얼마로 봤는지, 檜町公園 재정비에 사업자가 얼마를 냈는지도 없다. 2004년 당시 세율과 실제 감면액, 고정자산세 실액, 응찰자 수와 모리빌딩의 참가 여부, 1988년 7월 19일 각의결정 원문, 1999년 6월 답신 원문도 없다. 2012년 이후 상업 매출과 방문객 수, 이 건물의 공실률과 임대료도 없다. 2006년 국회 발언과 2010년 재무대신 지시 뒤에 재무성이 미드타운을 두고 낸 검토 결과도 확인되지 않았다.

결론을 뒤집을 조건은 넷이다. 미쓰이부동산이나 특정목적회사의 1차 문서에서 건설비가 따로 나오면 3,700억 엔이 토지 포함 총액이라는 판정이 바뀐다. 종전 지정 용적률이 670%에 가까운 것으로 확인되면 공공이 넣은 용적의 크기가 줄어든다. 특별회계의 재원에 檜町 외의 처분 재산이 들어 있었다고 확인되면 37.3%는 이 필지의 몫일 뿐 계정의 회수율이 아니라는 단서가 본문이 된다. 여섯 특정목적회사의 조달 조건이 공개돼 레버리지가 보이면 장부 밖에서 지었다는 서술에 금액이 붙는다. 2026년 10월 7일 시점 네 기록 모두 없다.

1987년 8월 방위청이 檜町을 팔아 市ヶ谷를 짓기로 정했고, 1988년 특별회계가 빌려서 먼저 지었다. 1999년 심의회가 쪼개 팔지 말라고 했고, 2001년 4월 지구계획이 난 뒤 9월 17일 특정목적회사 여섯과 회사 넷의 명의로 1,800억 엔에 팔렸다. 국가는 4,827억 엔을 쓰고 그 37%를 이 필지로 받았다. 2007년 3월 30일 개업한 건물은 그해 미쓰이부동산 보고서에 없었고 2013년에 1,205억 엔으로 나타났으며, 2026년 장부 1,902억 엔의 78%는 땅이다. 첫해 3,500만 명이 왔고 7년 동안 그 수를 넘지 못했다. 지권자가 하나였던 땅의 6년과 400명이 넘던 땅의 13년여가 같은 롯폰기에 나란히 서 있다.

출처

본문의 매각 금액과 일정과 낙찰 그룹은 미쓰이부동산의 2001년 9월 17일 보도자료이고, 같은 금액과 市ヶ谷 이전 총사업비와 특별회계의 세입·세출·차입은 회계검사원 2001년도 결산검사보고다. 1990년 전망 경비와 처분 견적 비공개는 내각총리대신 명의 답변서, 처분 방침과 조건은 국회 답변과 국토교통성 사례집, 특정목적회사 여섯과 출자자와 공공시설 면적은 국토교통성의 사업계획 인정 공표다. 지분과 장부가와 회계기준 변경은 금융청 EDINET과 회사 사이트의 미쓰이부동산 유가증권보고서 20년치에서 표를 복원했고, 지구계획의 용적률과 지구 구분은 도쿄도 고시 원문, 건축 제원은 日建設計와 운영사 자료, 공시지가는 국토교통성 국토수치정보다. 국회 발언은 회의록 원문이고, 방문객 수와 상업 매출은 운영사와 미쓰이부동산의 보도자료다. 총사업비와 테넌트 이동과 비평은 연구소 보고서와 보도와 대담이라 본문에 그렇게 적었다.

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정부·행정·의회

• 平成13年度 決算検査報告 第4章 第17 特別会計の決算分析, 別添 24 特定国有財産整備特別会計 — 会計検査院 · 2002
• 防衛本庁の市ケ谷移転計画に関する質問に対する答弁書 内閣参質一一八第二号 — 参議院 · 1990-06-05
• 都市再生特別措置法に基づく民間都市再生事業計画の認定について — 国土交通省 · 2004-05-14
• 認定都市再生事業計画の内容の公表 別紙 — 国土交通省 · 2004-05-14
• 民間都市再生事業計画に係る支援措置, 認定一覧 — 国土交通省
• 国・公有地等のまちづくり活用事例 — 国土交通省
• 民間都市再生事業計画の認定状況 — 内閣府 地方創生推進事務局 · 2025-04-01 시점
• 都市再生緊急整備地域 地域整備方針 環状二号線新橋周辺・赤坂・六本木地域 — 内閣府 地方創生推進事務局 · 2002-07-19
• 都市再生緊急整備地域における特例措置 — 内閣府 地方創生推進事務局
• 東京都市計画地区計画 赤坂九丁目地区地区計画 계획서 — 東京都都市整備局 · 2023-03-08 변경판
• 港区 지구계획 일람, 告示 연월일·번호 — 港区 都市計画情報提供サービス
• 赤坂九丁目北地区第一種市街地再開発事業 事後評価書 一次評価案 — 港区 · 2022-11
• 港区立檜町公園 — 港区
• 東京ミッドタウン 建物諸元 — 東京都環境局 · 2026-01 현재
• 防衛省・自衛隊70周年, 市ヶ谷移転25周年 記念植樹 檜町桜 — 防衛省 · 2025-04-02
• 国土数値情報 地価公示データ L01-26_13 令和8年 東京都 — 国土交通省 · 2026-03
• 国土数値情報 都道府県地価調査 L02-26_13 — 国土交通省
• 衆議院 予算委員会, 藤田弘志 — 国会会議録検索システム · 1988-03-02
• 衆議院 予算委員会, 上原康助 — 国会会議録検索システム · 1989-02-27
• 衆議院 内閣委員会, 細川律夫·村田直昭·石川要三 — 国会会議録検索システム · 1990-05-29
• 参議院 内閣委員会, 宮下創平·翫正敏 — 国会会議録検索システム · 1992-05-14
• 参議院 内閣委員会, 萩次郎 — 国会会議録検索システム · 1993-11-09
• 参議院 決算委員会, 玉沢徳一郎·翫正敏·江間清二 — 国会会議録検索システム · 1994-09-02
• 参議院 外交・防衛委員会, 小林誠一·益田洋介 — 国会会議録検索システム · 2000-03-21
• 衆議院 安全保障委員会, 大石尚子·虎島和夫·白須光美 — 国会会議録検索システム · 2000-11-14
• 参議院 予算委員会, 扇千景 — 国会会議録検索システム · 2001-03-12
• 参議院 国土交通委員会, 原田敬美 참고인 — 国会会議録検索システム · 2003-06-11
• 衆議院 財務金融委員会, 古本伸一郎·牧野治郎 — 国会会議録検索システム · 2006-04-12
• 衆議院 国土交通委員会, 北側一雄 — 国会会議録検索システム · 2006-04-21
• 衆議院 国土交通委員会, 穀田恵二·中島正弘 — 国会会議録検索システム · 2007-03-16
• 参議院 国土交通委員会, 加藤敏幸·中島正弘 — 国会会議録検索システム · 2007-03-22
• 衆議院 財務金融委員会, 古本伸一郎 — 国会会議録検索システム · 2007-04-11
• 参議院 財政金融委員会, 菅直人 — 国会会議録検索システム · 2010-03-16

공시·회사 자료

• 三井不動産グループ「六本木防衛庁跡地」を落札 — 三井不動産 · 2001-09-17
• 六本木防衛庁跡地再開発（赤坂9丁目計画）都市計画決定 — 三井不動産 · 2003-04-21
• 六本木防衛庁跡地再開発にザ・リッツ・カールトン進出が決定 — 三井不動産 · 2003-11-19
• 平成19年春グランドオープンに向け着工 — 三井不動産 · 2004-05-18
• タウンネームを「東京ミッドタウン」に決定、ならびに「21/21 DESIGN SIGHT」を創設 — 三井不動産 · 2005-07-14
• 「東京ミッドタウン」にて国際都市 東京の新しい住まい方を提案 — 三井不動産 · 2005-11-08
• 「東京ミッドタウン」上棟 — 三井不動産 · 2006-03-23
• 「東京ミッドタウン」2007年3月30日グランドオープン — 三井不動産 · 2006-11-15
• 東京ミッドタウン開業1周年 初年度 来街者数3,500万人・売上306億円達成 — 三井不動産·東京ミッドタウンマネジメント · 2008-04-24
• 来街者数は約1億4千万人 東京ミッドタウン 開業5周年 — 三井不動産·東京ミッドタウンマネジメント · 2012-01-26
• 東京ミッドタウン 災害対応力グレードアップ 非常用発電機増設 — 三井不動産 · 2024-03-05
• 有価証券報告書 아카이브, 2001년 3월기부터 — 三井不動産
• 三井不動産株式会社 有価証券報告書 第114期 — EDINET · 2026-06
• 2026年3月期 決算説明資料 — 三井不動産 · 2026-05
• 連結決算推移表 엑셀 — 三井不動産
• 東京ミッドタウン 開業7周年 来街者数は延べ2億人の見込み — 東京ミッドタウンマネジメント · 2014-02-25
• 東京ミッドタウン 開業10周年 — 東京ミッドタウンマネジメント · 2017-01-12
• 歴史と開発 — 東京ミッドタウン
• 施設概要 — 東京ミッドタウン
• 緑を考える — 東京ミッドタウン
• 会社概要 — 東京ミッドタウン
• PROJECTS 東京ミッドタウン — 日建設計
• 日本ビルファンド投資法人 ポートフォリオ一覧 — 日本ビルファンドマネジメント
• グリーンアセット等整備支援業務 メザニン支援 실적 — 民間都市開発推進機構

연구·비평·보도

• 雌雄を争う六本木ヒルズと東京ミッドタウン, 松村徹 — ニッセイ基礎研究所, 웨이백 보관본 · 2006-12-05
• 新・都市論ウェブ-TOKYO 第6回 六本木ヒルズ(後編), 隈研吾×清野由美 — 集英社新書, 웨이백 보관본 · 2006-08-22
• 東京ミッドタウン, 五十嵐太郎 — 時事用語事典 imidas, 集英社 · 2008-03
• Tokyo's Urban Regeneration as the Promoter of Spatial Differentiation, NAKAZAWA Hideo — 法学新報 121(3·4), 中央大学 학술리포지토리 · 2014-08-28
• 超高層建物の開発地域の地盤と支持層 港区・赤坂地区 東京ミッドタウン — 東京都地質調査業協会 technical note No.50
• 六本木防衛庁跡地開発が着工、サントリー美術館が移転 — 日経不動産マーケット情報 · 2004-05-19
• ミッドタウン・タワーのオフィス縮小、シスコシステムズ — 日経不動産マーケット情報 · 2023-05-29
• ヤフーが本社移転 ミッドタウンから「赤プリ」跡地に 16年5月から — ITmedia NEWS · 2014-06-19
• コナミ、東京ミッドタウンへ入居 都内7拠点を集約 — 六本木経済新聞 · 2006-03-23
• 東京ミッドタウン — ウィキペディア日本語版
• File:Tokyo Midtown Project.jpg — 위키미디어 공용
• File:Tokyo Midtown Project overview.JPG — 위키미디어 공용
• File:Roppongi Hills and Tokyo Midtown 2011 January.jpg — 위키미디어 공용