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지정 34년, 인가부터 사용승인까지 4년 9개월

청진 12~16지구 인허가 연쇄: 1979년 지정, 2008년 정비구역, 2009년 5월 22일 인가와 허가, 2009년 6월 발굴, 2011년 4월 착공과 12월 매매계약, 2014년 2월 사용승인

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이 그림이 나온 자리

청진구역은 1979년 11월 22일 건설부고시 제428호로 지정됐고, 서울시고시 제2020-34호가 그 연혁을 통째로 싣고 있다. 1997년에 8개 지구가 19개로 쪼개졌고, 그랑서울은 그중 12·13·14·15·16 다섯 지구를 하나로 묶은 사업이다. 도시환경정비사업은 사업시행인가가 건축허가를 갈음하므로 건축물대장의 허가일이 인가일 2009년 5월 22일 그대로다. 지정에서 사용승인까지 34년 3개월, 인가에서 사용승인까지 4년 9개월이다.

출처

이 건물은 팔린 뒤에 지어졌다. 시공사는 지분으로 짓고, 국민연금 리츠는 빚 없이 1조 1,727억을 냈다

건물을 짓는 돈: 국내편 30 · 재무·자본

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사업자가 요구한 것은 보존이 아니라 속도였다

253개 중 4개, 면적으로는 877㎡

청진동 100동 연면적의 43%가 이 한 채다

저층부가 두껍고 타워는 8층부터다

골목은 없앤 뒤 등기부에 다시 적혔다

GS건설은 최대주주가 아니었는데 연결했다

팔 곳이 정해지자 시공사 보증이 사라졌다

2011년 대주 12곳에 은행이 없다

자기가 안 쓸 동을 10년 지고 전대로 메웠다

계약 1조 2,368억, 정산 뒤 1조 1,727억

사용승인 2년 2개월 전에 팔렸고, 돈은 준공 전에 80% 들어왔다

2014년 평당 2,240만 원, 4년 뒤 도심 최고가의 73%

매출 1조 1,795억에 2,119억을 남기고 법인세 8.8억을 냈다

적용세율 548억이 59.7억이 되고, 7년 누계는 8.8억

어닝쇼크의 해, 연결 분양매출의 77%가 이 건물이었다

국민연금이 필요한 날에 필요한 만큼 넣었고 빚은 0이었다

12년 뒤 장부: 차입금 0, 결손금 1,225억은 원금 회수의 흔적

임차인 신용을 사고 물가를 버렸다

12년간 임대료는 2.7%, 땅값은 80% 올랐다

예상 6.77%, 실적 6.70%

마스터리스가 끝나자 매출은 늘고 이익은 줄었다

정부가 가져간 것: 개발 단계 0.71%, 보유 단계는 보유세뿐

같은 구역, 같은 방식, 다른 결말

가른 것은 손익이 아니라 버틸 자본이었다

시장은 건설사가 세들어 사는 조건에 웃돈을 줬다

2014년 서울 오피스 거래의 6분의 1이 이 건물이었다

17만㎡가 들어왔는데 공실률은 0.1%포인트 올랐다

15조 리츠 시장에 1조 2,000억 자산 하나가 들어왔다

공평동 룰은 청진동에서 만들어졌다

4년 8개월 뒤 종로가 남긴 면적은 4.35배였다

짓고 파는 회사가 자기 건물에 들어가는가