마루노우치는 한 회사가 136년째 합의를 운영하는 지구이고, 연 이익 975억 엔의 39배가 장부 밖에 있다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 23편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 한 회사가 지구의 합의를 운영하면서 용적을 세 겹으로 쌓은 구조이고, 건물은 도쿄역 서쪽 약 120헥타르의 마루노우치와 그 안에 미쓰비시지쇼가 지분으로 가진 빌딩 26동이다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026년 2월 3일 미쓰비시지쇼는 쿠폰 0.660%짜리 60년 열후채를 갚고 같은 날 2.411%와 2.753%와 3.236%로 다시 찍었다

미쓰비시지쇼의 사채명세표에서 2026년 2월 3일은 두 번 나온다. 그날 2016년에 찍은 제3회 열후특약부 사채 700억 엔과 2021년의 제5회 800억 엔을 기한 전에 갚았다. 쿠폰은 1.330%와 0.660%였다. 같은 날 제7회 800억, 제8회 290억, 제9회 200억 엔을 새로 찍었고 쿠폰은 2.411%와 2.753%와 3.236%였다. 전부 만기 60년의 무담보 하이브리드 채권이다. 같은 종류의 돈값이 5년 만에 1.751%포인트 올랐다. 연결 조달금리는 2022년 3월 0.79%에서 2026년 3월 1.59%가 됐고, 2.01배다. 유이자부채는 같은 기간 2조 7,386억에서 3조 6,109억 엔으로 1.32배 늘었다. 그런데 회사는 2027년 3월 결산의 순유이자부채를 자기자본으로 나눈 값을 1.34배에서 1.44배로 더 올리겠다고 예상으로 공표했다. 근거는 등급 넷이다. 격부투자정보센터 AA, 일본신용평가 AA+, 스탠더드앤드푸어스 A, 무디스 A2.

이 회사의 본점은 도쿄도 지요다구 오테마치 1초메 1번 1호다. 보고 세그먼트 여섯 개 가운데 하나만 자산 종류가 아니라 지리로 정의돼 있고, 그 이름이 丸の内事業이다. 오테마치와 마루노우치와 유라쿠초, 합쳐 大丸有라 부르는 약 120헥타르다. 2026년 3월 결산에서 이 세그먼트의 영업이익은 975억 엔이었고 세 해째 970억 엔 언저리에 멈춰 있다. 같은 결산의 임대 등 부동산 평가차익은 5조 5,574억 엔이고 그 69%가 마루노우치 몫이라고 회사 데이터북이 적는다. 약 3조 8,346억 엔이고 이 글의 유도다. 지구가 한 해 버는 돈의 39.3배가 장부 밖에 있다. 그 시가는 자사 산정이다. 지구의 땅은 104곳의 지권자가 나눠 갖고 있고, 미쓰비시지쇼가 재무제표에 올린 지구 안 토지는 약 14.7헥타르, 12.2%다. 회사가 2007년 사회적 책임 보고서에 쓴 말은 "지구를 갖는다"가 아니라 "大丸有エリアのビルの約3分の1を所有する中心的な地権者", 지구 빌딩의 약 3분의 1을 소유한 중심적 지권자다.

이 돈은 세 군데에 적혀 있다. 1890년 불하를 적은 회사 연혁과 사료관의 영수증, 1968년 국회에서 문화재보호위원회가 한 답변, 금융청 EDINET의 유가증권보고서 13년치와 회사 데이터북과 국토교통성 공시지가, 그리고 1988년부터 2025년까지 국회가 이 지구를 두고 한 말들이다. 엔은 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다. 한 가지를 미리 적는다. 이 지구를 쥔 회사의 대주주 상위 열 곳에 미쓰비시 이름을 단 법인은 없다.

1890년 정부는 마루노우치를 16구획으로 쪼개 팔려다 실패했고 三菱社가 128만 엔에 통째로 받았으며, 그 땅의 규칙은 1988년 협의회에서 2004년 용적률 1,300%까지 법 아닌 약속 넷과 법 둘로 쌓였다

이 지구는 민간의 전략이 아니라 정부의 매각 실패에서 시작됐다. 메이지 정부는 군비 확장을 위해 마루노우치의 육군 시설을 옮기기로 했고 이전 비용을 그 땅을 팔아 대려 했다. 땅을 16구획으로 쪼개 입찰에 부쳤다. 세 구획을 빼고 三菱社가 최고가를 썼음에도 합산액이 정부 희망가에 크게 못 미쳐 입찰이 취소됐다. 1890년 초 마쓰카타 마사요시 대장상이 이와사키 야노스케를 직접 찾아와 희망가로 사 달라고 했다. 미쓰비시사료관이 기록한 그의 답은 "国家あっての三菱です。お国のために引き受けましょう", 국가가 있어야 미쓰비시가 있으니 나라를 위해 인수하겠다는 것이었다. 1890년 3월 계약의 대상은 마루노우치 병영 터와 간다 미사키초 연병장을 합친 35만 3,000제곱미터 남짓이었고 대금은 128만 엔이었다. 영수증 실물이 사료관에 전시돼 있다. 150만 엔이라는 숫자는 2차 기록이고 일본어 위키백과는 2021년부터 거기에 출전 요구 표를 달아 두었다. 회사 사사는 그가 "竹でも植えて虎でも飼うさ", 대나무라도 심어 호랑이라도 기르겠다고 했다고 적고, 주변은 그 땅을 三菱ヶ原, 미쓰비시 들판이라 조롱했다. 1894년 6월 조시아 콘더 설계의 벽돌조 1호관이 섰고 1911년까지 13동이 늘어서 一丁倫敦, 한 블록의 런던이라 불렸다. 1923년 2월 지금 것과 이름이 같은 옛 丸ノ内ビル이 준공했다. 미쓰비시지쇼라는 회사는 1937년 5월 7일 자본금 1,500만 엔으로 설립돼 三菱合資会社로부터 그 빌딩과 부지의 소유권과 마루노우치 지구 등의 토지·건물 영업권을 넘겨받았다. 1890년에 산 주체와 지금 가진 주체가 다르다. 1950년 재벌해체로 마루노우치와 야에스 두 빌딩만 당사에 남고 나머지 영업권이 陽和不動産과 開東不動産으로 갔다가 1953년 4월 세 회사가 합병됐고 다음 달 상장했다.

사진: 작자 미상, 퍼블릭 도메인, 위키미디어 공용

전후의 첫 재편은 높이를 올리는 계획이 아니라 맞추는 계획이었다. 1959년 7월 미쓰비시지쇼가 책정한 丸ノ内総合改造計画은 약 10년에 500억 엔을 들여 낡은 건물 30동을 헐고 부지를 큰 블록으로 묶어 대형 빌딩 13동을 짓는 것이었다. 처마선은 당시 절대높이 제한인 31미터로 통일했다. 그 31미터 규정이 1963년에 철폐되고 용적률 규제로 바뀌자 지구의 첫 공공성 논쟁이 터졌다. 당사자는 미쓰비시지쇼가 아니라 東京海上火災였고 설계자는 마에카와 구니오였다. 1965년 1월 마에카와가 설계를 맡아 부지의 3분의 2를 광장으로 내놓는 대신 130미터 초고층을 세우는 안을 냈다. 도쿄도는 황궁 주변 미관지구 조례안을 준비했다가 거뒀고, 건축확인 신청을 각하했다가 건축심사회 재결로 뒤집혔다. 1967년 9월 회사 사장이 사토 에이사쿠 총리와 만났으나 결렬됐고, 1970년 9월 높이를 낮춘 안이 건설대신 인정을 받아 1974년 25층 99.7미터로 완성됐다. 국회 답변 원문에서 사토 총리가 앞세운 것은 교통이었고 "불경"이라는 말은 반대 논리의 하나로 돌았을 뿐 발화자가 특정되지 않는다. 같은 시기 1호관이 사라졌다. 1967년 9월 문화재보호위원회가 보존에 유의해 달라는 문서를 보냈으나 지정은 하지 못했다. 1968년 3월 21일 미쓰비시지쇼가 해체 개시를 일방 통고했고, 22일 밤 비계를 걸고 23일 토요일 인적 드문 마루노우치에서 해체를 강행했다. 5월 9일 중의원 문화재보호소위원회에서 위원회 사무국의 후쿠하라 정부위원은 회사 쪽 말을 이렇게 전했다. "どうしてもあの土地にあの建物を残しておいたならば、企業体としてぐあいが悪いんだ", 그 땅에 그 건물을 남겨 두면 기업체로서 곤란하다는 것이다. 제도에 대해서는 "一方的にこちらとして指定をするというようなこともできませんので", 일방적으로 지정할 수도 없다고 했다. 건축사가 오타 히로타로는 면적이 손해라면 도쿄도에 교섭해 특례를 만들어 달라는 운동이라면 얼마든지 하겠다고 제안했다고 회고했다. 그 특례가 생긴 것은 34년 뒤다.

용적을 더 쓰고 싶다는 요구는 1985년에 이미 지구 용적률 소화율이 약 8할이라는 숫자로 와 있었다. 1988년 3월 9일 중의원 예산위원회 분과회에서 이가라시 고조 의원은 대기업이 "丸の内マンハッタン計画とでもいうようなもの", 마루노우치 맨해튼 계획이라고라도 할 만한 것을 제안하고 있다고 말했다. 이 이름은 비판자 쪽의 명명이고 회사 공식 연혁에는 그 계획이 항목으로 없다. 같은 발언에서 다카미네 미에코와 미우라 슈몬과 무라마쓰 에이코가 만든 "赤レンガの東京駅を愛する市民の会"가 운동을 하고 있다는 것도 확인된다. 이가라시 자신의 요구는 전재 이전의 원형으로 복원하고 내부에는 현대적 기능을 넣자는 것이었다. 1988년 7월 지권자 59곳과 지요다구가 大丸有地区再開発計画推進協議会를 만들었고 사무국은 미쓰비시지쇼 사원으로 꾸려졌다. 1994년 3월 31일 당시 구성원 76곳 대표가 기명날인한 街づくり基本協定은 7항목이고 법적 구속력이 없다. 국토교통성 교본은 그 효과를 "民民間の取り決めに公的な意味合いを持たせることができた", 민간끼리의 약정에 공적인 의미를 갖게 했다고 적는다. 1996년 9월 협의회와 도쿄도와 지요다구와 JR東日本 넷이 간담회를 만들었고, 2000년 3월 가이드라인이 나왔으며, 2000년 8월 8일 지구계획이 도시계획으로 결정됐다. 나카도리에 대략 21미터 공간, 높이는 100미터를 존중하되 150미터까지, 거점은 200미터까지다. 역 서쪽은 31미터 처마선 존중이 그 내용이다. 같은 해 국회는 특례용적률적용구역 제도를 만들었다. 건설성 도시국장은 "非常に限定的に適用されるべきもの", 매우 한정적으로 적용돼야 한다고 답했다. 2002년 5월 29일 도쿄도가 지정기준을 만들고 도시계획심의회에 부의한 지구가 약 116.7헥타르의 大丸有였고, 6월 28일 도쿄도 고시로 지정됐다. 2004년 5월 21일 고쿠타 게이지 의원은 "三年たってわずか一件", 3년에 겨우 1건이라며 이것을 容積飛ばし, 용적 날리기라 불렀고, 그해 제도는 23구 도시계획구역의 77%로 넓어졌다. 2004년 6월 24일 도쿄도 고시로 마루노우치의 지정 용적률이 1,000%에서 1,300%가 됐다.

미쓰비시지쇼는 지구의 땅 12%와 빌딩 26동을 갖고 협의회 사무국을 맡으며, 공공은 용적을 세 겹으로 넣었고, 그 회사의 주주 명부에 미쓰비시는 없다

이 회사는 지구를 소유하지 않고 지구의 합의를 운영한다. 大丸有 약 120헥타르는 통칭이고 특례용적률적용지구로 지정된 구역은 약 116.7헥타르이며 둘은 다른 경계다. 지권자는 104곳이고 2026년 협의회 회원은 82곳이다. 정회원 64곳에는 미쓰이부동산과 미쓰이물산과 모리트러스트가 있다. 미쓰비시지쇼의 유가증권보고서가 丸の内事業의 주요한 설비로 올린 것은 지구 안 24건, 빌딩 23동과 대지 한 곳이고, 자회사와 공동사업 3동을 더하면 26동이다. 연면적 211만 2,046제곱미터, 토지 14만 6,617제곱미터이고 이 글의 합산이다. 120헥타르의 12.2%다. 이 연면적은 지분 기준으로 읽어야 한다. 단독 소유인 마루노우치빌딩은 보고서 수치가 공표 전체의 100.1%인데 공동사업인 도쿄빌딩은 76.7%만 올라 있다. 보도가 쓰는 "30동"은 1차로 확인되지 않는다. 국토교통성이 에리어매니지먼트 교본에 이 지구의 성공요인 1번으로 적은 것은 "三菱地所の強力なリーダーシップによる地権者組織の設立", 미쓰비시지쇼의 강력한 리더십에 의한 지권자 조직 설립이다. 협의회 사무국은 이 회사 사원으로 구성되고 그 인건비는 협의회 예산에 들어 있지 않다. 회장회사인 이 회사는 "自社の物件からガイドラインの内容を実践", 자기 물건부터 가이드라인을 실천해 보였다. 2008년 모노클에 실린 상업개발부 책임자 아이바 나오토의 말은 "It's not legalised, but more of a gentlemen's agreement"였다. 법제화된 것이 아니라 신사협정에 가깝다는 것이다.

공공이 넣은 것은 용적이고 세 겹이다. 첫 겹은 용도지역이다. 2004년 6월 지정 용적률이 1,000%에서 1,300%로 올랐다. 둘째 겹은 都市再生特別地区다. 지요다구 도시계획 조서에 마루노우치와 오테마치 계열 지구가 열 곳 올라 있고 한도는 1,300%에서 1,860% 사이다. 丸の内1-1地区는 호텔 요건을 붙여 1,300%, 丸の内2-1地区는 미술관 요건으로 1,530%, 丸の内二丁目7地区는 1,630%, 오테마치지구의 한 가구는 1,860%다. 셋째 겹이 특례용적률적용지구다. 도시계획법 제8조와 건축기준법 제57조의2를 근거로 지구 전체의 총용적을 묶어 두고, 역사적 건조물처럼 용적을 다 쓰지 않을 부지의 한도를 지정 용적률보다 낮게 정한 뒤 그 차액을 다른 부지로 옮긴다. 도쿄역 마루노우치 역사의 지정 용적률 900% 가운데 보존과 복원에 필요한 200%를 남기고 약 700%분이 여섯 동으로 갔다. 국토교통성 자료가 적은 특례용적률은 신마루노우치빌딩 1,665%, JP타워 1,520%, 마루노우치파크빌딩 1,430%, 그란도쿄 노스와 사우스 각 1,304%, 도쿄빌딩 1,266%다. 한도는 지정 용적률의 1.5배 이내이면서 500%포인트를 더한 값 이내다. 옮겨진 바닥을 제곱미터로 적은 1차 자료는 없고 "약 18만 제곱미터"는 2차다. 이 거래의 법적 형식은 매매가 아니다. 특정행정청이 한도를 지정하고 당사자가 지역권을 설정해 등기부에 적는다. 등기 기재례는 승역지 면적에 기준 용적률을 곱한 값에서 요역지로 옮긴 면적을 뺀 것을 넘겨 승역지에 짓지 못한다는 문장이다. 그리고 도쿄도 실시세목은 그 땅의 길가에 세로 100센티미터 가로 70센티미터 이상의 스테인리스나 동판을 세워 지정 연월일과 한도를 적도록 한다. 하늘을 옮긴 흔적이 등기와 간판으로 땅에 남는다. 도로와 공원과 선로 부지는 특례부지가 되지 못한다.

첫 거래의 대가는 현금이 아니었다. 2005년 10월 13일 JR東日本과 미쓰비시지쇼와 東京三菱銀行의 공동 보도자료 제목은 "日本で初めて「特例容積率適用区域制度」を活用", 일본 최초로 이 제도를 활용해 도쿄빌딩을 준공했다는 것이다. 본문은 도쿄역 역사의 미사용 용적 일부를 이 부지로 옮기고 "それに相当する事業持分を東日本旅客鉄道が取得。同社の事業持分については三菱地所が運営管理業務等を受託する", 그에 상당하는 사업지분을 JR東日本이 취득하며 그 지분의 운영관리는 미쓰비시지쇼가 수탁한다고 적는다. 역사 복원비 약 500억 엔을 공중권을 팔아 댔다는 서술이 널리 돌지만, 1호 거래에서 역을 가진 쪽이 받은 것은 돈이 아니라 마루노우치 빌딩의 지분이었고 그 지분의 운영은 다시 지구를 운영하는 회사가 맡았다. 500억 엔은 JR東日本이 2007년 착공 보도자료에 적은 복원 총사업비이고 대가와 대응하는 숫자가 아니다. 같은 보도자료는 같은 시기 재건축한 페닌슐라도쿄와 도쿄도 총합설계제도 아래 처음으로 용도를 맞바꿔 사무소 용도를 도쿄빌딩에 모았다고 적는다. 2026년 3월 결산의 설비 명세에 건물 없이 토지 4,287제곱미터, 장부가 281억 8,800만 엔으로 적힌 "ザ・ペニンシュラ東京宛貸地"가 그 거래의 20년 뒤 모습이다. 2009년 3월 국토교통성 국장은 국회에서 도쿄역의 미이용 용적이 중앙우체국 외에 신마루빌딩 등 네 개 가구에서 쓰이고 있다고 답했다.

장부는 이 지구를 땅으로 읽는다. 丸の内事業 세그먼트의 설비 장부가는 2조 2,487억 엔이고 그중 토지가 1조 6,260억 엔, 면적은 20만 4,452제곱미터다. 그룹 전체 토지면적의 1.85%인 땅이 그룹 토지 장부가의 52.5%다. 제곱미터당 795만 2,000엔으로 코마셜 부동산 세그먼트 47만 엔의 16.9배이고, 이 세그먼트에서는 토지 장부가가 건물의 3.81배인데 코마셜 부동산 세그먼트는 1.63배다. 전부 이 글의 유도다. 당사가 丸の内事業 임대용으로 올린 26건의 장부가 합계는 1조 5,281억 엔이다. 지구 밖 두 동을 빼고 건설 중 토지 1,069억, 자회사 3동 1,696억, 도쿄역 앞 常盤橋 프로젝트의 토지 1,811억 엔을 더하면 약 1조 9,142억 엔이 마루노우치 세 지구의 장부가이고, 연결 총자산의 22.3%, 순자산의 66.5%다. 가장 큰 자산은 2017년 준공한 오테마치파크빌딩 1,864억 엔이고 토지가 1,598억이다. 1958년에 지은 오테마치빌딩과 신오테마치빌딩은 둘을 합쳐 1,475억 엔인데 건물은 297억이고 토지가 1,168억이다. 68년 된 건물이 상위에 있는 이유는 건물이 아니라 그 아래 땅이다. 이 장부가에 1890년의 128만 엔이 그대로 남아 있는지는 확인되지 않는다. 1950년 분할과 1953년 합병의 회계 처리가 공개돼 있지 않다.

지구를 쥔 회사를 쥔 쪽에 미쓰비시는 없다. 2026년 3월 말 대주주 상위 열 곳은 日本マスタートラスト信託銀行 신탁구좌 15.57%, 日本カストディ銀行 신탁구좌 6.13%, 明治安田生命 3.49%, 체이스맨해튼과 스테이트스트리트와 JP모건의 명의구좌, 竹中工務店 1.50%, 노르웨이 정부 1.35%이고 합계 38.71%다. 미쓰비시 이름을 단 법인은 하나도 없다. 대량보유보고서를 합산하면 미쓰비시UFJ 계열 4사가 5.84%인데 블랙록 그룹이 8.52%다. 발행주식은 네 해에 12.5%가 소각됐고, 1주 배당은 46엔, 배당성향 28.6%, 2026년 3월 결산의 주주총이익률은 234.1%였다. 지배는 지분에서 나오지 않는다. 협의회 사무국과 지구 세그먼트와 26동의 바닥에서 나온다.

丸の内事業의 영업이익은 3년째 975억 엔 언저리에 멈춰 있고, 공실률은 19년 뒤 0.55%로 돌아왔으며, 평가차익 3조 8,346억 엔은 땅값이 아니라 임대료가 만들었다

지구는 팔지 않고 빌려준다. 丸の内事業 세그먼트는 2025년 3월 결산 보고서에서 처음 분리됐으므로 1차로 있는 숫자는 세 해분이다. 2026년 3월 결산의 영업수익은 4,090억 엔이고 그중 부동산 임대가 2,762억, 67.5%이며 나머지는 지역냉난방과 주차장과 운영수입이다. 코마셜 부동산 세그먼트에는 같은 해 1,987억 엔의 부동산 판매수익 줄이 있는데 이 세그먼트에는 그 줄 자체가 없다. 영업이익은 971억, 962억, 975억 엔이었다. 자산은 2조 4,417억에서 2조 5,672억 엔으로 1,255억 늘었는데 이익이 따라 늘지 않아 자산수익률은 3.98%에서 3.80%로 내려왔고 이 글의 유도다. 늘어난 자산의 한 덩어리가 아직 수익이 없는 건설 중 토지 1,069억 엔이다. 유라쿠초빌딩과 신유라쿠초빌딩 부지 679억 5,000만, 국제빌딩과 제국극장빌딩 부지 389억 9,800만 엔이 임대용 설비에서 빠져 그쪽으로 옮겨 적혔다. 회사가 증익의 이유로 적은 것은 "オフィスの空室率改善、賃料増額改定等により", 공실률 개선과 임대료 증액 개정이다.

공실률은 19년 뒤 같은 숫자로 돌아왔다. 데이터북이 미키상사 집계와 자사 자료로 만든 20년 표에서 마루노우치 사무소 공실률은 2007년 3월 0.55%였고 2026년 3월 0.55%다. 도심 5구 시장이 9.19%였던 2011년 3월에 마루노우치는 2.26%였고 격차 6.93%포인트가 최대였다. 역전은 한 번 있었다. 2019년 3월 2.19%로 시장 1.78%를 넘었는데 그해 임대 가능 면적이 1,655에서 1,755천 제곱미터로 늘었고 2018년 10월 준공한 니주바시빌딩이 그 안에 있다. 공급을 자기가 만든 해에 공실도 같이 늘었다. 임대료는 절대값이 공표되지 않는다. 회사가 내는 것은 2006년도 말을 100으로 둔 지수이고 2026년 3월 마루노우치 계약 임대료 145, 도심 5구 모집 임대료 111이다. 하나는 계약이고 하나는 호가라 4.1배라는 산수를 그대로 임대료 인상 능력으로 읽으면 과장이다. 다만 같은 회사가 같은 쪽에 나란히 놓은 두 지수다. 임대 가능 면적은 2022년 3월 1,820천 제곱미터를 꼭지로 네 해 연속 줄어 2026년 3월 1,658천 제곱미터다. 재개발 빌딩분은 다섯 해 동안 1,186천 제곱미터로 1제곱미터도 움직이지 않았으므로 줄어든 것은 전부 기존 빌딩이다. 유라쿠초와 국제빌딩과 제국극장이 임대 자산에서 빠진 것이 면적 계열에 먼저 보인다. 세입자도 바뀌었다. 2000년 3월 제조업이 면적의 42.5%였는데 2026년 3월 20.6%이고, 전문서비스 법인은 4.4%에서 18.3%가 됐으며 그 사이 오피스 임대 면적은 835에서 1,505천 제곱미터로 1.80배다.

장부 밖의 돈은 장부 안의 돈보다 크다. 2026년 3월 결산의 임대 등 부동산은 장부 4조 4,840억에 시가 9조 4,943억 엔이고, 자사 사용분을 포함한 부동산의 차액까지 더하면 평가차익은 5조 5,574억 엔이다. 시가는 장부의 2.12배, 평가차익은 연결 순자산 2조 8,776억 엔의 1.93배이고 이 글의 유도다. 주석 원문대로 국내 부동산의 시가는 "自社で算定した金額", 자사가 산정한 금액이다. 데이터북은 그 내역을 마루노우치 재개발 빌딩 52%, 마루노우치 기존 빌딩 17%, 국내 그 밖 20%, 해외 11%로 적는다. 69%를 곱하면 약 3조 8,346억 엔이고 지구 영업이익 975억 엔의 39.3배, 지구 장부가 1조 9,142억 엔의 2.00배다. 그 쪽의 제목은 "主に丸の内の賃料上昇により含み益が約10％増加", 주로 마루노우치의 임대료 상승으로 평가차익이 약 10% 늘었다는 것이다. 땅값은 그만큼 오르지 않았다. 국토교통성이 2026년 1월 1일 기준으로 공표한 공시지가에서 마루노우치 2-4-1의 표준지는 제곱미터당 3,760만 엔, 변동률 1.3%였고 같은 해 긴자 4-5-6은 6,710만 엔에 10.9%였다. 그 표준지의 면적 10,027제곱미터는 미쓰비시지쇼 보고서의 마루노우치빌딩 부지 면적과 같은 숫자다. 오테마치 2-2-1의 8,530제곱미터는 신오테마치빌딩, 마루노우치 3-3-1의 9,827제곱미터는 신도쿄빌딩과 같다. 지구의 표준지 여섯 가운데 셋이 이 회사의 건물 부지다. 세 필지를 공시지가로 곱하면 9,015억 엔이고 보고서의 토지 장부가는 1,801억 엔이라 5.01배다. 공시지가는 나지 상정 가격이고 장부는 시점이 섞인 취득원가라 한계가 있지만 방향은 분명하다. 마루노우치빌딩 부지의 공시지가는 2002년 1,870만 엔에서 2008년 3,470만, 2013년 2,700만, 2020년 3,760만 엔이 됐고 2026년에 그 숫자로 돌아왔다. 6년이 걸렸다.

재구축에 든 돈은 세 단계로 공표된다. 회사가 1998년부터 2007년까지로 구분한 1스테이지는 마루빌딩부터 신마루빌딩까지 6동이고 투자액 약 5,000억 엔은 보도에만 있다. 2008년부터 2017년까지의 2스테이지는 2007년 사회적 책임 보고서가 "約4,500億円を投じて7~8棟", 약 4,500억 엔으로 7~8동이라고 적었다. 2020년 1월 24일 보도자료는 유라쿠초와 도키와바시를 중점으로 2030년까지 약 6,000~7,000억 엔을 넣어 총연면적 1,100~1,300천 제곱미터를 만든다고 했고 이것을 3스테이지가 아니라 NEXT스테이지라 불렀다. 진행 중인 두 사업의 총사업비는 보고서가 "建築工事費等が未確定であるため、未定", 미정이라고 적어 공시하지 않는다. 1차로 있는 것은 기지급액뿐이다. 도키와바시의 TOKYO TORCH 1,346억 엔, 오테마치게이트빌딩 363억 엔이다. 385미터 토치타워의 준공은 보고서상 2028년 6월이다. 2027년 3월 결산의 투자 예산은 약 1조 4,300억 엔, 회수 예산은 약 1조 100억 엔이고 마루노우치 단체 설비투자는 299억에서 910억 엔으로 3.04배가 된다. 17년 동안 영업현금흐름 누계 4조 3,231억 엔과 투자현금흐름 누계 4조 2,826억 엔이 거의 같다. 번 돈을 거의 그대로 다시 부동산에 넣었다. 지구 자산을 밖으로 돌린 흔적은 하나 있다. 2020년 3월 결산 보고서의 설비 주석은 "信託土地の減少の主な要因は、大手町パークビル売却79,229百万円", 신탁토지 감소의 주된 요인이 오테마치파크빌딩 매각 792억 2,900만 엔이라고 적는다. 보도는 그 거래를 준공유지분 약 33.1%와 구분소유 공유지분 49.9%를 세 곳에 약 998억 엔에 넘긴 것으로 전하고, 그중 한 곳이 이 회사가 스폰서인 재팬리얼에스테이트투자법인이다. 그러고도 그 건물은 지금 장부에 1,864억 엔으로 남아 있다. 지분을 쪼개 팔아도 운영과 장부에서 사라지지 않는 구조다.

사진: Syced, CC0, 위키미디어 공용

돈값은 사채명세표에 전부 적혀 있다. 2026년 3월 말 유이자부채 3조 6,109억 엔은 보통사채 6,794억, 열후사채 1,940억, 은행 차입 2조 6,401억, 열후론 685억, 리스채무 290억 엔이고, 보고서는 전 사채가 무담보이며 은행 차입에도 재무제한조항이 없다고 적는다. 사채 45줄의 잔액을 쿠폰으로 가중하면 1.528%이고 이 글의 유도다. 2000년대에 찍은 1,050억 엔은 2.359%, 2016년부터 2023년까지 찍은 4,450억 엔은 0.587%, 2025년에 찍은 1,049억 엔은 3.738%다. 마지막에는 5억 달러짜리 4.352% 달러채가 들어 있다. 1년 안에 갚을 장기차입의 평균이율은 3.00%인데 남은 장기차입은 1.70%다. 돌아오는 돈부터 비싸진다. 넷 유이자부채는 EBITDA의 7.4배, 데트·에쿼티 비율은 1.34배이고 회사는 다음 결산에 7.5배와 1.44배를 예상한다. 아자부다이힐스를 지은 모리빌딩이 일본신용평가 AA- 하나였던 것과 달리 이 회사는 네 기관의 등급을 가졌고 그 등급 수준이 유지되는 범위가 회사가 적은 레버리지의 상한이다.

마루노우치에서 공공은 무엇을 넣고 무엇을 받았나

공공이 넣은 것은 돈이 아니라 용적이고 현금 보조금은 이 글이 찾지 못했다. 2004년 지정 용적률 300%포인트, 都市再生特別地区의 개별 완화, 그리고 도쿄역 상공의 미사용 용적 약 700%분을 여섯 동으로 옮길 길이 그것이다. 받은 것은 공개공지와 광장과 지하통로와 방재 기능과 황궁 해자의 수질 개선 같은 기여이고, 도쿄역 역사의 보존과 복원이며, 그리고 세금이다. 도쿄 23구의 고정자산세와 도시계획세는 도쿄도가 부과한다. 미쓰비시지쇼가 이 지구에서 실제로 낸 액수는 보고서의 전사 임대비용 3,996억 엔 안에 감가상각과 관리비와 함께 묶여 있어 분리되지 않는다. 누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다. 시점이 136년에 걸쳐 흩어져 있어 합계는 내지 않는다.

주체	넣은 것	가져간 것
三菱社, 1890	128만 엔	마루노우치 육군성 용지와 간다 미사키초 연병장 35만 3,000㎡ 남짓. 현 장부와의 연속성 미확인
일본 정부, 1890	육군 용지 불하	128만 엔, 당시 시세의 2~3배라는 것이 미쓰비시 쪽 서술
공공, 2002~2025	특례용적률적용지구(2002), 용적률 1,000→1,300%(2004), 都市再生特別地区 개별 완화(2005~2025)	공개공지·지하통로·방재·수질·역사 복원. 보조금 확인 없음
JR東日本	東京駅 역사 미사용 용적 약 700%분	도쿄빌딩 사업지분, 운영은 미쓰비시지쇼 수탁
미쓰비시지쇼 주주	순자산 2조 8,776억, 자기자본비율 31.4%	배당 46엔·성향 28.6%, 4년 소각 12.5%, 주주총이익률 234.1%
은행	차입 2조 6,401억 + 열후론 685억	조달금리 1.59%, 차입분 연 이자 약 431억(유도)
사채·하이브리드 투자자	보통사채 6,794억 + 열후 1,940억	가중평균 쿠폰 1.528%(유도), 2026년분 2.411~3.236%
상장 리츠·펀드	大手町パークビル 지분 약 998억(2차)	지분의 임대수익
세입자	임대료	丸の内事業 임대수익 2,762억
미쓰비시지쇼	재구축 2스테이지 약 4,500억, NEXT스테이지 약 6,000~7,000억	영업이익 975억, 평가차익 약 3조 8,346억(유도, 자사 산정)
도쿄도	丸の内地下広場 유지관리비 30%	고정자산세·도시계획세, 금액 미확인
지요다구	찬조회원	구민세 등, 금액 미확인

1968년 국회는 공공이 그 땅에서 무엇을 할 수 없는지를 적었다. 문화재보호위원회 사무국은 1호관 지정을 소유자의 양해를 얻어 하려 했고 그래서 못 했다고 답했다. 사회당 고바야시 소위원이 되물었다. "ただ相手の良識や相手の理解だけに依存をするというふうなことでは、これから何もかも東京から失われてしまうのではないか", 상대의 양식과 이해에만 기대면 앞으로 도쿄에서 모든 것이 사라지지 않겠느냐는 것이다. 그는 그 땅이 평당 400만 엔이라 땅값만으로도 수십억 엔이 들고 문제는 결국 돈이라고 했다. 그가 가리킨 빈 주머니는 문화재보호위원회의 재원이었다. 위원회는 이 일을 계기로 건축학회에 전국 메이지 양풍건축의 등급 매기기를 의뢰했다. 해체재 일부는 이축 보존 명목으로 미쓰비시 영빈관인 개동각에 들어갔다가 1974년 대부분 폐기됐다. 2010년 1월 건축학회 기관지가 실은 회사 쪽 인터뷰를 일본어 위키백과가 옮긴 바로는, 당시 사장은 마루노우치 기업과 그 연결회사의 매출이 일본 GDP의 20% 정도라 기업활동의 장을 많이 제공하는 것이 지구의 사명이었다고 설명했다. 2004년 고쿠타 의원이 容積飛ばし라 부른 제도의 첫 적용이 2005년 도쿄빌딩이었다. 2009년 2월 26일 중의원 총무위원회에서 가와무라 다카시 의원은 민영화된 일본우정이 도쿄중앙우체국을 허무는 것을 두고 물었다. "私有財産、私有財産と言っていますけれども、もともと株主は全部……", 사유재산이라지만 원래 주주는 전부 국민 아니냐는 것이다. 그는 초당파 153명이 보존을 요구했다고 했고 결과는 역 앞 광장 쪽 2스팬의 구조 보존이었다. 그 자리에 선 JP타워가 도쿄역 용적을 1,520%로 받은 여섯 동 가운데 하나다.

사진: Kakidai, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

공개공지를 두고 국회는 같은 사실을 반대로 읽었다. 2017년 4월 12일 자민당 오니시 히데오 의원은 大丸有 재개발이 만든 1,000제곱미터, 2,000제곱미터 오픈스페이스의 수목을 두고 "この緑は、都民共通の、国民共通の財産です", 이 녹지는 도민과 국민 공통의 재산이라고 했다. 2025년 5월 9일 공산당 다무라 도모코 의원은 국가전략특구 민간도시재생사업에 미쓰이부동산과 모리빌딩과 미쓰비시지쇼가 줄지어 있다고 했다. 대형 개발사가 도심 1등지에 "自らの会社の名前をつけたビル", 자기 회사 이름을 붙인 빌딩을 짓고 주변을 개발해 "その資産価値を高める", 그 자산 가치를 높이는 사업이 대부분이라는 것이다. 둘 다 사실관계가 틀리지 않다. 같은 광장이 국민의 재산이면서 그 빌딩의 가치다. 소유의 경계가 그것을 보여준다. 2007년 공용 개시한 丸の内地下広場는 도쿄도 가로사업과 미쓰비시지쇼 특허사업을 합쳐 지었고 준공 뒤 전체가 도도로 도에 넘어갔으며 도는 유지관리비의 30%를 낸다. 같은 해 열린 行幸地下通路는 미쓰비시지쇼 주차장을 고쳐 만든 도시계획통로이고 준공 뒤에도 소유는 회사에 남았으며 그 안의 광고와 행사에는 도로점용료가 붙는다. 민간 소유물이 공공 통로로 쓰이고 행정이 그 사용에 과금한다. 나카도리는 2014년 국가전략특구의 도로점용 특례를 받아 2017년부터 낮 시간에 차를 막고 보행자에게 연다. 옛 도청 터의 東京国際フォーラム은 도쿄도 소유다. 1966년 지구 빌딩 소유자들이 만든 丸の内美化協会는 도쿄도와는 도도 녹지, 지요다구와는 구도 가로수를 맡아 히비야도리 이남의 수목 467그루를 관리한다. 회사 연혁은 1990년대의 자기 지구를 "ビジネス工場のような殺風景な街", 비즈니스 공장 같은 살풍경한 거리라는 이미지에 빠져 있었다고 적는다. 그리고 마루빌딩 준공 뒤 15년 동안 자사 빌딩 점포가 약 280곳에서 약 870곳이 되고 토·일 방문자가 약 2.5배가 됐다고 적는다.

복원은 진짜를 허문 자리에 섰다. 2004년 3월 미쓰비시지쇼는 三菱商事ビル과 古河ビル과 丸ノ内八重洲ビル 세 동의 재건축을 발표했다. 2005년 10월 일본건축가협회가 1928년 준공한 八重洲ビル의 보존 요망서를 냈으나 받아들여지지 않았다고 일본어 위키백과가 건축학회 기관지를 전거로 적는다. 도쿄도와 지요다구는 레플리카 1호관에 역사적 건조물로서는 물론 어떤 용적률 할증도 인정하지 않을 방침이었다. 교섭 끝에 역사적 건조물 명목은 거부된 채 문화시설 명목으로 都市再生特別地区 100%포인트 할증이 났다. 그 용적은 1호관과 한 지구로 묶인 마루노우치파크빌딩 쪽에 실현됐고 이 글의 유도다. 2009년 4월 준공한 1호관은 남은 설계도 22장과 해체 때 실측도를 근거로 230만 개의 벽돌을 당시 제법에 가깝게 중국에서 만들어 쌓았다. 기초는 면진구조로 바꿨으며 지구계획의 벽면 후퇴 때문에 원래 자리에서 약 1.6미터 어긋나 있다. 미술관 용도는 착공 직전에 정해졌다. 2010년 1월 건축학회 기관지는 이 복원을 검증하는 특집을 실었고 그 안의 영문 논고 제목은 "The Mitsubishi Ichigokan Reconstruction: History or Illusion?"였다. 2025년 2월 1966년 준공한 제국극장이 폐관했다. 조직적인 보존 운동의 1차 기록은 확인되지 않았고 해체재는 "帝劇 Legacy Collection"이라는 이름의 상품이 됐다고 전문지가 적는다. 1968년에는 해체재를 개동각에 넣었다가 버렸고 2006년에는 외벽 일부를 새 건물에 붙였으며 2025년에는 상품으로 판다. 같은 지구에서 57년 사이에 보존의 처리 방식이 세 번 바뀌었다.

한 회사가 한 지구를 갖는 것이 아니라 합의를 운영하는 것이고, 땅이 아니라 바닥면적을 쌓는 것이며, 그 결과는 장부가 아니라 장부 밖에 적힌다

이 구조의 원리는 넷이다. 소유가 아니라 조정이다. 지권자 104곳의 땅에서 미쓰비시지쇼의 몫은 12.2%이지만 협의회 사무국이 이 회사 안에 있고 국토교통성은 이 회사의 리더십에 의한 지권자 조직 설립을 성공요인 1번으로 적었다. 땅이 아니라 바닥이다. 땅 12%에서 지분 기준 211만 제곱미터를 쌓았고 그룹 임대 면적의 39.1%가 여기 있다. 돈이 아니라 용적이다. 공공은 보조금 대신 용적률 300%포인트와 개별 완화와 도쿄역의 하늘을 넣었고, 그 흔적은 예산서가 아니라 등기부의 지역권과 길가의 금속판에 남는다. 장부가 아니라 장부 밖이다. 지구의 영업이익 975억 엔은 세 해째 멈춰 있는데 자사 산정 평가차익은 그 39배이고 공시지가로 센 땅값은 장부의 5배다. 그리고 그 회사를 가진 쪽은 신탁은행 명의구좌와 외국 기관이다.

같은 회사가 뉴욕에서는 다르게 했다. 록펠러센터는 건물이 아니라 그 건물에 걸린 신용으로 팔렸고, 1989년 10월 그 건물을 가진 회사의 주식 51%를 사서 1991년에 80%까지 올린 쪽이 미쓰비시지쇼다. 13억 달러 모기지 뒤에 선 지분이었고, 1995년 5월 차주가 파산을 신청했으며, 회사는 1996년 3월 결산에서 창사 첫 적자 995억 엔을 냈다. 마루노우치에서 136년에 걸쳐 만든 것을 뉴욕에서 6년 안에 사려 했고 그쪽은 되지 않았다. 도쿄 안에서도 길이 둘이다. 아자부다이힐스에서는 300필의 땅이 권리변환으로 하루에 7필이 됐고 도시계획은 내각이 구역계획을 인정한 날에 결정된 것으로 간주됐다. 마루노우치는 권리변환을 쓰지 않았다. 104곳의 지주를 그대로 둔 채 협의회와 협정과 가이드라인과 지구계획과 특례용적률을 1988년부터 16년에 걸쳐 쌓았다. 국유 철도 땅을 두고도 답이 갈린다. 킹스크로스에서 국가는 철도 부지를 지분으로 넣고 완성 9년 전에 팔았는데, 마루노우치에서 국가는 1890년에 땅을 현금으로 팔고 끝났고 2005년 JR東日本은 하늘을 넣고 지분을 받았다. 한국의 짝은 반대 방향에 있다. 삼성타운 세 동은 주인이 셋이고 계열사 임대료가 그 사이를 도는데, 마루노우치는 지주가 104곳이고 조정하는 사무국이 한 회사 안에 있다. 소유를 쪼개 놓고 돈으로 묶는 쪽과 소유는 쪼개진 채 규칙으로 묶는 쪽이다. 공공이 땅을 먼저 넘긴 뒤에 남는 지렛대는 부산시가 1996년 옛 시청 터를 먼저 판 뒤 백화점 영업 하루밖에 남지 않았던 사례와 같은 형태로 1968년 국회에 나왔다. 일방적으로 지정할 수는 없고 소유자의 양해를 얻어야 한다는 답이 그것이다.

확인하지 못한 것을 적는다. 丸の内事業 세그먼트의 2024년 3월 결산 이전 시계열은 세그먼트가 없어 분리되지 않는다. 마루노우치 임대료의 절대값, 고정자산세와 도시계획세의 실액, 도쿄역 복원비 약 500억 엔과 공중권 대가의 대응, 옮겨진 용적의 제곱미터와 수용 건물 목록의 1차 자료가 없다. 토치타워와 오테마치게이트빌딩의 총사업비는 회사가 미정으로 공시를 거부한다. 재구축 1스테이지 약 5,000억 엔은 보도뿐이고, 1890년의 128만 엔이 지금 토지 장부가에 어떻게 남아 있는지도 공개되지 않았다. 특례용적률적용지구가 2002년 이후 새로 지정된 곳이 없다는 것은 2차 자료에서만 일치한다. 이 회사가 스폰서인 상장 리츠가 지구 자산을 얼마나 담고 있는지, 연결 밖 특정목적회사의 유이자부채 8,330억 엔 가운데 마루노우치 몫이 얼마인지, 1988년 재개발 계획의 1차 문서도 확보하지 못했다. 특례용적률적용지구의 지정일은 지요다구 조서와 국토교통성 자료와 2009년 국회 답변이 2002년 6월 28일로 일치하지만 JR東日本의 2005년 보도자료만 2003년 10월 1일로 적는다.

결론을 뒤집을 조건은 넷이다. 회사가 세그먼트 분리 전의 마루노우치 손익을 공개해 975억 엔이 평탄이 아니라 계단이었다고 나오면 흐름의 서술이 바뀐다. 도쿄역 이외의 공중권 거래가 사업지분이 아니라 현금이었다고 1차로 확인되면 "대가는 현금이 아니었다"는 문장은 1호 거래로 좁혀진다. 고정자산세 실액이 지구 영업이익과 같은 자릿수로 나오면 공공이 받은 것의 크기가 달라진다. 2002년 이후 다른 지구에 특례용적률적용지구가 지정됐다고 나오면 이 제도가 이 지구를 위한 것이었다는 서술은 약해진다. 2026년 10월 7일 시점 네 기록 모두 없다.

1890년 3월 정부가 팔지 못한 땅을 三菱社가 128만 엔에 받았고, 1968년 3월 토요일에 1호관이 헐렸으며, 1988년 7월 지권자들이 협의회를 만들었고, 2002년 특례용적률적용지구가 생겨 2005년 도쿄빌딩이 도쿄역의 하늘을 사업지분과 바꿨다. 2026년 3월 결산에서 지구는 975억 엔을 벌었고 장부 밖에 약 3조 8,346억 엔을 두었으며 공실률은 19년 전과 같은 0.55%였다. 회사를 가진 쪽에 미쓰비시는 없고 지구를 운영하는 사무국은 미쓰비시지쇼 안에 있다. 그리고 2026년 2월 3일, 0.660%의 돈을 갚고 2.411%의 돈을 빌린 날에 싼 돈의 시대가 끝났다.

출처

본문의 회사 재무와 丸の内事業 세그먼트와 건물별 장부가와 사채·차입 명세와 대주주는 금융청 EDINET의 미쓰비시지쇼 유가증권보고서에서 표를 복원했고, 공실률과 임대료 지수와 임대 가능 면적과 평가차익 내역과 조달금리는 회사 IR 데이터북이다. 용적률 제도는 도쿄도 지정기준과 실시세목과 지요다구 도시계획 조서의 조문이고, 지역권 등기와 도쿄역 용적을 받은 여섯 동의 특례용적률은 국토교통성 자료다. 협의회의 설립과 협정과 사무국 구성은 국토교통성 에리어매니지먼트 사례집과 협의회 공식 연혁이다. 공시지가는 국토교통성 국토수치정보의 2026년 표준지 데이터이고 노선가 기준은 국세청 별표다. 1890년 매입은 미쓰비시지쇼 공식 연혁과 미쓰비시사료관 기술이며, 국회 발언은 국회회의록 검색시스템 원문이고, 1968년 철거의 40년 뒤 회고는 건축학회 기관지를 일본어 위키백과가 인용한 것을 받았다. 1960년대 미관 논쟁은 야마시마 데쓰오의 논문이 인용한 당대 기록이고, 재개발 비평과 보도와 레플리카 사양은 전문지와 보도라 본문에 그렇게 적었다.

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법령·행정·의회

• 大手町・丸の内・有楽町地区 特例容積率適用地区及び指定基準 — 東京都都市整備局 · 2002-05-29 제정
• 大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率指定基準実施細目 — 東京都都市整備局 · 2002-09-10 제정
• 都市計画の概要 2-1 用途地域·特例容積率適用地区 — 千代田区
• 都市計画の概要 2-4 都市再生特別地区 — 千代田区
• エリアマネジメント推進マニュアル 사례편 大手町・丸の内・有楽町地区 — 国土交通省
• 都市計画制度小委員会 참고자료 地役権活用事例, 特例容積率適用地区 — 国土交通省
• 都市再生特別地区（丸の内仲通り南周辺地区）都市計画（素案）の概要 — 内閣府 東京圏国家戦略特別区域会議 東京都都市再生分科会 第28回 資料1
• 国土数値情報 地価公示データ L01-26_13 令和8年 東京都 — 国土交通省 · 2026-03-13 공표
• 令和8年地価公示 — 国土交通省 · 2026-03
• 令和8年分 都道府県庁所在都市の最高路線価 別表 — 国税庁 · 2026
• 衆議院 文教委員会 文化財保護に関する小委員会 第1号, 小林信一·福原匡彦 — 国会会議録検索システム · 1968-05-09
• 衆議院 予算委員会第三分科会, 五十嵐広三 — 国会会議録検索システム · 1988-03-09
• 衆議院 建設委員会, 中島武敏·山本正堯 — 国会会議録検索システム · 2000-04-19
• 参議院 国土交通委員会, 松野仁 — 国会会議録検索システム · 2004-05-13
• 衆議院 国土交通委員会, 穀田恵二·松野仁 — 国会会議録検索システム · 2004-05-21
• 衆議院 総務委員会, 河村たかし·鳩山邦夫·米澤友宏·石井喜三郎 — 国会会議録検索システム · 2009-02-26
• 衆議院 国土交通委員会, 加藤利男 — 国会会議録検索システム · 2009-03-18
• 衆議院 国土交通委員会, 大西英男 — 国会会議録検索システム · 2017-04-12
• 衆議院 財務金融委員会, 田村智子·高橋正史 — 国会会議録検索システム · 2025-05-09

공시·IR

• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第122期 — EDINET · 2026-06-24
• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第121期 — EDINET · 2025-06-25
• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第117期 — EDINET · 2021-06
• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第116期 — EDINET · 2020-06
• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第115期 — EDINET · 2019-06
• 三菱地所株式会社 有価証券報告書 第110期 — EDINET · 2014-06
• 三菱地所の有価証券報告書 제출서류 일람 — IR BANK
• IR Data Book 2025年度（2026年3月期）決算 — 三菱地所 · 2026-05
• IR Data Book 2024年度 決算 — 三菱地所 · 2025-05
• IR Data Book 2023年度 決算 — 三菱地所 · 2024-05
• IRライブラリ — 三菱地所
• CSRレポート2007 Special Issue 1 丸の内再構築は第2ステージへ — 三菱地所 · 2007

회사·협의회·사업 자료

• 沿革 — 三菱地所
• 大手町・丸の内・有楽町エリアのまちづくり『丸の内NEXTステージ』始動 — 三菱地所 · 2020-01-24
• 日本で初めて「特例容積率適用区域制度」を活用 「東京ビルディング」竣工 — 東日本旅客鉄道·三菱地所·東京三菱銀行, 웨이백 보관본 · 2005-10-13
• 東京駅丸の内駅舎 保存・復原工事 着手 — 東日本旅客鉄道 · 2007-05-08
• 「TOKYO TORCH」「Torch Tower」新築工事着工 — 三菱地所 · 2023-09-27
• 国際ビル·帝劇ビル 一体的建替え 공동 보도자료 — 三菱地所·東宝·出光美術館 · 2022-09-27
• 丸の内再構築が「拡がり」「深まる」／「第2ステージ」へ 建替計画の着手決定 — 三菱地所, 웨이백 보관본 · 2004-03-30
• 丸ビル竣工から15年間における丸の内の変化 — 三菱地所 · 2017-09-05
• 丸の内エリア 開発 135年 보도자료 — 三菱地所 · 2025-05-22
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• 第14話 智将・彌之助の決断 — 三菱商事
• 丸の内建築図集 1890-1973 第8章 — 三菱地所設計 創業130周年
• まちづくり協議会の歴史 — 大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会
• 基本協定 — 大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会 · 1994-03-31
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• 丸の内仲通りアーバンテラス — NPO法人大丸有エリアマネジメント協会
• 復原工事完成！67年ぶりに創建時の姿によみがえった東京駅がグランドオープン — 大丸有環境共生型まちづくり推進協会 · 2012-10-01
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• Prime mover, Fiona Wilson — Monocle · 2008-04

학술·비평·보도

• 丸の内の悲喜劇：超高層建築の本性, 布野修司 — 雨のみちデザイン 驟雨異論 vol.2 · 2021-08-20
• 東京海上ビルと美観論争について, 山島哲夫 — 共和論叢 第11号, J-STAGE
• 建築雑誌 2010年1月号 特集 検証・三菱一號館再現 — 日本建築学会 · 2010-01
• NOTE ON THE NEW OFFICE BUILDINGS, MARU-NO-UCHI, TOKYO, JAPAN, 建築雑誌 第115号 — 日本建築学会 · 1896-07-25
• 旧三菱一号館の復元, 学術講演梗概集 — 日本建築学会
• 丸の内のシンボル「東京海上日動ビル」解体へ 皇居周辺で初の超高層ビル — 東京新聞 · 2021-04-04
• 三菱地所、「丸の内の大家」は凄みを増す — 日本経済新聞 · 2017-02-16
• 丸の内に「三菱村」復活 重工が本社機能再び — 日本経済新聞 · 2016-10-31
• 三菱地所の「大・丸・有」投資、過去最大7000億円 — 日本経済新聞 · 2020-01
• 三菱地所／「大手町パークビルディング」持分の一部998億円で売却 — 流通ニュース · 2020-03
• ジャパンリアルエステイト投資法人が大手町パークビルディングを取得 — JAPAN-REIT.COM · 2020
• 三菱地所社長が語る｢丸の内の大家｣が向かう先 — 東洋経済オンライン · 2019-02-26
• 帝劇ビルと国際ビルが2025年に閉館、一体的に建て替えへ — 日経クロステック
• 三菱地所、有楽町・常盤橋を重点整備する「丸の内NEXTステージ」 — Impress Watch · 2020-01
• 丸の内・大手町・有楽町の再開発計画と近未来像 — CBRE
• 三菱一号館 — ウィキペディア日本語版
• 丸の内 — ウィキペディア日本語版
• Marunouchi — Wikipedia
• Category:Mitsubishi Estate — 위키미디어 공용
• File:1cho london2.jpg — 위키미디어 공용
• File:Torch Tower construction (55329).jpg — 위키미디어 공용
• File:Tokyo Marunouchi in autumn 2024.jpg — 위키미디어 공용