바랑가루는 주정부가 팔 수 없어 99년 리스로 내준 땅이고, 그 땅의 조망은 계약으로 민간에 묶였다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 26편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 공공이 소유권을 쥔 채 99년 리스로 개발권만 내주고 대가를 토지가치의 절반으로 걸어 둔 구조이고, 건물은 시드니 바랑가루 사우스의 인터내셔널타워 세 동과 271미터의 크라운 시드니다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

인프라스트럭처 NSW의 장부에 2025년 6월 30일 남은 바랑가루 사우스의 돈은 3억 4,487만 호주달러이고, 그 돈은 2025년 12월에 들어온다

2025년 6월 30일 뉴사우스웨일스 주정부 기관 인프라스트럭처 NSW의 재무제표 주석 9는 금융리스 순투자액을 3억 4,487만 호주달러로 적고, "남부 바랑가루 금융리스는 2025년 12월에 종료된다"고 썼다. 1년 안에 들어올 돈이라 3억 4,369만을 유동으로 옮겼고, 68년이 남은 본드스토어 금융리스만 비유동으로 남겼다. 그 돈의 출발점은 2010년 3월 5일이다. 그날 바랑가루 개발청은 렌드리스와 1단계 개발협약을 맺었고, 협약이 정한 수익은 "개발 접근권과 개발권과 개별 획지의 99년 리스"였다. 개발청은 그 협약을 일련의 금융리스로 회계처리하기로 했고, 건물이 실질적으로 착공할 때마다 그 획지의 토지를 장부에서 지우고 처분손익을 올렸다. 법으로는 주정부가 땅을 한 번도 팔지 않았다. 2009년 바랑가루 법 17조 1항이 소유권의 매각과 교환을 금지하고, 5항이 임대 기간을 99년 넘게 못 하도록 묶는다. 회계로는 착공한 날 팔렸다. 같은 기관의 같은 서류에서 두 문장이 동시에 성립한다.

사진: William Thorpe, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

이 땅에서 공공이 내준 것은 땅이 아니라 재량이었다. 콘셉트플랜의 연면적 상한은 2007년 2월 9일 388,300제곱미터로 승인됐고, 2009년 2월 16일 수정 2로 509,800제곱미터가 됐다. 개발사 렌드리스가 선정된 것은 그로부터 10개월 뒤인 2009년 12월이다. 입찰자는 용적을 올려 받은 것이 아니라 올려 놓은 땅에 응찰했다. 카지노는 경쟁 입찰을 거치지 않았다. 주정부가 공개한 2013년 7월자 2단계 평가보고서는 크라운과 직접 협상해도 되는 근거를 "크라운은 렌드리스와 바랑가루 사우스에 호텔을 지을 갱신형 2년 독점권 계약을 맺었다. 따라서 크라운은 직접 거래를 정당화하는 고유한 자산을 가진다"고 적었다. 공공이 공개입찰로 준 개발권이 민간 두 회사의 계약으로 쪼개져 다시 공공을 상대로 쓰였다. 그리고 2015년 5월 렌드리스와 크라운의 개발협약에 들어간 조망권 조항은 개발청이 옆 공유지 센트럴 바랑가루에 무엇을 승인하기 전에 두 회사와 "합의를 목표로 동등하게 성실히 협의하고 협상한다"고 정했다. 2018년 12월 14일 뉴사우스웨일스 대법원은 개발청이 그 조항을 어겼다고 판결했다. 공공 기구가 자기 땅의 인허가 때문에 민간에 졌다.

이 돈은 네 군데에 적혀 있다. 뉴사우스웨일스 감사원이 2011년 6월 낸 성과감사 보고서에는 2009년 12월 주정부가 세운 15년 예측의 지출 내역이 항목별로 있고, 개발청과 인프라스트럭처 NSW의 연차보고에는 해마다 인식한 토지 처분이익과 2025년의 잔액이 있다. 주정부가 공개한 크라운의 비요청 제안 2단계 평가보고서에는 면허료 1억과 2억 5,000만의 두 안이 있다. 2023년 2월 주의회 상원 특별위원회에 소송 당사자들이 낸 제출문에는 센트럴 바랑가루 개발권료 4억 2,258만 4,261호주달러가 자릿수까지 있다. 개발협약 자체는 791쪽 통합본이 공개돼 있으나 총지급액의 숫자는 전부 백지다. 구조는 전부 보이고 금액만 가려진 문서다.

2006년 공모 당선에는 권고 세 줄이 붙어 있었고, 그 세 줄이 22헥타르를 세 구역으로 쪼갰으며, 돈은 그 뒤 남쪽 구역에서만 나왔다

이 땅은 1788년에 대부분 물이었다. 센트럴 바랑가루의 문화재 평가는 대상지의 상당 부분이 1788년 당시 만조선 아래였다고 적고, 원주민 고고 유물의 잠재성을 전무로 판정했다. 1830년대 가스공장과 1909년 힉슨 로드와 부두가 들어선 매립지는 1960년대 컨테이너화로 항만의 쓸모를 잃었다. 2003년 10월 밥 카 총리가 하역 임차를 갱신하지 않겠다고 발표했다. 2005년 5월 국제 도시설계 공모의 지침은 공공 오픈스페이스 50% 이상이었고, 당시 보도는 건축분의 75%는 상업, 100% 자체 조달이 함께 붙어 있었다고 적었다. 137건이 들어와 다섯 안이 남았고 2006년 3월 27일 힐 탈리스와 폴 베르케마이어와 제인 어윈 팀이 만장일치로 뽑혔다. 그 만장일치에는 권고 세 줄이 붙어 있었다. 북단에 물에 닿는 자연 형태의 헤드랜드, 그 뒤의 큰 북측 코브, 남측 코브의 확대였다. 2011년 주정부 독립검토는 그 세 줄이 "부지를 하나의 연속체가 아니라 세 구역으로 규정하는" 변경이었다고 인정했다. 검토는 "뚜렷한 승자가 없었고 심사위원단이 갈라져 있었으며" 합의안은 당선안에 장려안의 요소를 섞는 것이었다고도 적었다. 장려안의 팀에는 리처드 로저스와 함께 렌드리스가 있었다. 당선팀은 2006년 말 배제됐고, 공식 연표에서 공모는 사라졌다.

사진: Socrates2008, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

용적은 개발사보다 먼저 올랐다. 2007년 2월 9일 기획장관 프랭크 사토가 승인한 콘셉트플랜의 연면적 상한은 388,300제곱미터였다. 2007년 10월 장관 보고는 상업구역의 99년 리스를 팔아 헤드랜드 파크와 기반시설을 조달하는 안이었다. 사업 전체로는 지출 6억 9,400만에 수입 9억 5,100만, 개발자 이익 2억 3,600만 호주달러였고, 정부 쪽만 떼면 지출 3억 3,400만에 수입 3억 5,500만으로 잉여가 2,100만이었다. 2009년 2월 16일 수정 2가 블록 2·3·4·5에 상업 연면적 120,000제곱미터를 더해 상한을 509,800제곱미터로 올렸다. 2011년 독립검토는 이것이 "상업 조달의 기준이 된 안"이라고 썼다. 2009년 12월 렌드리스가 비적합 입찰로 선정됐다. 검토는 "비적합 입찰의 계획 리스크를 입찰자가 지고 승인을 못 받으면 기준안을 짓는 것이 적절했다"고 적었다. 2010년 3월 5일 개발협약이 체결됐다. 2010년 12월 13일 반부패독립위원회가 기획장관의 재량을 크게 줄이라고 권고했다. 3일 뒤인 16일 장관이 수정 4를 승인해 상한을 563,965제곱미터로 올리고 바다로 돌출하는 랜드마크 호텔을 넣었다. 독립검토는 그 승인이 계획평가위원회에 회부되지 않은 것을 "유감"이라고 적었다.

2011년의 뒤집기는 소송에서 시작됐다. 2011년 3월 10일 토지환경법원은 시민단체의 청구를 기각했으나 장관에게 배상적 소송비용을 물렸다. 심리가 끝난 뒤 판결 전에 장관이 오염토지 정화 규정을 고쳐 두 사업을 적용 대상에서 뺐기 때문이다. 5월 초 시드니 시장을 겸하던 주의회 의원 클로버 무어가 11,000명의 청원을 의회에 냈다. 설계심의패널 의장 폴 키팅이 청원 쪽을 "샌들 신고 뮤즐리 씹고 자전거 타는 보행자들"이라 부른 뒤 5월 8일 사임했다. 5월 12일 기획장관 브래드 해저드가 메러디스 서식스와 셸리 펜의 독립검토를 발표했고, 두 번째 소송은 그 약속으로 취하됐다. 7월 31일자 검토 보고서의 권고에 따라 물 위 부두에 올리려던 호텔은 바랑가루 사우스 안의 육상으로 옮겨졌다. 그 자리가 2016년 크라운 타워의 자리가 된다. 같은 보고서는 "정부가 개발을 승인하면서 동시에 거기서 재정적 이익을 얻는 것은 기술적으로 이해충돌이지만, 행정부의 본질에 내장된 것이고 투표로 감시된다"고 적었다.

카지노는 절차의 순서로 들어왔다. 버긴 조사 보고서는 2012년 2월 무렵 제임스 패커가 방송인 앨런 존스의 집에서 배리 오파렐 총리를 만나 호텔 카지노 구상을 설명했다고 적는다. 2012년 8월 2일 크라운은 렌드리스와 독점계약을 공시했다. 8월 10일 오파렐이 패커에게 2009년에 만들어 둔 3단계 비요청 제안 절차를 쓰라고 권했다. 8월 17일 주정부가 그 절차에서 입찰 면제 자격의 독립 평가 요건을 삭제했다. 9월 6일 크라운이 제안을 냈다. 2013년 7월 2단계 평가보고서는 면허료 1억에 비리베이트 세율 27.5%(재화용역세 포함)의 A안과 면허료 2억 5,000만에 23%의 B안 가운데 A안을 추천했다. 2013년 11월 12일 조지 수리스 장관이 하원 2독회에서 회원제와 슬롯머신 금지와 2019년 11월 15일 이전 개시 불가를 설명했다. 그 날짜는 주정부가 2008년에 1억 호주달러를 받고 스타 카지노에 2019년 11월 14일까지 연장해 준 독점의 만료 다음 날이다. 2014년 7월 8일 독립주류게이밍청이 99년 제한도박면허를 발급했고 크라운은 면허료 1억을 냈다.

조망은 계약이 됐다. 2015년 5월 렌드리스와 크라운의 개발협약에 실질적으로 동일한 조망권 조항이 들어갔다. 2016년 6월 28일 계획평가위원회가 수정 8과 크라운 타워의 개발동의를 같은 날 승인했다. 바다 위에 있던 호텔 블록을 육상으로 옮기면서 높이 상한을 170미터에서 해발 275미터로, 연면적을 33,000에서 77,500제곱미터로 올리고 도박 시설을 콘셉트플랜 안에 넣는 수정이었다. 2016년 6월 센트럴 바랑가루 우선협상자로 뽑힌 그로콘의 안은 상한을 넘는 연면적을 담고 있었다. 2017년 11월 15일 그로콘이 개발권료 4억 2,258만 4,261호주달러를 냈다. 2018년 8월 9일 렌드리스와 크라운이 개발청을 상대로 소를 냈다. 12월 14일 대법원은 개발청이 두 회사와 먼저 협의하지 않고 그로콘의 입찰을 검토한 것이 계약 위반이라고 판결했다. 2019년 7월 1일 개발청이 폐지되고 인프라스트럭처 NSW가 승계했다. 8월 18일 비공개 합의로 렌드리스는 연면적 8,000제곱미터를 받았다. 9월 26일 그로콘은 개발권을 아쿠아랜드에 7,300만에 팔았고, 그 다음 날 인프라스트럭처 NSW가 아쿠아랜드에 조망권 정산 통지를 발급했다. 2020년 11월 그로콘은 법정관리에 들어갔다.

면허는 8년 뒤에야 쓰였다. 2019년 7월 27일 시드니모닝헤럴드와 이튿날 채널 9의 보도가 정킷과 자금세탁을 다뤘고, 8월 14일 독립주류게이밍청이 패트리샤 버긴 전 판사에게 조사를 맡겼다. 2020년 12월 28일 크라운 시드니가 호텔과 식음만으로 열렸다. 2021년 2월 1일 버긴 보고서는 면허보유자도 크라운 리조트도 "적격 아님"이라고 답하고 독립 카지노위원회 설치를 권고했다. 2022년 6월 24일 블랙스톤이 주당 13.10호주달러에 크라운 리조트 인수를 끝냈고, 8월 8일 조건부 면허로 도박이 시작됐다. 면허료를 낸 2014년 7월 8일부터 8년 1개월이다. 2024년 4월 23일 독립카지노위원회가 적격 판정을 내렸다. 2025년 2월 14일 기획장관이 센트럴 바랑가루의 수정 9를 승인해 상한은 655,864제곱미터가 됐다. 2014년 4월 첫 입찰 공고에서 10년 10개월이다. 2025년 10월 30일 렌드리스가 바랑가루 사우스의 완공을 선언했고, 같은 해 12월 마지막 금융리스가 끝난다.

법은 소유권 매각을 금지했고 회계는 착공일에 팔았으며, 땅값은 고정금액과 토지가치의 절반으로 쪼개졌고, 용적과 면허와 조망이 그 값을 정했다

이 땅은 법률로는 한 번도 팔리지 않았다. 현행 바랑가루 법 17조 1항은 인프라스트럭처 NSW가 이 법에 따라 귀속된 토지의 소유권을 매각하거나 교환할 권한이 없다고 정하고, 유일한 예외로 국왕 반환을 둔다. 같은 조 2항은 장관 동의로 소유권이 아닌 권리를 임대하고 담보로 잡을 수 있게 하고, 5항은 그 임대와 사용허가의 기간을 갱신권을 포함해 99년 넘게 못 하도록 묶는다. 그래서 거래의 형식은 건물마다 99년 리스다. 수정 9 환경평가보고서는 센트럴 바랑가루의 모든 민간 소유가 99년 리스에 한한다고 적는다. 각 건물의 실질 준공 시점에 그 건물에 해당하는 99년 리스 획지만 건물 소유자에게 이전되고, 잔여 획지는 주정부 소유로 남는다. 전 건물이 완공되면 남은 면적은 공공 소유 공공 공역으로 주정부가 보유한다. 타워 2는 Lot 201 DP 1204948, 타워 3은 Lot 211 DP 1217691, 타워 1은 Lot 213 DP 1221076이다. 크라운은 호텔 Lot 1과 레지던스 Lot 2 DP 1264173로 한 건물 안에서 획지가 둘이다. 회계는 다르게 적었다. 개발청은 개발협약을 일련의 금융리스로 판단했다. 금융리스는 협약 체결 시점의 단일 계약이 아니라 개발 진행에 따라 순차로 성립하며, 개시 시점에 토지는 장부에서 제거되고 처분손익이 인식된다. 방아쇠는 건물의 실질적 착공이다. 2014년 보고는 그해 세 건물이 실질 착공에 도달해 임대토지 매각을 인식했다고 썼다. 소유권은 남고 경제적 실질은 넘어갔다.

땅값은 둘로 쪼개졌다. 개발협약은 고정지급금 9회를 2010년부터 2018년까지 매년 3월 31일에 내도록 정했고, 2011년 6월까지 2회 합계 1억 300만 호주달러가 들어왔다. 가치공유지급금은 각 건물 완공 시점에 공인평가사가 정하는 토지가치에서 고정지급금 전액을 뺀 뒤 주정부와 개발자가 50 대 50으로 나누는 돈이다. 2018년 3월 31일 마지막 고정지급금 뒤부터 시작할 것으로 예측됐다. 분양 수익이나 임대 수익의 절반이 아니라 토지가치의 절반이다. 감사원은 2011년에 가치공유지급금이 "8~10년 뒤에 지어질 마지막 건물들의 시장평가로 정해지므로 덜 확실하다"이라고 적었다. 개발청이 수정 2 기준 연면적 430,275제곱미터로 보수적으로 잡았으므로 수입이 과소계상됐을 수 있다고도 했다. 공개된 791쪽 협약 통합본에서 총지급액과 개발자 기부금의 금액은 전부 백지다. 4조 2항 g호는 카지노관리법상 제한도박시설에 해당하는 연면적이 총지급액의 지급 의무를 발생시키지 않는다는 합의 위에 수정 8의 계산이 이뤄졌다고 적는다. 세금 면제가 아니라 개발자가 정부에 내는 토지 대가 산정에서 도박 면적을 뺀다는 뜻이다. 공공 영역의 유지관리비는 입주 건물 소유자가 연 약 1,200만 호주달러의 부과금으로 내고, 징수 회사의 지분은 개발청 51%와 건물 투자자 49%다. 공공 영역의 건설비는 개발자가, 유지비는 건물 소유자가 내는 구조다.

용적이 재원이었다. 설계자 로저스 스터크 하버는 2008년 응찰안이 감당해야 했던 조건 둘을 나란히 적었다. 2006년 공모의 당선자는 힐 탈리스이고, 로저스와 렌드리스는 2009년 개발자 선정의 결과다. 2006년 공모의 당선자는 힐 탈리스이고, 로저스와 렌드리스는 2009년 개발자 선정의 결과다. 힐 탈리스 안이 제시한 선에 따라 수변에서 60미터 이상 후퇴한 더 작은 부지가 하나다. 다른 하나는 "뉴사우스웨일스 주정부가 더 높은 토지 대금을 받고자 한 결과로 당국이 요구한 상당한 연면적 증가"다. 후퇴선은 30미터로 완화됐고 그 완화로 생긴 층이 가로망을 만들었다. 감사원은 사업 자본비용 추정이 2007년 15억에서 수정 4 뒤 47억 호주달러로 커졌고, 연면적이 늘어 공공영역 재원이 늘었다고 적었다. 인과를 뒤집으면 공공영역의 재원을 만들려고 연면적을 늘린 것이다. 먼저 짓기로 한 타워 2만 기존 180미터 상한을 지켜야 했고 나머지는 수정 대상이었다. 설계자는 그것을 "계단형 구성 개념의 탄생"이라 적었다. 스카이라인의 형태가 인허가 순서의 산물이다. 크라운의 해발 275미터 상한도 같은 구조다. 수정 4가 바다 위에 둔 호텔 블록을 수정 8이 육상으로 끌어왔다. 그러면서 높이 상한을 170미터에서 해발 275미터로, 연면적을 33,000에서 77,500제곱미터로 올리고 도박 시설을 콘셉트플랜 안에 넣었다. 콘셉트플랜은 열한 번 신청돼 열 번 고쳐졌고 번호와 순서가 다르다. 수정 9가 2025년 2월 14일로 가장 늦다. 2014년 4월 11일 수정 7은 현장 콘크리트 공장을 임시 허용 용도로 넣는 것이었다. 친환경 조치라 불린 그 공장도 콘셉트플랜을 고쳐야 가능했다.

면허의 조건은 법에 박혔다. 2013년 11월 27일 시행된 개정 카지노관리법 22조 2A항은 제한도박면허의 조건을 면허보유자의 동의로만 바꿀 수 있다고 정한다. 89조A는 금연환경법이 바랑가루 카지노에 적용되지 않는다고 정한다. 면허는 테이블 수에 제한이 없고 연중무휴 24시간이며, 리베이트 플레이어의 정의에 정킷 참가자를 명시해 넣었다. 도박장 면적은 20,000제곱미터와 전체 연면적의 20% 중 작은 쪽까지이고, 최저 베팅은 바카라 30, 블랙잭 20, 룰렛 25호주달러다. 2013년 11월 11일 공시된 합의는 비리베이트 세율 29%(재화용역세와 책임도박부담금 포함, 테이블게임 세율 17.91%), 리베이트 세율 10%, 최초 20년 세율 동결을 담았다. 완전가동 첫 15년 면허료 포함 최소 10억 호주달러의 세수 보증과 1억 호주달러 은행보증 2건, 총부채가 총자산의 60%를 넘지 않는다는 재무약정도 들어 있다. 그리고 정부의 역보증이 있다. 징계사유가 아닌 면허 취소나 최초 20년 내 세율 변경 같은 불리한 규제사건이 생기면 주정부가 크라운에 보상하고, 보상액은 발생비용 또는 도박 부문 상각전영업이익의 배수다. 공공이 지킨 조건과 내준 조건이 같은 문서에 있다. 슬롯머신 금지와 회원제는 지켜졌고, 그 조건을 바꿀 권한과 금연법과 세율 변경의 자유는 내줬다.

조망은 계약 조항이었다. 2015년 5월 개발협약에 들어간 조항은 개발청이 센트럴 바랑가루에 관해 콘셉트플랜과 다른 개발을 검토하거나 승인하기 전의 의무를 정했다. "렌드리스 및 크라운과 동등하게, 센트럴 바랑가루의 개발 기회를 함께 최적화하면서 조망을 유지하도록 변경을 합의하기 위해 성실히 협의하고 협상한다"는 것이다. 왜 조망이 돈이 됐는지는 2011년에 정해졌다. 호텔이 부두에서 육상으로 옮겨지자 렌드리스 주거 타워의 북서 조망이 막혔고, 하버브리지와 오페라하우스 쪽 북동 조망이 그래서 "현저히 더 중요"해졌다고 렌드리스는 위원회에 설명했다. 그 조망은 아직 비어 있던 공유지 센트럴 바랑가루 위를 지난다. 공공이 공공성 때문에 호텔을 옮겼고 그 이동이 옆 공유지의 개발 가능성을 민간 조망의 함수로 바꿨다. 2018년 12월 대법원은 개발청이 두 회사와 먼저 협상하지 않고 그로콘의 입찰을 검토한 것 자체를 위반으로 봤다. 2019년 8월 18일 합의문은 2022년 11월 10일까지 공개되지 않았다. 개발협약 통합본 2조 5항에 이 조망권 조항은 지금도 들어 있다.

오피스의 그릇은 개발사가 운용하는 펀드다. 타워 2와 타워 3과 목조 오피스 인터내셔널하우스는 2012년 설정된 렌드리스 인터내셔널타워 트러스트가 100% 갖는다. 타워 1은 2015년 6월 29일 발표된 렌드리스 원 인터내셔널타워 트러스트가 100% 갖는다. 그 펀드는 지분 약정 14억에 차입 6억으로 약 20억 호주달러다. 조성 당시 지분은 카타르투자청 37.5%, 렌드리스가 운용하는 호주 프라임 부동산펀드 25%, 렌드리스 자기투자 37.5%였다. 각 타워는 앵커 임차인이 확보된 뒤에야 착공 승인이 났다. 렌드리스는 한 지구에서 개발자와 시공자와 펀드 운용자와 공동투자자였고, 본사 주소가 타워 3의 14층이니 임차인이기도 하다. 자기가 짓고 자기가 운용하는 펀드가 소유한 건물에 자기가 세입자로 들어갔다. 바랑가루 이익은 세그먼트로 분리 공시되지 않는다.

주정부 예측은 수입과 지출이 각 10억 3,100만으로 균형이었고 감사원은 예측 밖의 지출 1억 8,600만과 4,500만과 3,800만을 지적했으며, 첫 소송은 결산을 흑자 예산에서 적자로 돌렸다

주정부의 돈은 감사원 보고서 한 권에 있다. 2009년 12월 개발청이 세운 2010년부터 2024년까지 15년 예측은 수입 10억 3,100만, 지출 10억 3,100만 호주달러의 균형이었다. "정부에 순비용이 없게" 짓는다는 전제는 2005년 2월 카 총리가 공모를 발표할 때부터였고 2008년 10월 24일 내각이 재확인했다. 지출은 헤드랜드 파크 1억 7,700만, 부지 취득 차입의 재금융 9,700만, 보행연결로 분담 1억, 크루즈 터미널 4,600만, 정화 1억 1,200만, 개발청 운영과 금융비용 2억 2,800만, 센트럴과 예비비와 기타 2억 7,100만이다. 더하면 정확히 10억 3,100만이고 이 글의 검산이다. 부지 취득 9,700만은 주정부가 자기 공기업 시드니포츠에서 땅을 넘겨받으며 진 빚의 재금융이다. 수입 내역은 고정지급금과 가치공유지급금과 기타의 셋인데 "렌드리스에 상업적으로 불리할 수 있다"는 이유로 금액이 공개되지 않았다. 감사원은 그 균형 밖에 있는 정부 지출을 적었다. 보행연결로 총 2억 8,600만 가운데 교통부가 내는 1억 8,600만, 페리 부두 약 4,500만, 헤드랜드 파크와 터미널의 추가비용 3,800만이다. 더하면 2억 6,900만이고 이 글의 유도다. 렌드리스가 협약 의무로 직접 짓는 공공영역 약 2억은 정부 지출이 아니라 예측 밖에 있다. 2015년 6월에 생긴 메트로 바랑가루 역의 시공 계약 2억 1,700만은 2009년에 들어갈 수 없었다.

첫 소송이 결산을 틀었다. 2012년 말 렌드리스는 가치공유지급금 산정에서 평가인에게 줄 지시를 두고 개발청을 상대로 소를 냈고, 2014년 8월 대법원 상소부에서 이겼다. 개발청의 2012년 회계연도 예산은 흑자 1억 4,400만이었는데 실제는 적자 3,750만이었다. 사유는 "토지 처분이익 1억 3,700만의 지연"이고, 그 지연의 이유는 "최초 상업타워들의 평가 결정이 날 때까지 수입이 연기됐다"는 것이다. 뉴사우스웨일스 재무부에 낼 특별배당 2,190만도 유예돼 2014년 회계연도 현금흐름표에 가서야 지급됐다. 처분이익은 2013년 1억 2,500만, 2014년 8,000만, 2015년 6,470만, 2016년 5,400만, 2017년 7,850만으로 이어졌다. 2015년 5월 포괄 합의로 렌드리스는 "추가로 상당한 금액"을 지급할 의무를 졌고 그 금액은 공개되지 않았다. 공공영역을 먼저 짓고 개발자 돈을 나중에 받는 순서라 개발청의 총부채는 2017년 6월 8억 8,450만, 2018년 6월 11억 550만 호주달러까지 올라갔다. 순비용 없음을 목표로 한 기관의 빚이 11억이 됐다. 시간 위험과 금리 위험을 정부가 떠안은 구조다. 2025년 6월 30일 인프라스트럭처 NSW의 금융리스 순투자액은 3억 4,487만이고 그 가운데 3억 4,369만이 1년 안에 들어온다. 2020년 6월 30일에는 4억 5,914만이었다. 2013년부터 2017년까지 확인된 토지리스 수입을 더하면 약 5억 7,800만이고 2025년 잔액을 더하면 약 9억 2,300만이라 2009년 예측 10억 3,100만에 가깝다. 그러나 연도별 항목의 정의가 다르고 2010년과 2011년과 2018년 이후가 비어 있어 이 글은 "예측대로 됐다"고 쓰지 않는다. 확정할 수 있는 것은 둘이다. 2011년까지 고정지급금 2회로 1억 300만이 들어왔고, 2025년 12월에 약 3억 4,500만이 마지막으로 들어온다.

오피스에 들어온 자본은 세계의 공적 자금이다. 인터내셔널타워 트러스트의 규모는 운영사 사이트가 32억 호주달러, 렌드리스 펀드 공시가 46억으로 서로 다르게 적고, 2019년 지분 거래 때의 펀드 평가는 43억이었다. 둘 다 2012년 설정이라고만 적을 뿐 어느 해의 값인지는 밝히지 않는다. 2012년 조성에 캐나다연금투자가 10억을, 렌드리스 운용펀드와 텔스트라 슈퍼와 퍼스트스테이트 슈퍼가 합계 5억을 약정했다는 것은 2차 자료다. 2015년 6월 29일 렌드리스는 타워 원 펀드 약 20억을 발표하며 지구 전체 조달 지분이 34억에 이른다고 밝혔고, 세 타워의 사전 임대율은 66%였다. 2019년 8월 19일 싱가포르투자청이 트러스트 지분 25.1%를 캐나다연금투자에서 14%, 렌드리스에서 11.1% 사들여 10억 호주달러 남짓을 냈다. 25.1%에 43억을 곱하면 10억 7,900만이라 발표치와 맞는다. 타워 원 펀드의 렌드리스 지분 37.5%는 그 뒤 25%를 홍콩금융관리국에 팔아 줄었다는 업계지 보도가 있다. 캐나다와 싱가포르와 카타르와 홍콩과 네덜란드와 호주의 공적 연금과 국부펀드가 주인이다. 주정부가 받은 돈의 원천이 세계의 공적 자금이고 주정부가 넘긴 것은 99년 리스다. 주거는 렌조 피아노의 원시드니하버 세 동 848세대가 2025년 10월까지 40억 호주달러 넘게 팔렸고, 3층 펜트하우스 한 채가 2019년 11월 1억 4,000만이었다. 2013년 8월 첫 분양 159호는 3시간 반 만에 완판됐다.

사진: Saberwyn, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

크라운은 아파트로 카지노를 지었다. 2013년 제안 당시 자본투자는 13억이었고 실제 총사업비는 약 22억 호주달러로 통용된다. 2차 자료다. 크라운 리조트의 2021년 연차보고는 2021년 4월 입주를 시작한 크라운 레지던스의 분양대금을 2021년 6월 30일까지 약 7억 5,000만 수령, 2022년 회계연도 약 5억 예상으로 적고, 특별손익에 아파트 처분이익 2억 780만과 개업전 비용 6,200만을 올렸다. 2020년 8월 은행 3곳에서 받은 공사 차입 4억 5,000만은 분양 정산대금으로 2021년 회계연도 안에 전액 상환됐다. 76세대 아파트의 분양이 349실 호텔과 카지노의 공사비 절반 이상을 댔다. 면허료 1억은 2014년 7월 8일에 냈고, 2021년 회계연도 크라운 시드니의 이론수입은 6,860만, 상각전상각전영업이익은 마이너스 2,280만, 호텔 점유율은 31%였다. 주정부가 고른 것은 A안이었다. 2013년 7월 2단계 평가는 면허료 1억에 비리베이트 세율 27.5%의 A안과 면허료 2억 5,000만에 23%의 B안을 놓고 2035년까지 순현재가치를 4억 4,100만과 4억 5,900만으로 계산한 뒤, "크라운의 제안이 성공하면 납세자가 상승분을 더 가져갈 기회"와 스타와의 경쟁 중립성을 이유로 A안을 추천했다. 눈앞의 1억 5,000만을 포기하고 세율을 택했다. 1994년 스타는 99년 면허에 2억 5,600만과 10년치 선납 임대료 1억 2,000만을 냈다. 범위가 다르므로 단순 비교는 성립하지 않는다.

세율 동결은 10년 만에 합의로 바뀌었다. 2013년 합의의 비리베이트 세율 29%는 연방 재화용역세 9.09%포인트와 책임도박부담금 2%포인트를 포함한 숫자이고, 둘을 빼면 테이블게임 세율은 17.91%다. 2023년 11월 20일 주정부는 스타와 크라운 양쪽과 각각 합의를 맺어 그 세율을 20.25%로, 리베이트 세율을 10%에서 12.5%로 올렸다. 2013년 합의가 최초 20년 내 세율 변경 시 주정부가 크라운에 보상하도록 정했으므로 일방 인상 대신 합의를 택한 것이다. 동결 약속은 깨진 것이 아니라 거래됐다. 실제 세금의 크기는 작다. 2024-25 예산서가 적은 카지노세는 스타와 크라운을 합쳐 2022-23 실적 1억 9,500만, 2023-24 수정 1억 9,000만, 2024-25 예산 2억 500만이다. 같은 해 호텔 게이밍기기세는 12억 9,300만, 클럽은 9억 3,900만, 복권은 5억 6,100만이고, 카지노 두 곳은 주 전체 도박세 33억 7,400만의 5.8%다. 이 글의 유도다. 완전가동 첫 15년 최소 10억이라는 보증을 15로 나누면 연 6,700만이고, 크라운 몫의 실제 납부액은 예산서에 분리돼 있지 않다.

센트럴 바랑가루에서는 땅값이 자릿수까지 공개됐다. 2017년 11월 15일 그로콘이 낸 개발권료는 4억 2,258만 4,261호주달러이고 산정 기준 지상 개발가능 연면적은 124,208제곱미터다. 나누면 제곱미터당 3,402호주달러이고 이 글의 유도다. 선납 자금은 그로콘이 아니라 아쿠아랜드가 댔다고 인프라스트럭처 NSW 최고경영자가 2022년 11월 의회에서 진술했고, 2019년에 1억이 환급됐다. 같은 지구에서 공공은 조망 분쟁을 덮으면서 렌드리스에 연면적 8,000제곱미터를 줬다. 그 면적은 2020년 9월 2일 수정 10으로 주거 타워 R4B의 높이를 25미터 올려 실현됐고, 그로콘은 그것이 3억 호주달러가 넘는 주거 매출을 낳는다고 추산했다. 인프라스트럭처 NSW는 "큰 일시금 지급을 피했다"고 설명했고, 소송을 계속했다면 "수천만에서 수억 달러" 불리했을 것이라 했다. 공공은 면적을 팔 때는 값을 받았고 분쟁을 덮을 때는 면적을 줬다. 그로콘은 그 사이 파산했다. 3년간 약 3,700만을 썼고, 옥스퍼드 프로퍼티스와 맺은 블록 5와 6의 오피스 개발권 1억 4,000만 넘는 계약은 조망권 정산 통지가 나오지 않아 깨졌으며, 2019년 9월 26일 아쿠아랜드에 7,300만에 팔았다. 아쿠아랜드가 2018년 상반기에 같은 권리에 1억 5,000만을 제안한 적이 있다는 것은 그로콘의 주장이다. 2020년 11월 그로콘 계열 88개 회사가 법정관리에 들어갔고, 주정부를 상대로 한 2억 7,000만 청구는 2024년 4월 2일 2,700만 미만으로 합의됐다. 인프라스트럭처 NSW는 그로콘이 실제로 이익을 냈다고 반박했다. 양쪽 주장이 같은 의회 기록에 있다.

바랑가루에서 주정부는 무엇을 넣고 무엇을 받았나

주정부가 넣은 것은 22헥타르의 땅과 15년 예측 10억 3,100만 호주달러의 공공영역과 정화와 부지취득과 금융비용이다. 받은 것은 99년 리스의 대가와 개발권료 4억 2,258만과 그중 1억의 환급과 면허료 1억과 카지노세다. 리스 대가의 총액은 공개되지 않았으므로 이 글은 합계를 내지 않는다. 자리를 표로 둔다.

주체	넣은 것	가져간 것	확인 등급
뉴사우스웨일스 주정부(개발청·인프라스트럭처 NSW)	22ha 토지(소유권 유지), 공공영역·정화·운영금융 예측 10억 3,100만, 그 밖 8,300만(페리부두 4,500만·헤드랜드 추가비용 3,800만, 감사원 지적)	고정·가치공유지급금(총액 백지; 2011년까지 1억 300만, 2025-12 잔액 3억 4,487만), 개발권료 4억 2,258만(1억 환급), 면허료·예약금 1억 500만, 특별배당 2,190만	1차
교통부·시드니 메트로	보행연결로 1억 8,600만, 메트로역 시공 2억 1,700만	교통망	1차
렌드리스	공공영역·기반시설 직접 시행 약 2억, 리스 대가, 지구 조달 지분 34억 중 자기 몫	개발·시공·운용보수·공동투자 수익(분리 공시 없음), 조망권 합의 8,000㎡	1차(면적)·공시 없음(이익)
캐나다연금투자·카타르투자청·싱가포르투자청·홍콩금융관리국 등	트러스트 32억 또는 46억(공시마다 다름), 타워 원 20억, 싱가포르 10억 남짓	오피스 세 동의 지분	1차·2차 혼재
크라운 리조트	면허료·예약금 1억 500만, 총사업비 약 22억(2차)	99년 면허, 아파트 처분이익 2억 780만, 2022년 블랙스톤 주당 13.10	1차
크라운 레지던스·원시드니하버 매수인	분양대금 약 12억 5,000만, 40억 초과	주거 76세대, 848세대	1차
그로콘·아쿠아랜드	개발권료 4억 2,258만(아쿠아랜드 조달), 그로콘 지출 약 3,700만, 아쿠아랜드 인수 7,300만, 공공기여 2억 2,000만 초과	그로콘 매각 7,300만·합의 2,700만 미만, 아쿠아랜드 센트럴 개발권	1차(당사자 주장 포함)
건물 소유자	유지관리 부과금 연 약 1,200만	공공영역 관리	1차(2011 추정)

공모의 심사단은 설계자보다 관료가 많았다. 2011년 독립검토는 1단계 심사위원 10명을 명단으로 적고, 두 단계의 구성이 "설계 전문성보다 주요 정부 이해관계자 대표성에 치우쳤다"고 적었다. 엘리자베스 패럴리는 2005년 8월 20일 시드니모닝헤럴드에 그 심사단을 "관료 비중이 과한 정치인용 특별판"이라 썼다. 폴 키팅은 1단계 심사위원이 아니었고 2단계에만 들어왔으며, 1970년대 그린밴의 잭 먼디는 두 단계 모두의 심사위원이었다. 2006년 3월 24일 칼럼에서 패럴리는 로저스와 렌드리스의 안이 "유력했고 탈리스 팀은 자기도 기대하지 않았다"고 썼다. 2008년 10월 16일 칼럼에서 키팅은 당선안이 "올라와서는 안 됐는데 위원회에 우호적인 사람들만 있어서 올라왔다"고 말했다. 같은 칼럼에서 패럴리는 당시 수변 당국의 콘셉트플랜이 모델로 포츠다머플라츠와 런던 사우스뱅크를 들었다고 적으면서 둘을 "세계 최악의 두 곳"이라 불렀다. 2009년 12월 23일 패럴리는 키팅이 공모 심사를 돕고 앞쪽 공공영역 기구와 뒤쪽 설계심의패널을 동시에 맡은 것을 두고 "어떤 이해충돌? 어디에?"라고 썼고, 주정부가 "돈 때문에 부지를 둘로 갈라 별도의 통제 기구로 그 분할을 굳혔다"고 적었다. 그녀는 높이에도 물 위 건축에도 반대하지 않았다. 반대한 것은 지루함과 공공과 민간의 분리였다.

이해충돌은 정부가 스스로 적었다. 2011년 독립검토는 "정부 자신이 개발을 승인하면서 거기서 재정적 이익을 얻는 이해충돌이 있다는 지적이 있었다. 기술적으로 맞지만, 그것은 행정부의 본질에 내장된 것이고 투표로 감시된다"고 쓰고 기획장관과 바랑가루 담당 장관의 분리를 검토하라고 권고했다. 같은 보고서는 공모 결과가 "비전으로 팔렸을 뿐이고, 조달 전략이 없었던 것이 문제"라며 심사 권고가 "글로는 분명했지만 대중의 머리에는 거의 남지 않았다"고 적었다. 2016년 3월 감사원은 비요청 제안 제도를 두고 "공개 경쟁 절차보다 가치 대비 돈의 위험이 크다"고 썼다. 2012년 이후 평가된 117건 가운데 절차를 완주한 것은 크라운 시드니와 노스커넥스와 시드니대 건물 매각 셋뿐이라고 적었다. 버긴 보고서는 2012년 8월 10일 오파렐이 패커에게 그 절차를 권하고 8월 17일 정부가 입찰 면제 자격의 독립 평가 요건을 삭제했다고 날짜로 병치했다. 버긴 보고서는 패커가 마카오 합작에서 본 정킷 모델을 시드니에 가져오려 했다고 적었다. 2013년 제안서 자체는 마카오 합작을 활용해 VIP 물량을 세 배로 늘리고 현지 고객은 5%만 올 것이라고 적었다. 2013년에 공공성의 근거로 든 마카오 합작의 정킷 모델이 2021년 부적격 판정의 중심이 됐다. 2014년 면허를 준 독립주류게이밍청은 2014-15 연차보고에 "앞선 조사가 있었으니 짧은 기간에 끝냈다"고 적었다. 7년 뒤 그 당국 대신 독립 전문 규제기관을 세우라는 권고를 받았다.

버긴 보고서의 결론은 두 줄이다. 면허보유자가 면허를 계속 유지할 적격자인가에 "아니다", 크라운 리조트가 밀접관계자로 적격인가에 "아니다". 보고서는 자금세탁 사실들로 볼 때 "거부할 수 없는 결론"이라 썼고, 면허의 취소나 정지는 "오롯이 당국의 전문성에 달린 문제"라고 선을 그었다. 상원 특별위원회는 2023년 2월 17일 보고서에서 마이크 베어드 전 총리가 조망권 계약 조건을 협상하면서 "실사를 하지 않았다"고 적었다. 주정부가 "개발 신청의 동의권자이면서 개발 보너스를 약속해 이해충돌에 노출됐다"고도 적었다. 권고 1에서 분쟁 해결은 "개발 보너스가 아니라 투명한 금전 보상"으로 하라고 했다. 권고 4는 수정 9의 부결이었다. 2년 뒤 장관은 북측 블록을 8층에서 5층으로 낮추고 공공 오픈스페이스 50%를 유지하는 조건으로 승인했다. 2022년 10월 키팅은 도미닉 페로테트 총리와 함께 선 기자회견에서 크라운 타워를 호주에서 가장 아름다운 건물이라 하고 뉴사우스웨일스 건축가협회를 "과일케이크"라 불렀다. 2006년 공모 심사위원이 2022년에 주총리 옆에서 건축가 단체를 공격하며 높이 상한을 발표했다.

50%라는 숫자는 20년간 그대로였다. 2005년 공모 지침이 공공 오픈스페이스 50% 이상이었다. 2011년 독립검토는 "오픈스페이스 비율을 줄이면 훨씬 큰 재정 수입을 얻을 수 있었겠지만 시드니 시민의 염원과 맞지 않았을 것"이라 적었다. 2025년 수정 9 승인 조건도 50% 유지다. 그 50%는 동의서 조건에 적힌 수치가 아니라 신규 공공 공간 약 11헥타르를 22헥타르로 나눈 값이고, 설계자는 같은 것을 "3분의 2 이상"이라 적는다. 숫자는 유지됐고 그 50%가 어디에 있고 누가 관리하는지가 달라졌다. 당선자 필립 탈리스는 2012년 11월 22일 서명 기고에서 바랑가루를 "공공 절차의 변질이자 공유지의 터무니없는 사유화"라 불렀다. 카지노 제안을 수변 60층 타워를 들이기 위한 트로이 목마라고 했다. 당시 안은 60층이었다. 개발사 렌드리스는 2025년 완공 선언에서 거주자 1,800명 초과와 근무자 23,000명과 하루 방문자 33,000명과 공실률 5% 미만을 적었다.

이름은 캐머레이갈 여성의 것이고 땅은 매립지다. 바랑가루는 식민 초기 캐머레이갈 여성의 이름이고, 2006년 주 전역 공모에 약 1,600건이 들어와 2007년 공식 발표됐다. 리저브가 복원한 것은 1836년의 헤드랜드다. 설계팀이 역사 지도와 회화로 원 해안선을 모델링했고, 헤드랜드 해안선에 쓴 사암 블록 1만 개 이상 가운데 93%를 현장에서 캐 쌓았다. 1788년 기준으로는 이 땅의 상당 부분이 만조선 아래였고, 문화재 평가는 리저브 구역의 등록 유적 2건을 둘 다 "파괴됨"으로 적었다. 22헥타르 가운데 세 구역의 합은 18.8헥타르이고, 남은 3.2헥타르는 산업 헤드랜드를 깎아낸 부분과 나위 코브를 수면으로 돌려보낸 부분이다. 땅을 되돌린 유일한 항목이 물이다. 2015년 8월 22일 리저브 개장에서 베어드 총리는 "바랑가루는 이제 세계에 열렸다"고 했고, 그 리저브의 사암을 패럴리는 2022년에 "가짜 사암 수변"이라 불렀다. 2011년 독립검토는 헤드랜드의 자연 형태와 당선안의 설계된 공원을 두고 "어느 쪽도 옳거나 틀리지 않다"고 적었다.

소유권을 쥔 공공은 재량을 내주고, 토지가치의 절반은 분쟁을 부르며, 독점은 민간 계약으로 옮겨 간다

이 구조의 원리는 넷이다. 소유권을 지키는 법은 재량을 지켜 주지 않는다. 바랑가루 법 17조는 땅을 팔지 못하게 했지만, 그 땅 위에서 공공은 용적을 개발사 선정 전에 올렸고 조망권을 계약으로 내줬고 자기 땅의 인허가로 패소했다. 토지가치의 절반이라는 설계는 평가를 둘러싼 분쟁을 부른다. 완공 시점 토지가치에서 고정지급금을 뺀 잔액을 반으로 나누기로 하자 첫 분쟁은 평가인에게 줄 지시에서 났고 그 분쟁이 2012년 결산을 흑자 예산에서 적자로 돌렸다. 공공이 만든 독점은 민간 계약으로 옮겨 가 다시 공공을 상대로 쓰인다. 공개입찰로 준 개발권의 호텔 한 동을 민간 두 회사가 2년 독점계약으로 묶었고, 주정부는 그 계약을 보고 입찰을 생략했다. 그리고 공공이 공공성 때문에 한 결정이 다음 분쟁의 값을 정한다. 2011년에 호텔을 부두에서 육상으로 옮기자 옆 공유지의 개발 가능성이 민간 조망의 함수가 됐고, 그 조망의 값은 2019년 연면적 8,000제곱미터로 치러졌다.

같은 질문에 다른 편은 다르게 답했다. 바랑가루의 콘셉트플랜은 모델로 두 곳을 들었고 그 하나가 베를린이 감정가의 52%에 팔고 통일 전이라는 이유로 환수액을 깎인 포츠다머플라츠다. 베를린은 소유권을 팔고 사후 심사를 받았고, 시드니는 소유권을 쥐고 재량을 내줬다. 계약서 한 줄이 공공의 선택을 지우는 장면도 처음이 아니다. 세계무역센터에서는 99년 순임대의 재건 의무가 동시에 재건 권리였고, 바랑가루에서는 성실교섭 조항이 동의권자의 재량을 묶었다. 공공이 땅을 쥔 채 개발권만 내주면 계약으로 묶이고, 되받아 직접 지으면 장부에 쌓인다. 항만청은 2006년에 개발권을 되받아 직접 지었고 그 투자는 39억 1,000만 달러로 쌓였다. 한국의 짝은 셋이다. 공모로 정한 조건을 사후에 바꾸는 값은 계약을 깨거나 재량을 내주거나 둘 중 하나로 치른다. 서울시는 133층을 못 낮춰 계약을 깼고, 바랑가루는 조건을 계속 풀어 주며 계약을 유지했다. 공공 수면 위의 민간 시설은 세빛섬이 준공한 날 서울시 것이 되고 효성이 30년 사용권을 받은 답과, 2011년 부두 위 호텔을 육상으로 끌어내린 답으로 갈린다. 상원 특별위원회가 "개발 보너스 대신 투명한 금전 보상"을 권고한 자리에는 현대차가 105층을 49층으로 낮추는 동안 공공기여가 1조 7,491억에서 1조 9,827억 원으로 늘어난 사례가 선다. 공공이 받는 것이 돈인지 면적인지가 두 도시를 가른다.

확인하지 못한 것을 적는다. 개발협약의 총지급액과 개발자 기부금의 금액이 백지라 바랑가루 사우스의 토지 대가 총액을 확정할 수 없다. 가치공유지급금의 실제 수령 총액이 금융리스 회계에 섞여 분리되지 않는다. 크라운이 99년 리스에 낸 대가와 2015년 합의에서 렌드리스가 추가로 낸 금액과 2019년 합의문의 금전 조항이 없다. 크라운 시드니 단독의 카지노세 납부액이 스타와 합산돼 있어 15년 10억 보증의 달성 여부를 판정할 수 없다. 2013년과 2014년과 2018년 판결문 전문, 렌드리스의 바랑가루 세그먼트 이익, 2010년과 2011년과 2018년 이후 개발청의 토지리스 수입, 99년 리스의 기산일과 만료 시 건물의 귀속, 법 17조 4항이 의무화한 공적 토지 등록부의 소재가 없다. 2011년 주의회 청원의 회의록 원문과 독립검토가 지목한 이해충돌 당사자, 2015년 5월에 조망권 조항을 넣은 배경 문서도 없다.

결론을 뒤집을 조건은 넷이다. 총지급액이 공개돼 2009년 예측 10억 3,100만을 크게 넘으면 공공이 재량을 내준 대가가 돈으로 돌아왔다는 쪽으로 서술이 기운다. 99년 리스의 만료 조항에서 건물이 무상으로 주정부에 귀속되는 것이 확인되면 소유권을 지킨 법의 값이 커진다. 2019년 합의문에 8,000제곱미터 외의 금전 대가가 있다면 분쟁을 면적으로 덮었다는 서술에 단서가 붙는다. 크라운 단독 카지노세가 연 6,700만(면허료를 포함한 15년 10억 보증의 연평균)을 넘는 것으로 확인되면 면허료 1억을 고른 선택이 맞았다는 쪽으로 기운다. 2026년 10월 7일 시점 네 기록 모두 없다.

2009년 3월 법이 땅을 못 팔게 했고, 2010년 3월 5일 개발협약이 99년 리스와 토지가치의 절반을 정했다. 용적은 그보다 먼저 2009년 2월에 30% 올라 있었다. 2011년 호텔이 부두에서 육상으로 내려왔고, 2012년 패커가 총리를 만났으며, 2013년 주정부는 2억 5,000만 대신 1억과 세율을 골랐다. 2014년 7월 8일 면허가 나왔고 2022년 8월 8일에야 도박이 시작됐다. 2015년 5월 조망이 계약이 됐고 2018년 12월 공공 기구가 졌으며 2019년 8월 그 값이 8,000제곱미터로 치러졌다. 센트럴의 개발권료 4억 2,258만은 자릿수까지 공개됐고 남부의 총지급액은 백지다. 2025년 12월 바랑가루 사우스의 마지막 리스 대금 3억 4,487만 호주달러가 들어오고, 그 위의 오피스는 여섯 나라의 공적 자금이 나눠 갖는다고 당사자들이 공시한다. 법은 땅을 지켰고 회계는 착공일에 팔았으며, 지킨 것은 소유권이고 내준 것은 재량이었다.

출처

본문의 매각 금지와 99년 상한은 바랑가루 법 2009 17조 원문이고, 99년 리스 획지의 이전 원칙과 세 구역의 면적은 수정 9 환경평가보고서, 금융리스 회계처리와 개발협약 체결일은 개발청 2014-15 연차보고의 재무제표 주석이다. 2009년 12월 예측의 지출 내역과 빠진 항목과 고정지급금과 가치공유지급금의 구조는 뉴사우스웨일스 감사원 2011년 6월 성과감사이고, 연도별 처분이익과 적자와 배당 유예와 부채는 개발청 연차보고, 2025년 잔액과 종료 시점은 인프라스트럭처 NSW 2024-25 연차보고 주석 9다. 개발협약의 조항은 인프라스트럭처 NSW가 공개한 5차 변경 통합본이고 금액은 그 문서에서 백지다. 크라운의 두 안과 평가 논리와 스타의 면허료 연혁은 2013년 7월 2단계 평가보고서, 합의 조건은 크라운 리조트의 2013년 11월 11일 공시, 면허 조항은 독립카지노위원회의 면허 통합본, 분양대금과 처분이익은 크라운 리조트 2021년 연차보고, 카지노세는 2024-25 예산서다. 센트럴 바랑가루의 개발권료와 8,000제곱미터와 그로콘의 수치는 상원 특별위원회 보고서와 소송 당사자들의 제출문이며, 그로콘 쪽 수치는 당사자 주장으로 귀속했다. 연면적의 궤적과 수정 11건과 크라운의 제원은 콘셉트플랜 통합동의서와 주 중요개발 6957 평가보고서다.

2006년 공모의 심사 권고와 심사단 구성과 정부의 이해충돌 자기 진술은 2011년 서식스·펜 독립검토 원문이고, 패커와 오파렐의 만남과 절차 개정의 날짜와 적격성 결론은 버긴 보고서 두 권이다. 비평은 엘리자베스 패럴리의 시드니모닝헤럴드 칼럼을 그녀의 아카이브 웨이백 사본으로 지면과 날짜까지 확인한 것만 썼다. 펀드 지분은 렌드리스의 ASX 공시가 1차이고 싱가포르투자청의 인수는 전문지 보도로 확인한 것이며, 2012년 캐나다연금투자의 약정과 홍콩금융관리국의 매입과 크라운 총사업비 22억은 2차이며 본문에 등급을 적었다. 설계자의 서술은 로저스 스터크 하버 공식 자료이고 공모 우승이 아니라 2009년 개발자 선정이라는 점을 본문에 구분해 적었다.

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• Crown Resorts, ASX Media Release: Crown Sydney Hotel Resort — Crown Resorts, ASX · 2013-11-11
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• Blackstone Transaction — Crown Resorts · 2022
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• International Towers Sydney — Rogers Stirk Harbour + Partners
• Barangaroo South: A 15-Year Vision Realised — Rogers Stirk Harbour + Partners · 2025
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